再议重庆模式:四驳《重庆模式:住房双轨制难救中国楼市》

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网易财经12月29日推出的网易解读第204期:住房双轨制难救中国楼市,该文围绕重庆公租房建设问题中的覆盖范围、资金、土地、房价四大核心问题展开了质疑,文章看似层次清晰、有理有据,然而在户改转城、公租房建设计划、香港经验等关键问题上却存在明显的偷换概念和逻辑错误,笔者所学有限,仅从个人所发现之该文谬误出发,再议重庆模式,以正视听。

一、公租房覆盖之惑?


《重庆模式:住房双轨制难救中国楼市》一文开篇便深沉地感发了第一声困惑:“ 十年内解决200万人住房需求,进城农民将达1000万 ”,表面上看这确是一对矛盾,然而该文作者却在此犯了最基本的概念性错误。诚然公租房是面向以农民工为主的低收入人群,可这是否就意味着1000万的转城农民就等于公租房保障对象?


“第一步,2010年至2011年两年内,不包括重庆本市的困难户,仅转户进城的农民就将有338万,重庆三年内建60万套,只能满足占重庆城镇人口30%的困难户的居住需求;”——我不知道“60万套住房只能满足占重庆城镇人口30%的困难户的居住需求”是如何得出来的,并且这位作者是否有调研过338万转城农民的构成,是否338万都属于公租房保障的中低收入群体?笔者来自农村,从本人所知的大致情况看:头两年转户进城的338万人口,绝大部分是长期生活在城市的拥有一定稳定收入的民工及其他行业从事者,他们当中一部分人长期游离在城市边缘,住房是亟待解决的一大问题;但同样也有一部分人已经在城市置业、买房,只是还保留着农村的户籍与土地,对这一部分人而言,转户的吸引力并非来自土地赔偿金,而是长期生活城市的一种习惯和认同感需要。当然,笔者无法得出准确的两类人比例,只是该文作者将338万直接等同于公租房保障对象是否有些轻率?


“第二步,2012至2020年,以每年转户80万-90万的速度,最终累计转户1000万人,但十年内,重庆公租房只能满足200万人的居住需求,其中存在很大的压力。”——行文至此,作者又一次将转城人口等于公租房保障对象。中国的住房问题主要集中在城市,尤其是一些人口集中、发展迅速的大城市,正是因为日益扩张的城市规模和工业化发展,使得很多地方政府开始日益依赖土地财政,投机地产商趁机炒作,两者共同推高了城市房价,相反在一些中心城镇住房尚不那么尖锐与棘手。而事实上,重庆市计划内1000万的转城人口中,有300万在主城,另有300万在区县,400万在中心镇,但重庆市政府计划建设的4000万平米公租房中却有2000万平米在主城,这种分布充分考量了城市未来的发展规划和容量空间,同时也表现了公租房建设保障城市低收入人群的要义,让人读到了公租房建设的重点和关键。尽管区县与城镇的转城人口的住房问题仍不容忽视,但显然以1000万转城人口来等于公租房保障对象是在偷欢概念,更使得作者发出的质疑显得极不合常识与逻辑。


二、资金之困?


按照重庆市政府自己的说法,4000万平米公租房的造价为一千亿,其中三成政府投资,其余70%需来自市场融资。对此,《重庆模式:住房双轨制难救中国楼市》一文作者再次感发第二声困惑,“4000万㎡公租房需千亿资金,七成需对外融资”,言外之意融资困难!


为了表达这种质疑,作者首先给重庆市政府算了一笔大帐,“分析认为,最近三年的公租房建设3000万平方米总投资规模超过700亿元,如果考虑到政府划拨3万亩土地投入建设,由此损失的土地收益金将达500亿元,一加一减,已与2009年重庆财政收入1165亿元相抵,这是一笔不小的数目。 ”且不论700亿的投资中仅有多少来自政府财政投入,单单是那句“如果考虑到政府划拨3万亩土地投入建设”,就可剖见那些平日标榜公共性的媒体人有着多么滥熟于胸的铜臭思维,不仅对于政府依赖土地财政习以为常,甚至对于那些“舍本让利”回归公共性的行为感到吃惊和质疑,试问,你们那些深沉、高尚的深恶资本、权力的正义感就是让你们如此来估量一个政府公共决策的?


重庆的GDP总量排在全国20之后, 2009年重庆市全年财政收入也仅有1165亿,,排名并不靠前,凭单独之力大举兴建如此规模的公租房项目的确必须面对遭遇财政瓶颈的质疑。但事实上关于公租房的财政之困,早在去年八月重庆市市长黄奇帆就曾在接受媒体采访之时谈到了重庆以“第三财政”建设公租房的不寻常路。所谓的‘第三财政’,其实就是指强大的国资增值,提供了支撑,使重庆市政府的公共建设并不依赖税收和一般基金。 按照黄奇帆的思路,重庆建设公租房计划十年完成,前三年先完成2000万平米,后七年再根据市场需求投建,这显然有助于分散财政压力;资金构成方面则主要有三个,一是市级财政,二是国家对廉租房的补贴,两者共占总成本的三至四成,而第三个来源也是最大头的则是重庆市属的国资八大集团的融资。


黄奇帆自2002年起担任重庆市副市长,分管经济、金融等事务,作为上海浦东新区的设计师和缔造者,他将“空转启动,滚动开发”浦东模式带到重庆。八年来,黄通过估算国有土地出租收入,以此作开发公司国有股,以此股份向银行贷款,再吸引外资,此为首轮,之后土地价格上升,国有股分红,滚动开发的模式,注资、重组、重振搞活了重庆的国有经济,国有资本在市场竞争中全面增值,2010年,重庆市国有资产总量突破1万亿,并且不良信贷率仅为0.9%,而这些资本为重庆政府基础设施建设和公共建设提供了的强大资金后盾,并且也成为投融资的最佳载体。


很显然,重庆4000万平米的公租房即所需一千亿的资金并不是一年到位,并且1000亿的投资也不是市级财政所独力承担,重庆市政府通过分期建设和第三财政有效分流了财政压力,使得看似庞大和艰巨的资金难题逐步化为实际可行的方案。而《重庆模式:住房双轨制难救中国楼市》一文作者,如此匆匆地将重庆市2010年1156亿的财政收入与十年到位的1000亿投资杠上,焉为何?


三、土地之困?

4000万平米的公租房需3万亩土地,这对于现阶段无限依赖土地财政的地方政府而言无疑都是挑战,《重庆模式:住房双轨制难救中国楼市》一文作者显是看到了这一点,于是“土地之困”“双轨制对一线城市不具普适性财政、土地储备压力大”的认定三声而出。

土地即资本,起码在中国高速城市化发展的当下是如此的。土地之困与资金之困其实很类似,文章作者无非是质疑重庆市政府乃至更多效仿者难以摆脱对土地财政的依赖。“由此可以看出,重庆的住房双轨制从土地储备增加到公租房建设资金,都要依赖农村建设用地复垦而产生的转增土地。”但这种说法显然忽略一个本质,那就是支撑城市长远发展的不是土地,而是人口资源。因为城市发展的规模不是无止境的,因而土地可以转化的资金是有限的,但人口可以创造的价值则是无限的。

某种程度上,重庆的户籍改革与公租房建设相辅相成,城市化的本质在于生产的城市化、消费的城市化。若按照重庆市政府的构想,在农民转城和兴建公租房之期,重庆将引进一大批新兴项目并承接大规模的产业转移,由此而创造的就业机会和生产价值,以及拉动的相关人口的巨大消费才是公租房建设的源源动力,遗憾的是,很多人并未意识到一点,或者说出于鼠目寸光抑或是一己之私不愿意看到这一点。

四、房价之惑?

兴建公租房究竟能不能影响房价?笔者不敢妄下定论。而对此问题,《重庆模式:住房双轨制难救中国楼市》一文作者是这样说的,“双轨制度参考新加坡、香港经验,仍难打压房价”,既是参照,那“香港经验”的结果一方面是公屋解决了中低收入的住房问题,另一方面才是自由经济和城市环境造就亚洲最高房价,不知作者为何始终不愿承认香港经验的成功之处。

房价应该与一地的经济发展水平相适应,一个健全、合理的住房制度是保障不同收入人群共享住房福利,让“居者有其屋”,香港地狭人多、寸金寸土,但却通过公屋解决了中低收入人群的住房问题,这种经验无疑是值得参考和借鉴的。但是,我们也要知道,香港的公屋政策的另一面是一个完全自由放任的市场经济,这与我国时常伸出有形之手“宏观调控”的中国特色社会主义市场经济是不同的。而就在1月10日,重庆宣布开征高档商品房房产税,成为国内首个征收房产税的试点城市,政府对房地产市场的干预决心显然不止在公租房这一块。

中国现阶段高房价的根源在于各级地方政府对土地财政的依赖,和由此与地产商结成的既得利益共同体。重庆大规模兴建公租房,以划拨土地而非投标的土地的形式,首先就打破了这种依赖,尽管这种依赖是以牺牲重庆市政府巨额的土地出让金为前提的。

另外,重庆模式也不是对香港经验抑或是新加坡模式的简单模仿。香港的公屋政策始于50年代,该政策的出台背景是当时内地移民大量涌入,因为几次大火灾后众多人口流离失所、无家可归,但港英政府处置不当引发了罢工和民族矛盾,是一个由浓重殖民色彩的社会问题引发的决策,带有很强的被动性。并且这个决策一出台就维系了近半个世纪,而后出于公众示威之因香港政府一直摄于改变租金,使公屋政策显示出极强的“固定性”,完全与市场脱节,这也造就了公屋政策的另一面香港房地产市场自由、放任下的高开走势。当下我国处在复杂的转型时期,各项社会矛盾也日益凸显,百姓住房问题也较为棘手,但相比港英政府面对罢工和流血冲突的被迫决策,今天的重庆的公租房政策显然要积极、主动很多。更重要的是,相比香港的公屋制度,重庆的公租房在规定房租要定期调整的灵活性方面更强,这对于市场的影响力无疑也更有力。因此,仅仅以香港经验来断定公租房对房市无影响力是缺乏事实根据和说服力的。

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