李嘉诚“圈地”:布局城填化

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导读:西安曲江街道办事处下辖17个自然村,分布在西安曲江国家级文化产业示范区的核心区域周围。几年来,“拆迁”这个词一直是当地所有村民最为熟悉的。但即便如此,这里的村民们对今年所面临的拆迁节奏还是难以适应。 “以前觉得最快也得三五年以后,没想到从5月份起不到两个月就搬了两个村,还有几个村已经开始谈了。”当地一位村民这样告诉记者。 “算上三年前已经拆迁的5个村,现在这个街道办下属的17个村子可能只有三四个还没有接触拆迁,剩下的今年会搬走一半,两年内估计都拆掉。”曲江街道办一位工作人员这样告诉《投资者报》记者。

西安曲江街道办事处下辖17个自然村,分布在西安曲江国家级文化产业示范区的核心区域周围。几年来,“拆迁”这个词一直是当地所有村民最为熟悉的。但即便如此,这里的村民们对今年所面临的拆迁节奏还是难以适应。

“以前觉得最快也得三五年以后,没想到从5月份起不到两个月就搬了两个村,还有几个村已经开始谈了。”当地一位村民这样告诉记者。

“算上三年前已经拆迁的5个村,现在这个街道办下属的17个村子可能只有三四个还没有接触拆迁,剩下的今年会搬走一半,两年内估计都拆掉。”曲江街道办一位工作人员这样告诉《投资者报》记者。

“一般政府能开始着手拆迁,肯定早有开发商看上了,现在这里急着拆迁肯定是有开发商想买呗。”这位工作人员继续给记者分析。而这背后想买的开发商,据传言就是李嘉诚麾下的公司。

对于西安地产行业的人来说,这种风传并不稀奇,自从2004年和记黄埔在当地一次性购买了近千亩土地后,每年都有关于这位“首富”相中了某块土地要买的传说,“谁知道哪个是真的。”一位当地开发商说。


逆势圈地风声再起


无论真真假假,一个事实却是不容忽视的:十余年来,李嘉诚在内地楼市频频出手,其出手次数之多,储备面积之大,令人惊叹。

从布局地域看,在2003年时,和记黄埔在内地仅布局了上海、深圳、重庆、广州、北京等7个城市,2004、2005年两年就在此基础上又扩展了西安、武汉、成都、长沙、天津等6个城市,为此投入了400亿元的巨额资金,并已经基本完成了其对一级城市和主要二级城市的战略布局。

而每当国内房地产市场进入低谷,更会看到李嘉诚下属公司在内地扩张的身影,比如2005年时,在政府出台一系列政策调控房地产,不断传来“楼市危言”之际,李嘉诚却“逆市而上”,从2005年2月开始,和黄陆续在上海、成都、长沙、长春、武汉、天津、北京、重庆打响“夺地战役”,仅半年,李嘉诚在内地就圈下了近300万平方米的土地。

今年,房产新政出台后,内地开发商对冷却后的房地产市场正开始观望时,5月底又传出李嘉诚做好了抄底准备的风声。有媒体报道,李嘉诚5月末在一次股东大会后表示,目前对内地的楼市并不担心,并表示如果楼市继续调整,长和系会考虑吸纳内地土储。结合2009年国内楼市火热、地价高涨而长和系两公司却在土地市场少有收获的背景下,李嘉诚的这一表态更让人对其何时欲进行楼市抄底不禁仔细琢磨。


“香港模式”追踪


李嘉诚的一举一动之所以成为众多企业的风向标,最早源于其“香港模式”神话的成功。

1964年,香港物业价格暴跌,李嘉诚便开始购入地皮、楼宇等,而且只买不卖。经过多年投入之后,李嘉诚于1971年正式组建了自己的长江实业(集团)有限公司。1972年,香港地产复苏,股票市场开始狂热,李嘉诚将其25%的股票投入股市,从中获利巨大。1975年,“长实”拥有楼宇面积500万平方英尺。随后,世界经济衰退也严重打击香港市场,李嘉诚反而又购入一批地皮。到1978年,他已拥有楼宇面积1500万平方英尺。1981年以后,其建筑楼宇的土地面积又增加2900万平方英尺,李嘉诚成了香港除港府之外最大的土地拥有者。

“他永不急于赚取投机而快捷的利润,很多人当可以获得双倍利润时便出售其物业。但李嘉诚则喜欢保留其物业,他知道香港会时常挤满人,而土地价值会是永远上升的。他感觉到在那时候售出一座大厦相当于杀鸡取卵。他的地产交易很缓慢,但惊奇的是他活动愈慢,也就赚得愈多。李嘉诚预先已看见香港产业的巨大前景,同时他不理会经济及政治情况的上上落落。当机会来时,永不停止购置土地及旧的建筑物,他并不介意以高价购买其物业,因为他知道楼价只会不断上升到一个令人惊喜的高水平。”这是香港媒体对其所做的总结

而近年来,李嘉诚在冷场时购入大量土地并长期持有的策略,在中国内地也不断重演。伴随着其内地地产规模的扩张,“当大街上遍地都是鲜血的时候,就是你最好的投资时机。”他的这句名言也广为流传。因此,众多市场观察者对其一言一行百般解读便不难理解了。


内地投资轨迹


“虽说李嘉诚的发迹正是源自他的几次大胆抄底,但仅凭目前其透露的行踪实在很难判断他什么时候会真正出手吸纳土地。”一位长期跟踪李嘉诚掌控公司动向的证券分析师这样告诉记者。

据其分析,对于一个公司来说,在土地市场上何时抄底,怎样抄底,到什么地方抄底,应该是一个严格的商业机密,李嘉诚绝不会把这样重大的机密随意说出来,作为旁观者最多只能事后分析、研究、借鉴,因此在李嘉诚言行中抠字眼的方法并不可取。

分析其步入内地的经营轨迹会发现,首先有一点尤为重要的是,李嘉诚之所以在近来如此大规模投资内地市场,在于他对中国内地经济发展前景的强烈信心。他自己也曾公开表示:“长远来看,香港地产经过多年的开发,发展空间越来越小已是不争的事实,而内地伴随着经济的飞速增长,人民的生活素质显著提高,司法系统在进一步完善。所有这些都将增添投资者的信心。”显然内地在李嘉诚的地产战略中将扮演越来越重要的角色。

其实,考察李嘉诚在大陆房地产业的投资路线,可以很清晰地看出他的从“中心”向“边缘”、从经济发达的一级城市(如北京、上海等)向经济欠发达的二级城市(成都、长春、武汉等)逐渐扩散的投资思路。换句话说,就是在内地的新一轮布局中,二线城市开始在其战略版图中占据越来越重要的位置。

这一结果可以从内地房地产市场的现实中找到答案:目前一线城市房地产市场竞争激烈,要进入当地市场不是简单的事情。加之一线城市高涨的楼价受到中央政策的强力抑制,极有可能会引起连锁反应,未来投资风险显而易见。而目前国内的众多二线城市,楼价仍有不少上升空间,投资风险较低,收益较高,这可能才是更值得关注的方面。


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