房地产——产业中的兴奋剂

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导读:[face=仿宋_GB2312]房地产业改革已经刻不容缓,中国地少人多,还要留下足够的耕地养活国人,而住房又是刚性需求。我们现在应该重新审视这个行业是否应该继续存在,或者说应当以什么样的规模存在? 二十一世纪初,房地产作为大宗商品将中国经济拉出了通货紧缩,逐步走向复苏。然而这个兴奋剂并没有因为经济恢复活力而停药,相反巨大的利润和大幅推动GDP的功效吸引着各级政府、金融单位、逐利热钱疯狂。强拆冲突、占用耕地、经济泡沫、通货膨胀...... 危害就不赘述了,我们分析问题。 首先说为什么这个产业

房地产业改革已经刻不容缓,中国地少人多,还要留下足够的耕地养活国人,而住房又是刚性需求。我们现在应该重新审视这个行业是否应该继续存在,或者说应当以什么样的规模存在?


二十一世纪初,房地产作为大宗商品将中国经济拉出了通货紧缩,逐步走向复苏。然而这个兴奋剂并没有因为经济恢复活力而停药,相反巨大的利润和大幅推动GDP的功效吸引着各级政府、金融单位、逐利热钱疯狂。强拆冲突、占用耕地、经济泡沫、通货膨胀......


危害就不赘述了,我们分析问题。


首先说为什么这个产业能敛财而似乎难以控制。举个例子,某地产商注册资金一个亿,开了数个项目公司。然后他拿着一个项目贷回来十多个亿,这时他把资金抽出来放到其他项目公司,然后这些公司再去贷款。这样一个亿的资金获得了数十亿的增量资金,既带来了巨大的利益又造成通货膨胀压力。为什么中间不可控呢?当一亿资金从母公司进入其中一个项目公司的时候,这就是资本投入了,然而由于被投资企业自有资金流动性,税务部门难以确认是资本性质的流动还是资产性质的流动,无法对这种资本投资的投资收益课税,这要依赖银行对项目资金使用进行监督。对于银行来说,项目贷款拆借做其他用途是不允许的,本来应该进行监督,但对于金融部门来说,贷款才能取得业绩,关键是收得回来,又哪会对企业使用贷款进行跟踪呢?指望地产商自觉?做梦吧。因此房地产业的资金运转成本比其他行业要小。这里我们就应该立法,一是对贷款规模,取得什么规模的项目贷款要有相应的自有资金,这个门槛要提高;资金使用要多部门报备,税务、银行、建设局等互相监督。这样才能平衡房地产业与其他产业的成本利润平衡。


再说到地方财政卖地,地方政府也是无奈,因为没钱。94年税务改革后,税收收入大头都去了国税,2002年还把所得税也归国税了,其他税种带来的收入不足。卖地能带来收入,同时发展房地产还能提高GDP,于是卖地换收入成了地方财政的主要手段,甚至因此在中央对房地产业调空时予以包庇。由于这个情况,去年企业所得税重新划归地方,随着可能开征的房产税、物业税,地方收入状况会有所好转。但同时还应该对卖底进行政策上的限制,要卖,这收到的钱要么全部上缴国家,要么专款专用,全部投入保障房建设,谁乱用追究谁。


然后再举个房产炒做例子,前几年某热门地块地价一万元每平方,按容积率5,加上每平方建筑成本2500,加营业税和所得税约10%,房价是每平方5000元,现在这楼盘按热门地区销售每平方一万元,这时候这些房子被发展商用个人名义一下子全部内部认购了,找银行办理按揭,按50%做抵押,于是这些房款其实银行已经全部付给了发展商。如果这时候发展商不玩了,他已经不亏了,但他不会。两个月后房价在“供不应求”的市场环境下升了,发展商把他的房子按15000每平方从员工甲卖给员工乙,银行又来办按揭,这时,如果发展商不玩他拿走的已经是每平方7500,他当然不会停止,然后过两个月再按每平方20000卖给员工丙.....一直到现在该地块已经是3万多一平方的房价。而这个过程中被逼空的人们渐渐把大部分房子买去了,发展商是袋袋平安,剩下如果还有几套房子卖不了,或者出了调控政策,发展商不想玩了,他大可以不继续供了。这些房子你银行收去吧,因为每平方15000的钱我已经拿到了。银行,是房地产的真正买家,损失的是国家的利益,养肥了地产商。


回头再看,当人们买下房子的时候首付30%和抵押的房产,银行已经收够了房款。剩下的按揭和利息都是利润。地方财政收到了卖地款、银行收到了业绩、发展商赚到了利润,楼房翻了6、7倍,他们翻炒的是GDP、泡沫。还有就是人们买不起房,这就是生产过剩危机。


如果回到第一步,如果地方财政拨款按每平方2500元建房,人们也买得起房,中间那段疯狂的利润就不存在了。为什么要养肥地产商呢?


我们建议,房地产业调控最终目标是实行住房配给制。在城市规划上只允许写字楼、商铺以及极少比例的住房作为商品交易,其中这些商品住房以别墅、高档住房等奢侈品形式销售,交易时课以较重调节税。而商品住房数量的比例可以根据通货膨胀与紧缩程度进行调节。


保障住房根据政府统一规划,按立功、社会贡献、公益、赡养人口、社会道德以及是否有案底等顺序配给,奖励对国家、集体有功者。住房按建设成本有偿分配,如购买了其他房产则保障住房必须转让,转让时不得高于原价且须纳交易税。这样在保障耕地、旧城改造、规划上就减少了拆迁冲突,有利于统一规划。然而真要实行这个政策,是需要决策者有极大的魄力和立法。


之前我们陆续出台的调控政策是明显的治标手段,这些手段不可能长期实行,可以说给炒楼的热钱有了打持久战的希望。与其说这些手段能抑制房价,还不如说是用大张旗鼓的动作给地产商们警告,让他们自觉降温,但在利益的驱使下,这些逐利的商贾哪会跟钱过不去。因此连总理对楼市调控政策的效果都忧心重重,要求地产商们身上也要有道德的血液。


呵呵,道德——法之不存,德将附焉?

本文内容于 2011/3/4 2:54:29 被lion259编辑

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