年底二手房观望还是抄底?

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新政颁布,导致新房和二手房交易量有所下滑,然而,量跌是否意味着价也要跌?跌多少?近日,中国人民大学经济研究所发布,明年房地产市场价格将出现20%的下滑……各种对房地产市场的预测如童话般让人难以置信地出现在眼前。房价明年真 的会降吗?还是一如既往地平稳上升?现在该出手抄底,还是继续绷着等待传说中的崩盘?


市场 降价20%你信吗?


11月20日,在中国人民大学举行的中国经济论坛上,中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》对明年楼市走势作出了这样的预测:今年12月起,房地产企业进入还款高峰,应付款累计增速将超过30%;再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素,资金来源会快速恶化,预计到明年一季度,房地产企业资金来源将出现大幅度负增长,即2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题,房地产价格将出现接近20%的下滑!此言论一出,招到各界拍出的砖头无数。首先是各地开发商称此言论纯属臆想,万科副总裁肖莉在某次会议上称:受政策调控和供求关系的影响,未来一年房价有下调压力,但不可能出现大幅下跌,更不可能出现20%的降幅。连一向坚挺房价不会下降的“任大炮”也认为“房价有小幅回落的可能,不过大跌的可能性几乎没有”。



在11月29日晚北京电视台“财经五连发”节目中,有来自媒体、开发商以及专家对“20%”做出了解读。首先是房地产龙头企业万科副总裁毛大庆表示,初闻降价20%的分析时感到很紧张,但具体的市场状况还是要具体分析。中国人民大学经济学院副院长刘元春对于明年房价将会出现20%的下滑做出的解读是:此数据是从经济学原理上分析所得,主要依据的评测核心是房地产行业的资金链,即受政策等各方面的影响,明年开发商一旦出现资金链短缺的问题,房价出现20%的下滑将是比较合理弥补资金缺口的方式。而《精品购物指南》报社社长吕政则认为,广大消费者明年购房的消费预期主要受房源供给是否充裕、政策影响力是否持久等因素影响,到明年3~4月份,可能会出现销售不景气的观望潮,届时开发商为缓解资金压力,适度降价也是有可能的。


二手房 后劲十足


市场预测不可全信,数据统计屡有误差,这是市场屡证的事实,但我们有时偏偏需要这些来支撑我们认为正确的理论体系。近期二手房市场成交量以及价格的上涨,就反映了市场对于楼市长期走势的乐观。


北京房地产交易管理网数据显示,仅11月15日~21日这一周,北京商品房期房住宅合计成交为1308套,环比前一周的2310套,下跌了43.4%,而现房及二手房则出现了20%及6.5%的上涨 。11月全月北京二手房总成交达到了18413套,其中二手房住宅成交达到了16805套,日均住宅成交达到了560套,环比10月份上涨超过了20%,其中成交量更是达到了4月份调控后的新高,甚至超过了市场调控明显反弹的9月份成交量,成交价格也再次出现了轻微上涨,从10月份的18790元/平方米上涨到了19120元/平方米,上涨幅度为1.7%。


在密集调控政策下,二手房依然出现量价齐涨的现象,让调控政策像浮云一般飘过。对于此现象,北京中原张大伟分析,通胀的压力下,相比存款为负利率的市场现状,房产依然是保值的首选;另一方面,二次调控后部分抑制了刚性需求入市,也使得成交房源偏城区,相比商品房的偏郊区化,二手房房源不仅集中于城区,而且近年新商品房进入二手房市场的占比也越来越大,成为刚需的首选。


目前,传统的二手房热点区域如方庄、海淀中关村、朝阳CBD等仍然保持稳定的增长趋势,而像亦庄、望京等地,则因为地铁开通以及新地拍出,使该地区的二手房在政策调控的低谷后又迎来了广泛的关注以及价格的增长。2008年,亦庄区域二手房均价为10000元/平方米左右,而现在地铁开通前夕,该区域老小区的价格为15000~17000元/平方米,次新房均价已经达到18000~20000元/平方米。


刚需 理智消费


如果说开发商或专家说楼市大降价不可能,或许与其自身利益有关,那么广大消费者对于楼市大降价的看法则可以说是理智的,听上去很美的“降价20%”可能早已无法撩动广大消费者日渐坚强的内心了,因为市场的反应早已经给某些专家的言论作了最好的反面注解。作为刚需的小伟早在今年4月楼市新政之前就出手购买了一套位于北京近郊的三居室二手房,当时的价格是15000元/平方米左右,当时市场都在风传政策将严控房价,在购买时周边很多朋友也都劝他再绷绷,等过两天政策下来了,价格或许还会再降一些。小伟当时着急买房结婚,并且他认为,房子是用来自住,只要价位符合自己的心理预期,自己能够承受就成了,没必要等待市场的波动。事实证明,经历了今年4月以及9月份两次政策调控后,小伟当初买的房子价格不仅没有出现传言中的回落,反而还涨了近5000元/平方米,而且似乎还在稳步上涨……


诚然,政策调控已经让相当一部分投资客离场,相比10月份市场部分购房者抄底,目前北京楼市投资需求比例不足1成,余下的刚需以及改善性需求还在苦撑购房市场的中坚阵营。除了如通州因前期过分透支利好而出现部分价格泡沫外,房价没有太多下降的理由,却有太多上涨的理由:轻轨开通、商业中心入驻、新地拍出、前期开盘热卖等等。更何况,为了避免货币贬值,目前市场上房主虽预料调控政策可能打压房价,但是相比现金的实际负利率,大部分房主依然坚挺房价。而新房方面,虽然从12月份开始实行开发商预售资金监管,但目前开发商资金压力并不大,加上热钱持续流入,未来期房大规模降价的可能性也不大。但另一方面,政策的持续作用也杜绝了房价像2009年初那样疯涨,所以,很难说现在购房是否是最好时机,但除去个别专家外,多数人还都是看好楼市后续发展。因此,奉劝大家如果自住的话,还是理智消费,购房时考虑到自身条件以及需求外,还是少受各界言论、市场预测的困扰,以免贻误战机。


专家支招 巧选二手房


小户型和学区房可做首选


安居客分析师告诉记者:二次调控明确首付款比例调至30%以上,无疑使得不少刚需族首付压力增大,加之银行加息等一系列政策的影响,小户型便成为了购房者青睐的对象。究其原因,首先,由于小户型总价低首付少,每月月供较低,购房者负担相对较轻;其次,不少小区周围已发展多年,生活配套设施相对完备,这对首付能力有限且要求居住便利的刚需族来说,应该是最合适不过了。除了小户型,学区房仍然具有抗跌保值的性能。专家称:“无论在国内哪个城市,学区房都是楼市中抗跌保值的佳品。周围教育配套越好,楼盘抗跌性也就越强。”安居客分析师同时提醒购房者,在购买学区二手房时,除了需要关注落户、“就近入学”相关规定等因素,还应当特别注意周边教育配套设施、楼盘的使用年限、区域潜力、小区环境、物业管理等因素。



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