陕西商南:泉茗度假旅游区圈地开发未批先建

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2010年底,陕西省商南县泉茗度假旅游区前期建设项目完成,然而,这项总投资3190万元的“惠民工程”却惹得当地村民怨声载道。

记者实地调查后发现,自2007年立项建设的泉茗度假旅游区项目,不仅没有直接提升当地农民的经济收入,而且该项目建设前期,以农村集体土地使用权入股的形式占用了商南县富水镇茶坊村6组103.6亩耕地,在未转变土地性质的情况下,修建了永久性建筑。


土地入股农民失利


2011年1月10日,记者在312国道富水镇茶坊村段看到,正对着茶坊村的商南县泉茗度假旅游区主入口广场铺装已经结束,青灰色的仿古城门楼煞是雄伟,通往景区的环形盘山公路和石阶均已建成,而景区所在地就是以农村集体土地使用权入股的富水镇茶坊村。


提起土地入股参与旅游项目建设的事情,茶坊村6组组长张本财甚为恼火,“我没有文化,对国家的土地政策也并不了解,当时被他们骗了。他们说是土地入股,其实就是用最少的钱租用了我们的土地。听人说,这是以租代征,是违法的。”


随后,记者走访多位村民得知,当年,在泉茗度假旅游区筹建处和茶坊村村委会出面协调下,村民同意以土地使用权入股参与建设。2007年7月7日,双方签订《商南县泉茗度假旅游区建设项目土地使用权入股合同》,茶坊村委会以土地96亩使用权参与商南县泉茗度假旅游区筹建处的项目建设,并在2007年6月1日前将土地使用权交予对方。土地入股期限为50年,每亩土地每年固定红利550元。固定红利每3年支付一次。


在村民看来,这些所谓的每亩550元固定红利根本无法保障他们的生活。张本财告诉记者:“这些地占我们组80%的耕地,全组共50户村民,204口人,140多亩耕地,被租去近110亩,一年租金才6万元,算下来人均一天只有1元钱,刚好是一袋方便面的价格。”


在合同上,记者还看到这样的条款:“在入股土地范围内,甲方可根据需要自行规划建设,乙方不得以任何理由进行干涉阻拦。乙方应协调解决土地使用过程中的矛盾和问题,确保项目正常建设。甲方在经营过程中进行建设和商业活动,拥有绝对自主权;在甲方经营期间,可以将乙方入股土地进行评估贷款抵押。”


在这样的条件下,商南县泉茗度假旅游区筹建处先后共占用了茶坊村6组103.6亩耕地。


村民刘端国告诉记者,真正让他们敢怒不敢言的条款在于合同约定“如单方违约,违约方须向对方支付违约金壹拾万元,造成对方重大经济损失的须承担相应的经济赔偿和法律责任。”


度假区领导:政策法规制约地域发展


然而,负责项目前期建设的商南县泉茗度假旅游区建设领导小组办公室主任李大平却认为,旅游区开发建设所取得的是长远利益。他告诉记者,固定红利的标准是根据当年的粮食价格、土地位置等综合因素制定的,旅游区后期开发将给当地村民带来更多直接和间接利益。


可是这样的说辞,依然无法改变政府借土地使用权入股之名,以低成本租用耕地更改其土地性质,并在上面修建永久性建筑的事实。同时,他向记者提供的一系列资料也显示,该项目的用地、规划手续均未办理完全。


就此,李大平表示,项目前期已经请南京某设计院做了整体规划,而项目用地审批是一个很漫长的过程,会制约地方经济的发展,影响项目进程。2007年,采用村民土地使用权入股的方法,是在咨询过当地的土地部门意见之后制定的,而且在当时的政策法规范围内。


李大平说,未批先建、边批边建均是南方发展的先进经验,如今商南县亟待开发,政策法规往往会阻碍地方经济的发展。随后,他又表示,泉茗度假区项目不存在未批先建的事实。他还告诉记者,项目修建过程中,由于更改了土地性质,县国土资源局对他们进行过处罚,但他并未透露具体的处罚情况。


“现在的项目用地审批已经通过了,接下来我们要将这103亩土地全部征用,但需要约400万元的征地款,还需要一些时间。”李大平说。


违法项目竟曾获得陕南突破发展项目资金


商南县委宣传部副部长王宏告诉记者,该项目属于惠民工程,其目的是为了发展当地经济,提高百姓的生活水平。他还告诉记者,该项目曾申请过陕南突破发展专项资金。


随后,在商洛市发改委区域经济科,记者看到该项目作为2007年陕南突破发展第二批项目之一,得到陕南突破发展项目资金中的贴息资金300万元。区域经济科工作人员告诉记者,该项目的申报资料不存在任何问题,包括土地预审、规划意见等一系列资料。但资金申请成功后,各级政府和企业,要及时申报、完善各种手续,不能违法进行项目建设。对于泉茗度假旅游区违法占地的事情,该工作人员表示,这一局面主要是由当地主管部门监管不力造成的。


然而,商南县委宣传部副部长王宏却给出了另外一种说法,他向记者出示了一份没有落款的说明,上面写道“泉茗生态旅游观光区建设项目总规划面积570亩,其中改变农业用途依照法律需报批的建设用地103.6亩。该项目既可延长我县旅游产业链,又可以增加当地群众经济收入,是一项惠民富民工程。建设项目在土地使用方面,为维护群众利益,保证农民失地后长远生活有保障,经征求群众意见后,在土地供应上采用集体土地作价入股方式供地。……因国家政策变动,2009年2月我县将所需用地组织上报,并经陕西省政府(陕政土批〔〔2009〕339号文件)批准用地。”


随后,记者在商南县国土资源局看到了这份陕政土批(2009)399号的文件复印件,内容显示,“同意将富水镇茶坊村等有关村组30.4538公顷集体农用地转为建设用地。”然而负责项目前期用地监察的监察股工作人员,则以自己不是该局员工为由,拒绝了记者的采访。


1月12日,商南县国土资源局副局长王仲武在电话中告诉记者,在2007年之前,相关政策允许进行农村集体土地使用权入股,但绝不能改变土地性质。2008年后,国家出台了新的政策,制止了这种行为,目前国土资源局已经敦促泉茗度假旅游区项目完善土地手续。随后,王仲武就挂断了电话。


更耐人寻味的是,到目前为止,已完成前期建设的泉茗度假旅游区项目尚未取得《村镇建设用地规划许可证》。1月11日,商南县城乡建设局村镇站站长陈琳在电话中对此予以证实。他告诉记者,项目建设正常的手续都是规划部门进行批复、选址,获得建设规划许可证后,方可开工建设。当记者问及是否对其违法行为进行查处时,陈琳表示很无奈,“这是县上的项目,规划不归我们管,由筹建处统一管理。重点项目嘛,要顾全大局的。”


我国《农村土地承包法》明确规定,“土地承包经营权流转应当遵循以下原则:不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;流转的期限不得超过承包期的剩余期。”然而,商南县开发泉茗度假旅游区项目,以造福于民的说辞圈走村民赖以生存的土地,并取得省政府部门的专项资金,大胆的更改土地属性,修建永久性建筑物。虽然该项目目前得到了相关的土地审批件,但其违法行为却没有及时得到监管部门的惩戒。更令人匪夷所思的是,一些主管领导竟然视法律政策为地域经济发展的洪水猛兽,堂而皇之的以惠民富民的口号,延续着违法违规行为的发生。


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