[原创]对于中国房产市场的看法

对于中国房产市场的看法

一、 中国房产市场是刚性的市场

1、 人口增长是主要原因。中国10几亿人口的庞大基数,是支撑房产刚性市场的主要原因。即便是计划生育政策以及社会保障政策得到良好的实现,也无法改变这一现实。假设计划生育政策得到良好实现,中国的人口增长率等于零,那么人们的生活水平提高,人均寿命提高,仍然会导致人口增长率大于零,那么就存在人口增长。假设社会保障政策得到良好实现,其表象是各项补贴保险能够及时足额合理的发放到位,但是社会保障费用消费却需要大量的社会服务机构来落实,社会服务机构落实必然是需要各类人员去实现,而目前各类人员远远不够,因此随着社会保障政策的良好实现,社会保障大军也将大幅增员,增员的来源主要是来自于国内本身的人口,也可能需要来自国外的移民进行必要的补充。因此无论是计划生育政策还是社会保障政策,都能得到良好的实现,也无法改变人口增长这一客观事实。既然存在人口增长,就会出现房产的需求,由于资源优化配置的原则和土地资源稀缺的属性,必然导致房产供不应求的刚性市场需求。

2、 社会资源分享不均。目前,国内的社会资源主要是国家财政投入、企事业发展和社会民间组织发展的途径。为了能使这些资源惠及尽量多的人群,这些社会资源大多优先满足首都、直辖市、省会等大型、**型城市。这就使得这些城市比其他城市更具社会价值,更吸引人向其流动,以便能够获取更多的社会资源福利,也就造成了这些城市的人口增加和房产刚性需求。越控制,就越刚性。

3、 生存和发展的机会不均。同社会资源分型不均的道理差不多,大都市的人口多,社会服务业发达,生存和发展的空间较之小城镇和乡村可谓天壤之别,因此,为了增加收入改善生活质量,再次造成大都市的人口增加和房产刚性需求。

4、 拉动内需的发动机之一。限制房地产市场规模的主要手段就是控制土地供应和限制容积率。那么住房建设面积减少,会导致相关联产业均受到影响,首当其冲的就是钢材、建材、设计、工程施工等产业将面临研究的形势。没有存量土地的房地产企业也要面临清盘。这么些失业大军何去何从?在没有找到良好的转型方向之前,拉动内需的任务还需要房地产市场来担当大任。

5、 中国人传统思想影响。积累财富是中国人最传统的思想,房产是积累财富中的一个重要方面。买房不仅仅是为了安居,更为了积累财富,为子孙后代留下基业,这才是中国人骨子里的东西,因此即便房产租赁市场的睁着再优惠,也不会动摇中国人买房的决心。

刚性市场还有其他原因,但是我认为主要就是以上所述,仅代表个人观点。

二、 国家调控政策的效用有限

只要供不应求,就存在炒作,只要有炒作,就会滋生腐败。房产,对于每一个人来说都是资源,有些人用于自用,有些人用于发财,不管是自用还是发财,都改变不了房产的稀缺资源属性。因此,不会因课以重税或抬高门槛而让带有上述两种目的的人望而怯步,其理由如下:

1、追求高品质生活的愿望人人有之。在精神境界没有达到相当高度的情况下,物欲是会无限膨胀的。认得追求目标也会逐步的提高档次和层次,马尔萨斯的需求理论就是这样的。没有房子的时候,租个房子也可以,租了房子以后,就想买个小房,买了小房之后,就会想买个大房,物质条件再好一点,就会考虑买复式、别墅,反正是只要能够想的到的欲望,就会在市场中找到满足的方式,甚至没想到的,市场早已经为你想好了。物欲横流的社会,商人是不会让大家伙口袋里的财富静静地躺在那里。因此,课以重税或抬高门槛只会进一步提高房产的价值而让人们进一步坚定他的梦想,而很难让人们望而怯步。真到了让人望而怯步的地步,那么调控政策就是只给有钱人提供财富保值的有效手段,而很难达成让大多数人安居乐业的初衷。

2、不可能人均居住面积相等。差异是影响需求的主要因素。每户家庭的人数不同、房屋面积不同、户型不同必然会总成人均居住面积的差异。这个差异就会带来比较,比较后就会让人形成改变现状的动力,就会使房产市场的需求增大。条件一旦达成,即便是课以重税或抬高门槛也阻碍不了人们改变现状的决心。

3、每套房子的位置不一样。道理和人均居住面积差异是一样的。这回住的是五楼,下回想住七楼,这回住东向,下回想住西向,总之,对于房屋位置,人们总能找到各种理由来寻求改变。这也是调控政策无法改变的现实。

4、虽然机会均等,但是运气不一样。社会保障性住房绝不可能一户一套,绝不可能在同一时刻100%满足市场需求。所以,在时空范围内,机会均等,但是运气不一样,有先得到的,必然会有后得到的,有位置好的,必然就有位置差的,在整个国家来说,用多年实现这一目标是公平的,但是对于每个个体永远无法公平。

5、中低收入者永远是弱者。调控政策主要是课以重税或抬高门槛,中低收入者被拒之门外,有钱人是不会忧郁的,这是抢夺资源和财富的绝佳时机,没有争抢,房子在哪里,不会灭失,有钱人财富得到了保障,中低收入者不断利用税后收入去支付必要的生存成本和发展成本。社会的不公平性得到了完美的体现。

6、政策的不可追溯性。机会主义者、有钱人在这些调控政策没有出台时,已经得到了难以想象的好处,有些机会主义者已经步入富人行列,新的调控政策无法对以往的得利和影响进行追溯,那么中低收入家庭再次被推到了不公平的一方。

综上所述,目前的调控政策对于机会主义者是有效地,对于切实的富人是无效的,对于中低收入者是断绝其追求更高生活质量希望的。


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