叶檀:三四线城市房价暴涨是竭泽而渔

房地产市场正在发生结构性变化,这种变化可以向好的方向转变,也可以劣质化。在此关键时刻,有关方面必须改变方式,防止房地产泡沫借城镇化之机向三四线城市蔓延,使中国还没有城镇化,就已经产业空心化与资产泡沫化。


仅看数据,我们会对房地产新政沮丧不已,新政纸老虎被市场一戳就破。但泡沫已经出现了变异,不用多久,我们就会看到房地产市场的变化,这个变化从三四线城市、商业地产、房地产股开始。


从平均数看,中国房价整体上升,一线城市泡沫加剧。根据中国房地产指数系统百城价格指数全样本调查数据,2010年12月,全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米,环比上涨0.9%,其中82个城市价格环比上涨,18个城市环比下跌。四大一线城市全年新建商品住宅均价大幅上涨,北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米,同比大涨42%,涨幅居四大一线城市之首;上海全年均价达22261元/平方米,堪称全国房价最高的城市,全年均价同比涨幅为40%;广州2010年均价也突破万元大关,达到11579元/平方米,同比上涨23%;深圳均价也已站在2万元以上,达到20596元/平方米,同比涨幅为33%。


房地产在2010年的变化是三四线城市坚挺,买地由城市深入乡村,城市综合体方兴未艾,商业地产好于住宅地产。从好的方面解读,中国的城镇化进程正在加速,房地产商与地方政府自觉把房地产开发与城镇化、消费升级结合到一起;从坏的角度解读,中国很可能陷入城镇化进程中的房产泡沫陷阱,急剧上升的房价透支了未来的城镇化后劲与城镇内需潜力。


从房价收入比等数据看,二线以下城市的房地产泡沫高于一线城市,但被绝对价格所掩盖。


根据中国社科院去年底公布的《住房绿皮书》,全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5%,二三线城市的泡沫开始高于一线城市:福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄泡沫指数最高,泡沫成分占实际价格比例在50%以上;位列其后、泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京、深圳、武汉、上海等。


从2009年、2010年开发商拿地的重心可以看出,未来土地储备与房地产炒作将逐渐转移到二三线城市。2009年一线城市土地竞争较为激烈,二三线城市同样成为焦点。万科在2009年12月新增的8个项目全部位于二三线城市,包括大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。到2010年年初,公开数据显示,万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米,占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上,而在一线城市的新增土地储备最少,占比在20%左右。


从笔者看到的情况,二线以下的城市大规模拿地蔚为壮观,地方政府希望开发商拿走大块土地,除了一次性土地出让兑现以后,还能够引入品牌,提升当地的消费层级,而开发商则要求掺上商品住宅的沙子保证盈利。双方一拍即合。


从商业地产的价格来看,可能透支了未来数年的盈利空间。上海、北京、深圳等地的商铺和写字楼出现了明显的上升。广州市十区的一手商铺成交均价已接近40000元/平方米;内地一些城市中心地区每平方米在3万到4万左右;深圳写字楼连涨5月,商铺均价半年涨1.3倍。与债券收益率比较,尤其是企业债相比,除了江阴等地区外,我国的商业地产投资价值已经不高。许多人投资商业地产是为了转手、转租,而不是为了经营。事实上,包括家乐福等大型零售企业在内,多数时间在为房东打工。


轨道交通热潮,伴随着城镇化而深入。很可惜,中国城镇化的深入首先表现在房地产价格的提升与房地产交易的旺盛,从事实体与经营者只能靠优惠政策与风险投资等为生。


中国一线城市集聚了全国资源造就房地产价格高地,三四线城市则吸尽当地的资金才能支撑高房价。如果能够控制住虚拟经济规模,中国房地产向消费、城镇化进军的结构性变化,就会成为第二轮改革的有力推手;反之,就会成为竭泽而渔的样板,数年之后,成长中的小城镇与农村就会因为高房价而凋敝。


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