2011年购房需提防十大楼市雷区

aqssm 收藏 1 229

从414新政到929新政,中央对于楼市的调控俨然已经由宏观方向重视转向强化深层次政策执行督导的层面,从二次房贷首付全面提高,到三套房贷高压叫停,从14个城市的“限购令”到据传马上就要出台的行政调控房价的严厉措施,从预售房款的纳入监管到开发商折扣权被严加审核,从房产税的再度推出,到十二五计划明确取消房地产的支柱产业地位等等,可以说紧锣密鼓、立体调控,长远规划与眼前政治任务相结合,加上12亿闲置土地、一线城市超高的空置率等信息的不断披露,充分说明本轮调控俨然已经上升到国家战略层面,是做为新一届**为解决国民收入贫富分化严重的经济解决方案之一,因此,在目前强弩之末的高房价最后的“疯狂”之际,仍然有部分专家执迷不悟的为“稻粱谋”一己之私昧着良心鼓吹中国房价“永不跌”的谬论,特给广大刚需们一点实操的建议,即使因自住婚姻等原因一定要入市,也需要做好充分的准备功课!!!


第一、密切研究政策动向,提防相关陷阱。目前鄙人的一个老乡已经深受其苦,年初购买的一套通州房产,已经按照20%的调控前政策付清首付,结果由于后来政策变化,开发商又搞不定银行,现在首付提高,贷款又不放款,开发商又有人事变化,新的销售负责人要求我这位老乡退房,并且要没收已经支付的首付款,目前我这位苦命的朋友正在四处托人找律师(具体案例会在之后详细分析以飧读者);


第二、远离投资风暴中心。比如北上广和海南这些高热区域(特别如北京的远郊区,配套、交通、服务现在都成问题,长期的无法确定的远景和目前的实际问题,你更看中哪一个?建议去国贸看看那些排队的人们);


第三、贷款购房三要点,一是首付承担能力,二、贷款政策的稳定程度,三、预留至少三年的贷款还款准备金,做到这三条,你就可以贷款买房了!!!


第四、远期规划风险很大(三年以上的所谓大规划往往都是忽悠、广告效应大过实施可能的,合肥的政务新区就是一个最好的案例),中国的地方**基本上五年一换届,有的哥们运气不好两三年被调离城市也属正常,因此要特别提防远期规划,开发商拿地亦然!!!


第五、产权不明晰不健全的房子要尽量回避,中国的住宅商品化进行了近20年,由于中国国情的复杂和中国分配方式的不均衡,很多房子其实都是不可以上市交易的,包括一些工业用地上的办公用房及配套宿舍用房,小产权房和一些事业单位的分配公房(鄙人父母是大学教师,他们分配的房子就长时间没有拿到产权证);


第六、投资性商业商务公寓,很多所谓的产权酒店或者小户型公寓所谓的以租代售其实都存在交房后的相关责任人不清晰的问题,目前我国相关法规对于这一领域其实存在很大的灰色地带,客户购买后很多权益得不到保障!!


第七、预售合同条款要字斟酌句的研究,参考我那位一招不慎,步步陷阱的老实朋友,虽然在某些领域是博士,但是在房地产方面还完全不及格,尽管我很怀疑开发商是否有因**调控等不可抗力没收首付款的权利,但是你毕竟白纸黑字签了约,总是解决起来要费一番周章的(中国的律师费也不便宜哈,鄙人打过关系,基本上对于当事人没有赢家!!!);


第八、关于全装修房的验收和质量审核一定要做细,鄙人2002年到2003年在上海负责杨浦区的第一个全装修项目时,当时就质量确认就安排了三次交房验收,十分麻烦,但是事后客户投诉相对非常少,一定要注意就是毛坯房交房验收,隐蔽工程验收和全装修房完工验收三个阶段,尤其是隐蔽工程十分重要,对于客户建议一定要同时学习一些相关法律法规,尤其煤气天然气及一些管道的暗埋和明设都有很多讲究,如果不注意的话以后有得你折腾的了,呵呵,不展开……


第九、关于学区要谨慎,目前很多消费者买房最关注的就是教育,所谓的学区配套,这方面一定要事先做充分扎实的调查研究,因为中国教育资源也属于几大稀缺社会资源,往往对于某重点学校而言,是否划归学区范围在就读资格、相关学费等方面影响重大,这方面千万不要轻信广告的迷人表白,而应该踏实前往教育主管部门一探虚实;


第十、尽量避免购买“地王”周边的商品房,因为地王往往是一种炒作出来的价值,本身并不代表地段一定就是最佳或者最具升值潜力,当大势气候突变,地王也不可能给购房者任何因房价暴跌而赔偿差价的承诺,“大龙”不是个案,随着时间的推移,这样的泡沫破灭还会继续上演……


楼市有风险,入市需谨慎,顾哥从来没有建议读者“不买房”,但是绝对不建议你买有风险甚至有明显缺陷的房子,毕竟是几代人的积蓄,你怎么可以轻率行事!!


假如我是购房者,我会用工兵排雷的方式观望,再观望……


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