北京房价比汉城最起码贵两倍

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图为汉城市区


房价尤其是北京、上海和深圳等一线城市的房价已经远远超过了一般老百姓的支付能力。自从来中国以后,我住过青岛、北京和上海。我从2006年开始生活在北京的时候,就觉得房租比较贵了,房价更不用说了。


中国房价到底多么贵?今年11月,汉城市房屋平均价格是每平方米3万元(现韩元兑人民币汇率约173:1),去年汉城市职工的月平均工资为14980元。韩国工资比中国高,但韩国的物价也比中国高多了。不过,汉城市房屋每平方米价格是普通工薪族月收入的200%。


那北京呢?11月份,北京市住宅平均价格为每平方米22348元。北京市统计局发布的2009年北京市职工的年平均工资为48444元,按月计算的话,4037元。我想这个数据比实际情况有点低。用这个数据计算的话,北京市房屋每平方米价格是普通工薪族月收入的554%。我觉得用平均工资计算的北京房价比汉城最起码贵两倍以上。


在有关如何抑制房价的讨论中,中国政府是否应当征收房产税成了最大的焦点之一。在这一点上,韩国也许可以给中国提供一些有价值的经验。韩国楼市在2001至2006年间上涨得很疯狂,特别是在汉城,核心地段上涨幅度每年达到10%至20%。韩国政府为了打压高房价,推出了一系列措施,其中最关键的利器就是“综合不动产税”。


综合不动产税经过了激烈的讨论后,从2005年开始征收。征税对象是6亿韩元以上的住房,税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%,实际税率要低很多。在2007年,综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。当时韩国已经有财产税。比如一套1亿韩元以上的住房每年要征收0.5%的财产税,不过由于征税的标的房价不到市场价的50%,实际税率只有0.2%左右。综合不动产税是在财产税之上额外征收,主要面对高端住宅,意在打压高房价、促进财富的再分配。再加上普通财产税,负担确实不轻。


虽然综合不动产税是国税,但韩国政府把税款分配到各个地方政府,帮助缩小地域之间的经济发展差距。后来,李明博总统上台后,从2008年开始实行减税政策,调整了综合不动产税,把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房,把税率下调到0.5%至1%。


实行综合不动产税的第一年,韩国楼市的标准房价出现7年内首次下降。全国楼价平均下降了4.2%,汉城核心地段楼价甚至下降了9%左右。当时,综合不动产税使得房主的持有成本上升,导致投资者抛盘,而买房者持币保持观望,最终引起房价下跌。当年8月,韩国政府为了彻底打压楼市投机行为,还采取了其它一系列措施:扩大综合不动产税的纳税对象、增加保障性住房的供应以及促进房产交易流程的透明化以减少阴阳合同。这些举措,加上外部环境的变化如美国的次贷危机,帮助韩国楼市进入了缓慢而有控制的调整期。


目前在中国,反对开征房产税的专家认为,征税未必能压低房价。在韩国推出综合不动产税的时候,讨论的焦点也是它究竟能否降低房价。但我认为中国应当征收房产税,原因有两个。


其一,房产税会使得税收资本化。如果买房者预计未来必须缴纳房产税,他们就会要求以较低的价格购买房子。当然,市场的供求关系也会影响税收资本化效应。但在一般情况下,税收资本化能够降低资产价格。


其二,房产税通过增加房子的持有成本抑制炒房者的投机行为。今年7月,媒体频频报道有关“6540万套空置房”的传言,虽然其数据无法确认,但我认为确实存在无数的空置房。房产税使得增加房子的持有成本,减少非自住需求,改变供求关系。


推出一项新税种并非易事。在2005年,韩国政府面对强烈的抵制综合不动产税的呼声。保守媒体和在野党的反对声非常强烈,韩国舆论分歧也很严重,有些汉城市民甚至集体呼吁“拒绝纳税”。他们的反对理由跟目前中国反对开征房产税的人们的理由相似:解决楼市问题应该从增加供给出发;该税会被转嫁反而增加买房者的负担等等。实行综合不动产税以来,韩国内部对该税的褒贬不一。有些专家认为,虽然该税抑制了楼市投机,但同时增加了自住房者的负担。但总的来说,我认为综合不动产税的利大于弊。


韩国政府在开征综合不动产税的同时,把住房交易税率从4%下调到2%。如果中国开征房产税,也必须同时降低交易环节的税收,否则楼市会出现供求扭曲、交易减少。目前中国与房地产相关的税都发生在交易环节,而二手房转让过程中,营业税、个人所得税和印花税等交易成本过高。在美国、英国和日本等发达国家,房产保有税与交易环节的税比都是约9:1。


只有靠开征房产税像这样的政策工具显然不能解决中国的楼市问题。中国政府还应当增加供应,尤其是保障性住房。目前中国楼市的供给结构中,商品房占了90%。极少的保障性住房供应使得房产商享受几乎垄断的地位。今年初,韩国楼市的最热门话题是“Bogumjari住宅”,大概意思就是“安乐窝”。


Bogumjari住宅计划是到2018年政府建设经济适用房70万套和廉租房80万套,给老百姓提供便宜且交通便利的住房。这150万套当中,100万套建设在汉城附近,另外50万套建设在其他地方。Bogumjari住宅的面积是85平方米以下的三种,分别为59平方米、74平方米和84平方米。申请入住该住宅的条件相当严格:没拥有过住房;家庭收入不超过去年城市工薪阶层家庭收入的100%;已婚等等。如果能分配到Bogumjari住宅的话,规定要求必须本人入住5年以上,而且7年至10年内不许转让。Bogumjari住宅的价格是一般商品房的70%至85%,所以该住宅抑制房价的作用很大。


我走路的时候,经常观察房产中介挂的房价。房价的七位数的头一个基本上是3以上的数。最近看报纸的时候,我常常看到“蜗居”、“蚁族”这样的词语。这些词语都是跟房子有关系的,可见房子给年轻人多么大的压力及其影响力。我认为过高的房价夺去了年轻人奋斗的动力,如果这个社会不能让年轻人觉得他们会实现梦想的话,凭什么能发展呢?


发帖者:金宰贤

本文内容于 2010/12/25 19:53:01 被劲射天王编辑

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