北京四成土地被特权阶层圈走 中央领导震怒

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导读:北京四成土地被特权阶层圈走 北京市没有完成供地计划的纪录,又增加了一年。北京供地究竟难在哪里?   2010年初,北京市公布了巨大的供地计划,计划供应住宅用地不少于2500公顷,其中保障性住房供地面占比50%(1250公顷)以上。相较于2009年供出的住宅用地1072公顷,2010年的计划增加了超过1倍。   这曾给2010年初的市场带来一股新鲜空气。2009年,中国房地产市场经历了一轮飙升,土地市场上更是火热异常,大龙地产"地王"、广渠门地块、央企国企异军突起加入抢地大军成为热门新闻

北京四成土地被特权阶层圈走



北京市没有完成供地计划的纪录,又增加了一年。北京供地究竟难在哪里?


2010年初,北京市公布了巨大的供地计划,计划供应住宅用地不少于2500公顷,其中保障性住房供地面占比50%(1250公顷)以上。相较于2009年供出的住宅用地1072公顷,2010年的计划增加了超过1倍。


这曾给2010年初的市场带来一股新鲜空气。2009年,中国房地产市场经历了一轮飙升,土地市场上更是火热异常,大龙地产"地王"、广渠门地块、央企国企异军突起加入抢地大军成为热门新闻。


此时,北京市推出的天量供地计划,显示了政府平抑地价、房价的愿望,也给市场带来了供地充足、地价有望平抑以及房价下跌可期的预期。开发商私下表示,"很想相信"政府能够推那么多地,但其实,"一旦有地块放出来,争夺依旧是你死我活,先抢到手才踏实。没有人会傻等政府后面多供地。"


开发商心里揣着一个道理:按照以往经验,完不成供地计划是正常的,完成了才不正常。目前看来,开发商们又赌赢了。


北京市土地整理储备中心数据统计显示,截至12月15日,北京通过招拍挂方式共出让232宗土地,土地面积共计2440万平方米;其中住宅用地和包括住宅用地的地块59宗,土地面积共计923公顷,完成了商品房用地供应计划(1250公顷)的73.84%。


2010年,重拳之下的全国房地产市场经历了最困难的时期,在历时最长、力度最大的一次调控下,房价戏剧般不跌反涨。国家统计局数据显示,11 月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,环比上涨0.3%,同期北京的房屋销售价格同比上涨达到了9.1%。反观房价的源头--地价和供地量,似乎可以找到房价不降反升的理由。


计划赶不上变化


完不成供地计划成为常态,北京市供地究竟难在哪?


北京市土地整理储备中心副主任王兵曾公开表示,相较于其他城市,北京市供地难度较大,主要原因是拆迁难度和成本都太高。北京郊县农民因拆迁补偿一夜暴富,高昂的拆迁成本,被转嫁到土地出让底价,继而传导至楼面价、房价。


北京供地难的真实原因其实比这更加复杂。华远地产董事长任志强曾向记者透露,北京市很多地根本供不出来(指无法进入市场程序),原因是每年土地供应总量中的约40%以上,都被中央机关、部委、部队大院直接划走,这在地产圈已是公开的秘密。


任志强解释说,"为什么西城、东城没有土地放出来,不是因为没有地可用,而是有些地方无论拆迁还是重建,北京国土局根本管不着,北京国土局的工作也很难做。"


中央机关、部队大院和央企在京的用地、住房,统一由国务院机关事务管理局负责。每年,上述各部门都需要填报一份"年度土地利用计划表",详列各部门、各企业及其所属单位拟在来年利用北京市范围内的存量土地,以及建设项目使用北京市范围内的新增用地计划。


据本刊记者了解,上述新增、存量土地的使用并不通过招拍挂,而是直接行政划转。每年,这部分土地的数量、其所占北京市总体供地量的比例,以及用地的成本,对于公众都是一个未知数,从不对外公布。


此外,即便是正常拆迁,也经常遇到特殊情况。金融街股份一位副总办公室墙面上,挂着北京市总体规划图,其中即将或者正在拆迁的地方,被明显标注过。这位不愿署名的副总透露,这些准备拆迁的地方,开发商甚至比国土局都提早去考察过,但很多地方根本拆不动,或者拆到一半就拆不下去了,国土局也没有办法。


与农民的拆迁补偿谈不拢是最普遍的情况,但也有时,一片很好很平整的空地上,冒出一栋二层小楼,小楼主人称这片地是他的,一般会开出高昂的拆迁费用,并且提出一些无理要求,如要求政府把十几公里以外的高速公路改建到旁边。


这位副总表示,一般敢这么做的人,都是特权阶级。只要遇到这种情况,开发商就不谈了,因为明白这块地已经有主了。据说,这种情况在北京各郊县都有,并不特殊。


即便是"摊大饼"似的发展扩张,北京市历年的供地计划完成情况仍以完不成为主。从2003年以来,除了市场极好的2007年和2009年完成计划,其余年份的实际供地数量与计划均相差约四成至五成。一些开发商戏称,"北京的供地计划永远只是计划而已,计划赶不上变化。"


政府争利


与供地数量不足相对的是,土地出让金收入年年创新高,2010年北京市住宅楼面地价已由2009年的6189元/平方米,飙升至8255.96元/平方米。在政府垄断土地资源的制度下,土地永远是稀缺资源,土地市场上争夺的主角是开发商,但最大的得益者是地方政府。


本刊记者根据北京市土地储备中心数据统计(按照合同出让价款累加),截至12月16日,北京市土地出让金收入为1047亿元,比去年同期增加近60%,超过了2009年全年约930亿元的出让金收入。


由于部分开发商分期付款,拿地后无力付款等原因,实际土地出让金和合同出让价款有部分出入,如2009年北京市政府公布的实际出让金收入为494亿元。但是,即便之后的出让金缴纳出现问题,成交地价、楼面价和周边的房价等市场指标已实质性地被推高。


滨江房地产副总朱立东曾向记者计算过开发商的开发成本,在购房者付出的房价中,土地成本约三分之一,建安成本和各种税费共三分之一,开发商的利润约三分之一。2010年,北京住宅楼面地价已达到了8255.96元/平方米,照此计算,北京市商品房房价的正常水平应为2.5万元/平方米。


朱立东表示,在建安和税费成本无法压缩的情况下,房价的涨跌变成了开发商和政府之间的利益争夺,"政府一方面希望房价下跌,一方面又指望土地挣钱,房价下跌就只能指着开发商自己压缩利润。"


实际情况是,即便在今年最严厉的调控下,开发商仍然坚守着价格联盟,销售额再创新高,在土地市场的花费和争夺也不输往年。


中原集团研究中心监测数据显示,截至11月底,排名前十的上市房企购地共花费1711亿人民币,同比增长3%;2010年全国房地产开发企业土地购置费同比增长78%。中原集团研究部经理刘渊预计,年末土地市场供应的持续放量将使未来的土地成交热度不减。


12月,消失了半年多的"地王"也重现江湖。在武汉,武汉联投以8755元/平方米拿下武汉武昌新生路地块,刷新此前由九龙仓(8063元/平方米)创下的最高单价纪录;上海青浦赵巷地块被业贸投资有限公司以楼面价21648元/平方米竞得,溢价率为192%,刷新了此前金地集团创造的纪录。


火热的商品房市场以外,北京市还制定了天量的保障性住房供地目标--住宅供地总量的50%(即1250公顷)以上。但这部分又完成了多少呢?


北京市国土局11月10日发布的"2010年前三季度国土资源管理统计数据分析"显示,1-9月,北京市廉租房及公租房、限价商品房、定向安置房供地已提前完成全年计划任务:保障性住房用地供应1263公顷,完成计划指标(1250公顷)的101%。在操作环节,北京还采取了捆绑式出让的方法,即出让商品房土地时,规定开发商配建一定比例保障房。


由于保障性住房用地采用划拨而非招拍挂形式,且很多没有公开统计,上述数据受到质疑。安信证券研究报告就以"疑窦丛生的保障房"为题,直接质疑目前报出的今年保障房实际投资相对往年可能存在统计口径的差异。


报告引用国家统计局不同时期公布的数据判断,今年保障房的大部分开工及投资都来自于第三季度。国家统计局数据显示,1月-6月,全国保障房投资额为433.19亿元,同比减少1.7%;报告认为,如此数据属实,则意味着上半年保障房开工不足150万套(以2009年全年保障房开工330万套,上半年开工40%计算)。而住建部表示,今年1至9月,全国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套,占年度计划580万套的90%。由此可推算,今年第三季度保障房开工至少370万套,以每套60平方米算,约2.2亿平方米。但今年三季度全国房屋新开工3.9亿平方米,扣除保障房,则商品房开工仅 1.7亿平方米,即同比下降30%以上。这与今年第三季度上市房企的开支情况不符。此外,报告也认为明年1.3万亿元保障房的投资规模意味着地方政府土地出让收入基本上完全用于保障安居工程--这显然也是不可能的。


据媒体报道,近期,住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》,明确提出2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套,相比2010年的580万套新增了420万套,且公共租赁房将占主要部分。


这个更加巨大的计划,完成的数量和质量仍将被市场打上一个大大的问号。


来源:新世纪周刊






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