近期房地产政策频繁出台,继续重申对房地产的严厉调控。继去年国庆前宣布停止三套房贷款后,1月26日新闻显示,除在各大城市推出限购令外,二套房首付将继续提高,从国庆时的50%首付比例再提高到60%,同时贷款利率不低于基准利率1.1倍。与此同时,重庆、上海的房产税试点也已启动,并有报道指出将在全国推广。而且国务院已经明确要求地方政府确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。在眼花缭乱的房地产调控“组合拳”面前,有理清房地产业供求关系这一主线,才能穿透房地产市场乱象之迷雾,对各项政策的制定初衷及其预期效果作出准确判断。


当前房地产价格居高不下的两个原因,一是通货膨胀背景下,投资渠道不畅,实体经济效益下滑,导致流动性泛滥于房地产,这不属于房地产调控可以解决的问题。二是地方政府对土地财政的过度依赖仍未解决,导致土地与房地产的供求关系扭曲问题一直存在。由此可知,房地产调控的重心仍然是供给方调控。而理顺中央-地方的财政分配结构,解除地方政府的土地财政症,成为房地产市场调控的关键环节。


必须反复强调的是,房价上涨的根本原因是供给不足而不是需求过剩。居民住房需求确实是存在刚性的,在地方政府和开发商仍然人为制造供不应求的扭曲市场环境下,不断将政策压力加诸购房即需求方身上,不但不能降低购房者的需求总量,反而会把新增的调控成本全部转嫁给购房者。


以此为参照系,反观最近的房地产政策,不难发现“提高首付比例”、“取消优惠利率”、“限制第N套住房消费”等政策手段,仍属于需求方调控的范畴,还需要加大土地供给方面的力度。


事实上自2008年以来,我国房地产调控已经出现了一系列强调增加供给的政策,例如增加商品房土地供应,提高中小户型比例,加大廉租房兴建力度等。但这些政策的顺利推行必须建立在地方政府摆脱对“土地财政”的依赖,回归市场规则管理者的本位之基础上。但从2010年全国范围内“地王”频出,实际土地成交普遍无法完成目标的情况看,对增大供给的调控依然不足。


必须看到的是,“土地财政”困局的根源,是中央与地方的财政分配比例不合理,而不是由于地方政府的收入来源不够多,解决土地财政的最终目的,是为了实现中央-地方的财政分配比例合理化,从而扭转地方政府在“土地财政”下,以卖地收入最大化为目的引致的种种市场规则扭曲。降低从居民身上变相抽取的土地红利。


倘若存量财政收入的中央与地方分配比例不改,即使地方政府得以开征再多的税项,也只能是在增量财政收入上提高地方收入,而这一收入来源,无非是通过增加居民纳税额度实现的。这就无法体现降低居民生活成本的政策初衷。


与此同时,实行保有环节征税的前提,是降低开发和销售环节的系列税负,诸如营业税、契税、土地增值税等,征收房产税的同时,是否降低相关税负,也成为政策进一步合理化的课题。


总之,判断房地产政策的标准只有一个,那就是能否增加供应量,降低开发、销售、购买、持有成本。无疑,2011年我国面临克服通胀与实现经济结构调整的双重考验,累积了巨大金融风险和民生怨怼,房地产调控成为攸关全局的关键,而解决中央-地方财政分配结构,扭转地方政府对土地财政的依赖,已经成为无法绕过的攻坚环节。