中国房地产已不能再用“泡沫”来形容了 [转]

对中国房地产是否有泡沫,国内专家各执一词,分成了两派。


什么叫泡沫?泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么,该如何计算?对此,国际上有很多计算尺度,如“收入房价比”,“月收入每平米价格比”,以及“租售比”等等。由于中国居民的收入来源繁杂,比较难于得出准确的金额,这里就用租售比来衡量房子的价位吧。


所谓租售比,就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子,假如月租金为5000元的话,那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说,当租售之比为160时,房价就是合理的,当租售之比高于160的时候,房价则有泡沫的嫌疑了。


有人忍不住会质疑,为何租售比要定在160这个节点上?这一数据从何而来?


这是因为欧美房价的上下起伏,在过去的两三百年间与通胀的幅度相似。也就是一旦除去通胀因素,长期来看房价是不变的。


举一个具体的实例。这里有甲乙二君,他们看中了两套一模一样市值100万的房子,假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子,乙君以6250元一个月租了下来。


以欧美每年平均2%的地产税来计算(按当年的房价征收),为计算方便,房租的上升值和地税的上升值正好相抵,都忽略不计。在160个月之后,甲君拥有的房子升值了,但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等,他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投资理财,他的投资(按欧美过去 100年的保守的理财方式,平均回报至少8%)的回报率,正好支付房租。


在租售比160的情况下,甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看,在房价没有泡沫的时候,其实租房和买房没有优劣之分。这也正是为何欧美的大城市,长期以来租房和买房的比例相当。


由于中国目前不用支付地产税,所以160的租售比,可以提高至200。如果还是以市值100万的房子为例的话,假如月租金为5000元,那么从金融角度上来看,房价就不存在泡沫,而一旦房租低于5000元,房价就有泡沫之嫌了。


但事实上,当今中国房价的租售比,已经普遍超过了200,特别像“北上广”那样的大城市,租售比平均为500,超出800到1000的也随处可见。按先前那个甲乙二君实例来看,那在中国租房简直太合算了。


在这种情况下,如果还有专家坚称中国房价毫无泡沫,我倒同意,因为再以泡沫来形容中国的房价,已经不准确。


有泡沫又怎样?国内好些专家说,中国国情不同,我们这儿的房价只会涨,不会跌,即使有泡沫也不会破。这句话,30多年前南美人说过;20多年前香港人说过、台湾人说过、东南亚人说过,日本人也说过;几年前美国人说过、爱尔兰人说过、俄国人说过、迪拜人也说过……大家往往都真心的坚信,即使其他地方的房价会跌,可他们那儿的房价只涨不跌,绝对不会跌!


但遗憾的是,结果都有那拙么一天,那儿的房价突然掉头向下……


中国的房价如果按国际通用的租售比来衡量,非但有泡沫,而且在北京上海杭州这样的大城市,由于租售比普遍超过一般标准的3到5倍,用泡沫来形容已经不够准确了。犹如普通的秤最多到达300斤,如果一个人的体重超过了600斤,在医学上就不能用fat(胖)来形容,只能用obesity(中文里好像还没有对应的词,暂且翻译成“痴肥”吧)。


可好些网友的跟贴却非常满拧。


比如有个网友在跟贴中写道,既然租售比太高,超过合理比值的几倍,那不是很简单吗?只要房租涨个几倍,房价不就没泡沫了吗?


初看这个跟贴,第一感觉这位网友真有才,太雷人,太会逆向思维了!看来,国人财经知识的普及还远远不够。我立刻简短回复:首先,房租是不可能像房价那样飞涨的;其次,如果能用涨房租来抵消房价泡沫,那还没等泡沫消失,中国的经济早就被恶性通胀给拖垮了!


为什么说房租不可能像房价那样飞涨呢?非常简单。


首先,租房不同于买房,买房能够靠借贷,能用所谓“明天的钱圆今天的梦”;但房租必须现金支付不能借贷,房租一旦涨到租客无法承受时,就找不到房客了,形成有行无市,怎么可能再往上涨呢。所以,租金最符合真正的市场供求关系。特别是各大城市,租房客基本都是中低工薪阶层,其中多数租房者都从异地而来,本来就收支相抵,已经捉襟见肘,有剩无多,一旦房租超过其收入的一半,立马连做梦的地方都找不到了,逃离便成为现实。事实上,目前好些人已经在谈逃离北上广了。


这一点在欧美特别明显。前些年,欧美有些大城市,房价因为新移民特别是来自中国大陆的热炒而一路飙升。但不管房价涨多高,房租就是不同步上扬,最多跟当地人的平均收入成比例。


就拿多伦多来说,1998年我从纽约到多伦多时,租一套酒店式公寓,一房一厅加太阳房,租金1500加元,而当时这套公寓市价20多万加币。十年后的2008年,我再次从纽约回来,多伦多的房价涨了一倍,又租下了同样的公寓,月租1800加元,涨幅不过20%,和收入增长正好同比。而温哥华就更明显了,与中国一线城市很相似,这几年由于全世界的富人,特别是香港台湾,以及中国大陆移民增加,将房价炒到高至离谱,比多伦多高出很多。但由于当地人收入比多伦多人低,其房租相对于房价来说就更加便宜,我这套公寓如果在温哥华的话,1500加元就能租到。而要是在北京上海,同样的公寓至少要500万人民币,比温哥华还要贵,但房租只需5千人民币,合加币750,只是温哥华租金的一半。


其次,房租是进入CPI进行计算的,房租上涨必然带动CPI的上升,不要说房租上涨几倍,即使普遍涨幅超20%,CPI就可能超过5,便呈现恶性通胀。而恶性通胀对经济影响远比房价泡沫更可怕,届时政府必然会出手干预。例如美国的里根年代,为压制恶性通胀,美联储大幅提升利率到达18%,结果恶性通胀止住了,但引发了经济危机。


另有网友说,要是房租再涨,租不起的话,那就干脆买房吧。看到这句话,我又不禁为他的“幽默感”而苦笑。在如此高房价之下,如果连租房都租不起了,又何谈买房呢?这犹如当年有一个皇帝说,饭吃不饱,那就吃肉呗。以现代人的话来说,我开不起汽车,那就开飞机吧。


这篇文章还惊动了中国的房产界,有位地产名人发博文反驳,说我不了解国情,说中国房地产非常特殊,再次表明中国房价只会上涨,不会下跌。


其实这个“中国的特殊性”,非但在中国吹起房市巨大泡沫,在全球所有中国人的聚集之地都吹起了大小泡沫,如温哥华、悉尼、多伦多、纽约的唐人街和旧金山。特别在全球的经济危机之际,唯独中国人在抢购房子,形成了一道“亮丽的景观”。澳大利亚从去年7月开始,对外国人实施房子限购,这在号称自由市场的西方国家实属罕见,可能是对外国人(以中国人为主)在澳洲炒房忍无可忍了;在我前面已经提到的温哥华,近期英文媒体大幅报导华人(尤其是中国大陆买家)在温哥华的抢购房产潮,已有开发商收到本地人士的抗议电邮,指房价过高遗祸下一代,且华人已太多,应该限制移民,有人甚至扬言要炸毁开发商的办公室。


本人虽然在北美生活了20多年,但对于中国人特殊强烈的,来自基因中的土地房子情结何尝不懂?!也正因为如此,我只说中国房市存在泡沫,而从不预测房价何时会涨何时会跌,因为这正是中国的国情所定。


不过遗憾的是,古今中外,泡沫都会以破灭而告终,无一例外,不然的话经济学就要改写了。我们不是生活在童话世界里,即使在中国人的地盘,台湾大跌过、香港大跌过、就连最爱炒房的温州人的老家温州也下跌过……从经济的角度上来说,有泡沫,早跌比晚跌好,就像病人,早治比晚治好一样。


结论:房租即使上涨,也涨幅有限,和当地人收入增加成相应比例;而泡沫呢,再重复一下,泡沫最终都会以破灭而告终!

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