楼市“最严调控”这一年:中介不断学习新政策

小宝传奇 收藏 0 30

在市场和政策的变化面前,个人和企业总是渺小无力的。


2010年,为了遏制房价过快上涨,政府对房地产市场进行了被称为“史上最严厉”的调控,政策出台之频繁,持续时间之长,调控力度之大,前所未有。房地产市场的价格和成交量出现较大幅度波动。


买房的、卖房的、中介……市场里的每个人都经历了特别的一年。有的春风得意,有的疲于应付,有的一直在纠结之中。无论如何,所有人的愿望都是一样的,希望房价能够稳定,希望更多人能买得起房,希望市场能够长期健康发展。


1.


买房者:很纠结


希望市场稳定 买房不再折腾


临近年底,章辉终于买到了房子。“不一定是最好的选择,但不想再挑了,太累。”


31岁的章辉是某部委的一名公务员,几年前在北京南城买了一套小房子,但因为工作关系,一直想在东四环附近再买套二手房,方便上下班。去年12月份,国家开始对房地产市场进行调控,章辉觉得房价应该能稳住,想“定定心心”地看房买房。没想到今年过完春节,房价“疯了一样”往上涨。章辉看了几套房子,上世纪90年代的房子,价格普遍都在25000元/平方米以上,户型也不理想,迟迟没做决定。


但那段时间,即便是这样的房子,往往在章辉“考虑考虑”的这三四天时间里,就被抢走,甚至还涨价了。由于市场太火,章辉看了几套不做决定,连二手房中介都“不待见”了。


“当时打算赶紧抢一套算了,不然房价还得继续涨。”就在章辉有这个想法时,4月17日,国家出台被称为“国十条”的严厉调控政策,遏制房价过快上涨。随着政策落地,市场发生了突然的逆转,成交量大幅下跌,购房者又开始观望。房价继续上涨的势头也暂时得到了遏制。


政策从严,章辉的情绪也冷静下来。另一方面,提高二套房贷首付比例和贷款利率等新政策,使章辉的购房成本上升了不少,买房变得更难,只得继续观望。


不久,北京市出台了包括一个家庭只能新购一套房在内的调控政策,这让章辉的买房行动变得更加谨慎。“必须尽量选一套满意的房子,不然后悔的机会都没有。”


在这几个月里,楼市也出现了近年来少有的稳定情形。成交量低位徘徊,价格基本平稳,一些新的项目定价也相对合理,北京通州等一些前期房价上涨“超快”的地区,房价出现了一定程度的回落。一切似乎都在朝着调控预期的方向发展。


然而,8月中旬开始,由于房价并未出现明显的下降,加上“抗通胀”心理的驱使,市场又逐渐热闹起来,甚至重现了量价齐涨的局面。严厉的调控面临失败的危险,楼市可能又会出现人们担心的“越调越涨”的局面。


章辉的看房进程再次被迫加快。在他看中的地段,房价一直很坚挺,二手房讨价还价的空间也很小。正在章辉踯躅的时候,9月29日,国家再次出台政策,细化了此前“国十条”的政策,更加具体、更加严厉,被称为“新五条”。10月份,楼市再次成交冷清,“金九”之后没有出现“银十”。


但这次章辉没有再放慢脚步,“4月份那么严厉的政策,半年不到就被市场消化了。这次的政策,恐怕不到半年就会失去作用,还是早买早安心。”经过近一年在楼市的摸爬滚打,章辉也有了一套自己对楼市的心得。“越往后,房价越涨、调控越严厉,我买房的难度也会越来越大。”


和章辉预料的很相似,11月中旬开始,北京楼市二手房的成交量再次放大,回复到较高的水平。在夫妻双方父母的资助下,章辉利用公积金贷款艰难地买下了一套老房子,上世纪90年代的房子,70多平方米,170多万元,和年初看的房子并没有太大区别。


买了房的章辉开始每天关注北京房地产交易管理网上,二手房成交数据的变化。他开始担心房价真的会在调控之下出现较大幅度的下降,担心自己买在一个价格波段的最顶端,担心自己成为投资客的“接盘者”。


“买之前担心房价还会大涨,越来越买不起。买完了担心房价会大跌,那样打击更大,那么多钱就打了水漂。”章辉说,“但愿今后房地产市场真的像政府说的那样,可以稳定地发展。这样,最起码老百姓买房不用担惊受怕,像我这样折腾。”


2.


开发商:不好过


顺应市场定价 加大促销力度


开发项目的门槛提高、打击囤地捂盘、预售资金监管、融资渠道几乎全部断绝……在最严厉的调控中,开发商的日子应该是最难过的。但万科却用了11个月的时间,就实现了1000亿元的“天量”销售额。不仅提前4年实现了公司的目标,甚至已经成为全球首屈一指的住宅开发企业。


比起年初的时候,万科总裁郁亮显得清瘦了许多。并不是因为公司的事务忙碌得消瘦,而是他自己积极健身减肥的结果。在政府频频调控楼市的这一年,在企业创下最好销售业绩的这一年,郁亮本人却有了更多属于自己的时间。


万科逆市创下千亿销售额,是不是意味着宏观调控失败?事实上,受调控的影响,整个房地产行业的资金链越来越紧张,许多企业的日子并不好过。“龙头企业的优秀业绩并不能代表整个行业。”郁亮认为,恰恰是在宏观调控中,万科选择了正确的战略,才实现了销售佳绩,也才让他自己得以更轻松。


楼市调控调的是什么?是房价过快上涨,是推动涨价背后的投机炒房、开发商靠捂盘囤地获取暴利,以及不符合普通老百姓需求的高价房、豪宅等。万科的战略避开了这些楼市调控的重点。


郁亮介绍,首先,万科一直重视购房者首次置业和首次改善的需求,坚持做普通住宅。而调控恰恰是保护这部分需求的。目前万科所做的产品60%是90平方米以下的小户型住房,受宏观调控影响小。其次,万科一直在顺应市场形势,合理定价、快速销售、快速周转,绝不捂盘,要求新推盘项目当月销售率不低于60%。在调控加码,一些项目销售低迷的时候,加大了促销力度。


在这种战略的指引下,万科不仅销售额创佳绩,在全国范围内的市场份额也从调控前的3.9%提高到5.7%。“万科肯定不是利润最高的房地产企业,但坚持这种战略,能够有效地应对调控带来的行业波动,也是顺应市场形势的行为。”郁亮说,“我们也不仅仅关心利润,更关心增长的质量,客户是否满意,房子的质量和性价比如何,给股东和员工的回报是不是更大。”


但房地产调控并非对万科没有任何影响,最直接的影响就是“钱紧了”。今年下半年开始,万科在各地都有与其他企业合作拿地开发的项目,明年这种合作会越来越多。


对于明年的市场形势,郁亮的判断是,调控还会继续,市场波动也会继续。“我们不对明年的销售额、利润做任何计划,还会继续坚持今年被证明成功的战略,顺应政策和市场的变化,积极主动的应对。”郁亮说,“我们是欢迎调控的,调控是为了市场的健康稳定,只有市场稳定了,企业才能可持续发展,才能成为百年企业。”



3.


中介:盼平稳


需求结构变化 投资明显减少


随着房地产市场的发展,北京、上海等一线城市的二手房成交量已经超过一手房,存量房交易逐渐成为房地产交易的主要内容。促成一桩桩二手房交易的房产中介,他们的角色也越来越重要。房地产调控下,他们的生活也发生着变化。


当了3年普通中介业务员后,25岁的张东升今年升职成为北京链家地产丽都水岸店店长。上任第一年,他就遭遇了最严厉的楼市调控。


“今年最大的感觉就是忙的时候忙死,闲的时候闲死。”张东升这样回顾2010年,“不断在培训,学习新政策,并不停地向客户解释政策。”


张东升回忆,今年春节后到4月中旬之前,市场空前火爆,店里30多人都忙得不亦乐乎。“客户都抢着买房,而业主几乎是每周涨一次价。当时我们也感到房价涨得太疯狂了,泡沫太大。”


4月中旬“国十条”出台后,市场骤冷。四五月份张东升店里几乎一套成交都没有,区域内的房价也有所下降。


没人看房、没有成交,面对突如其来的冷清,张东升和他的同事们有点不知所措。实在闲着无聊的时候,只好在店门口打乒乓球消磨时间。“当时压力挺大的,主要是没想到政策影响这么大,市场变化这么快,我们不知道接下来会往什么方向发展。”张东升说,甚至有几名员工离职不干了。


但是从6月下旬开始,由于房价没有明显下降,张东升感到看房的人逐渐多起来,紧接着7月份成交量开始上升,到现在为止,平均每月递增20%左右,房价也在缓慢反弹。


“尽管政策似乎被消化了,但调控还是有一定效果的。”张东升说,在调控的影响下,今年丽都水岸店全年的成交量只有去年的60%左右。需求结构发生了变化,投资客明显减少了,成交的主要是中小户型,买房的也主要是自住的需求。而且,“买卖双方都比上半年更冷静了。”


张东升的工作状态也逐渐平稳,最近两三个月,每个月店里都有稳定的成交。“这也是我们比较喜欢的状态。”张东升说,房地产市场是应该通过调控来降降温的,泡沫大的时候,尽管中介挣钱多日子好过,但那是不健康的,不可能一直持续,“细水长流更好。”


张东升认为明年国家还会继续调控,但房价大幅下降的可能性并不大,最理想的状态应该是稳中微涨。“还是希望调控能持续,房价和成交量都能稳定,我们也才有发展的空间。”年轻的张东升自己也有买房的打算,“市场稳定了,我努力工作攒钱,才有可能买得起房子,未来的生活也才更有希望。”




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