中国民生之房子问题

谭吉柯德 收藏 3 910
导读: 转载--- 房子问题是目前国内最突出的经济问题、社会问题,也是政治问题,值得仔细琢磨一下,下一篇准备谈谈腐败问题或者物价问题。 中国的房地产问题是多年积累的结果,根本原因是错误的把房地产行业作为国家经济发展的支柱产业甚至主导产业(当然由于中国过时的财税体制,地方政府事权严重错位,造成地方政府逼良为娼,大发土地财是更深层次的原因,需另文解读)。世界上很少有将房地产业作为支柱产业的,而且当成支柱的都曾出现过泡沫危机,包括日本(90年代)、美国(2009年)、香港、迪拜等等,中国同样


转载---

房子问题是目前国内最突出的经济问题、社会问题,也是政治问题,值得仔细琢磨一下,下一篇准备谈谈腐败问题或者物价问题。



中国的房地产问题是多年积累的结果,根本原因是错误的把房地产行业作为国家经济发展的支柱产业甚至主导产业(当然由于中国过时的财税体制,地方政府事权严重错位,造成地方政府逼良为娼,大发土地财是更深层次的原因,需另文解读)。世界上很少有将房地产业作为支柱产业的,而且当成支柱的都曾出现过泡沫危机,包括日本(90年代)、美国(2009年)、香港、迪拜等等,中国同样如此。


房地产行业为什么不能做支柱产业呢?首先,房地产拉动的行业大多处于产业链和技术层级的低端。房地产拉动的上游产业基本都是高能耗、资源依赖型产业,而下游产业也多为非技术密集性的普通行业;其次,在房地产过热过快增长条件下,其对其他产业也有明显的挤出效应,房价过高形成的畸形高投资收益会诱使大量其他行业的资金进入房地产领域,出现严重的社会资金错配现象,不仅会进一步加剧过热现象,也会影响一些实体经济行业的发展;另外,房地产对居民消费有很强的挤出效应,有研究显示,在房价收入比为5时,居民自有住房投资折算成消费后占其当期可支配总收入的比重为28%,而当房价收入比上升到10时,住房消费率将升至68%,对居民其他消费有严重的挤出效应;最后,当房价高到远远超过居民购买力的时候,由于中国传统文化形成的对“家”的独特情感,无法安居,则整个社会会充实着一种焦躁、失望甚至绝望的氛围,尤其是对年轻人的价值观、伦理观造成极大的冲击,庸俗、金钱之上的文化充斥各类媒体,社会道德水平下滑明显!而且由于城市生活成本太高,难以流住或抑制了以年轻人为主体的创新、建设之源,长此以往,城市也将“老死”去。


由此可见,过热的房地产行业在某种程度上是严重抑制消费、阻碍结构调整、影响社会稳定的“毒品”行业。所以无论从转变经济发展方式、还是保障社会和谐的角度,国家都再也不会把房地产业作为片面优先发展的主导产业。但同时,在相当长的一段时间内,中国城镇化的需要,稳定经济发展的需要,房地产业现在和未来一段时间内都会是中国的一个重要行业,关键是要避免泡沫化,在目前的世界金融经济格局下,房地产的价格必须死死压住,而这个问题并不难解决。


首先,要大力加强保障房的建设,一是继续发挥房地产行业对经济的拉动作用,适应中国城镇化历史进程的需要,二是彻底解决房地产行业畸形发展问题,回归消费品本质,成为民生的基本保障之一。目前的保障性住房有三种,第一种是廉租房,保证城市里的老居民,困难房;第二种是经济适用房,这种房多是定向分配,像拆迁户、国企员工、人才引进等等;第三种是公共租赁住房,放开户口让有稳定工作的外来移民居住。


是否有可行性呢?简单测算一下,如果将来中国花10年的时间,建设1亿套保障房的话,可以解决约4亿人的住房问题,覆盖新进城的人口、城市改造的以弱势群体为主的安置人口、部分中等收入群体,应该说基本可以快速缓解直至有效解决住房保障问题,而且在调控以商品房为主的房地产行业的同时,不对经济发展产生冲击。根据目前的约2000元/平米建设成本,以平均70平方一套保障房算的话,不考虑土地成本的话,约需要投资约15万亿元。可能有人要说,土地不卖钱,地方政府怎么办?这个一是要改革目前的财税体制,二是中央要进行转移支付,三是适时适当开征房产税以及未来的物业税,关键是只要不仅仅从经济来看而是站在政治高度来看(已经很必要了)并配以问责制,落实是没有问题的,后面会说道这一点。


15万亿也就是每年1.5万亿元,由于银行将重点支持保障房建设,贷款解决60%的建设资金应该在政策上有保证,中央转移支付可以达到2000亿元(今年约800亿元,建设约580万套),地方政府每年需要财政投入6000亿元,约占目前地方实际可支配财政收入的比例约为10%左右,考虑到财政收入的大幅增长,这对于地方政府来说是可以承受的,当然银行贷款会带来较高的财务成本,中央应该会在发债上进行支持。总体来说,政府整体上完全有能力完成“安居计划”。那么政府有没有决心呢?显然,无论从各家职能机构、地方政府乃至“十二五规划纲要”来看,决策层决心已下。今年7、8、9月,国务院副总理李克强三次主持召开会议,专题研究部署保障性安居工程建设工作。住建部和国土部两部委正组织一轮大规模的联合检查,保障房建设是此轮检查的一大重点,三部委(国土部、监察部、人力保障部)将首次联合启动今年土地违法问责,而地方政府显然已经闻风而动了。


根据住建部统计,截至今年9月份时,全国保障性安居工程已完成投资4700亿元,占全年计划的60%,且中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达。住建部日前发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》(以下简称“通知”),这份通知明确提出,2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套,这相比2010年新增420万套,且公共租赁房将占主要部分。各地提出具体任务目标时,要综合考虑本地区财力状况、住房保障状况等,结合本地中偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员规模、住房等情况,重点规划安排好公共租赁住房建设任务。根据通知要求,12月10日前,各省级政府要完成相关规划,上报住建部、发改委、财政部等相关部门,并确保将计划落实到市县。


北京市住建委根据保障性住房的建设进展,预计全年实际竣工交用的政策房可达到5万套,同时,全年新开建设和收购各类政策性住房已经上升至14万套;截至10月31日,上海经适房累计开工1000万平方米,竣工200万平方米,1696户居民签约购房;广州计划今年新开工建设保障房300万平方米,相当于过去3年的总量,可提供保障房4万套,包括2.3万套廉租房及1.7万套经适房;从2010年起,重庆计划每年开建1000万平方米公共租赁住房,5年内建设总量将达4000万平方米;截至10月底,海南省宣布开工建设保障房11.44万套,占计划套数的113%;安徽合肥计划2011年新建保障房27000多套,棚户区及旧城改造近23000套,总量接近5万套。


当然,如此大规模的保障房建设,对地方财政收入形成了不小的压力,因此要特别关注三个方面的问题,一是如何解决保障房建设普遍面临的资金问题。防止地方政府大规模的“迫使”开发商掂资,北京就存在这样的问题,这可能既催生官商利益交换,又使建筑质量和农民工的工作得不到保障。从目前的信息看,各地为保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内,今后国家有关部门将继续鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台,尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制,从而实现保障性住房建设可持续发展。公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点也在逐步成熟,覆盖面将进一步扩大,另外,有些地区还在开展房地产投资信托基金试点准备,有望摸索出一条利用资本市场解决保障性住房建设资金的道路。但仅有这些是不够的,关键是要改革中央与地方政府的财政收入分配机制,加大对地方政府土地出让收入向保障房建设的投入力度和资金及时到位的监管。二是防止地方政府为了完成任务,把包括旧城改造在内的商业地产开发涉及的拆迁户的回迁安置房也列入保障房建设范畴,在数据上弄虚作假,因为这一块每年的数量是巨大的。因此,一定要落实问责制,加大保障房建设的信息透明度,加强社会监督和舆论监督,加大专项检查力度和“违法违纪”成本;三是注意平衡问题,中西部地区财政收入水平较低,中央要在统筹地方政府负债水平的前提下,加大转移支付力度,各省级政府也要注意省内各地市、县的平衡。


总体来说,虽然还存在一定的困难,但笔者相信,鉴于中国体制在干大事上的优越性,航天工程、四川大地震、奥运会等等充分证明了这一点,在保障房建设上升到政治高度,事关地方大员的乌纱帽的威慑下,在国家财力快速增长的背景下,在房地产被严厉调控而保障房建设可以接过投资大旗的利诱下,而且,我相信地方政府会逐渐认识到保障房建设对地方争夺日益下降的人口红利的巨大促进作用而主动加大投入,中国的保障房建设一定会超预期完成计划目标,三年见成效、五年大改观、十年大事定,老百姓在未来几年内对房地产的不满也会渐渐缓解直至消失,如此,善莫大矣!当然,顺便说一句,房地产行业暴利时代已经过去了,无论对企业还是对个人来说:楼市有风险、投资需谨慎!



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