上海多名官员被曝低价认购楼盘 公权力深度介入

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导读: [B]上海多名地方官员被曝低价认购帝景苑楼盘[/B]   权力深度介入的“帝景苑”项目,是上海十多年房地产畸形发展的一个全息标本,亦使蔑视法治并与之对抗的“潜体制”显形;官员财产申报公示制度的推行能否以此为契机?   世博会结束第三天,2010年11月2日,暌违已久的 相关公司股票走势 [B]“帝景苑”民事纠纷案在上海市一中院悄然开庭[/B]。   “帝景苑”位于寸土寸金的徐家汇,六幢灰色高楼一字排开。因两股东黄进益、蔡青峰纠纷引发举报,显示了灰色高楼中的另一道景观--约400户

上海多名地方官员被曝低价认购帝景苑楼盘

权力深度介入的“帝景苑”项目,是上海十多年房地产畸形发展的一个全息标本,亦使蔑视法治并与之对抗的“潜体制”显形;官员财产申报公示制度的推行能否以此为契机?

世博会结束第三天,2010年11月2日,暌违已久的

相关公司股票走势

“帝景苑”民事纠纷案在上海市一中院悄然开庭

“帝景苑”位于寸土寸金的徐家汇,六幢灰色高楼一字排开。因两股东黄进益、蔡青峰纠纷引发举报,显示了灰色高楼中的另一道景观--约400户业主中,50余户曾获得一成以上的购房折扣,其中22名买家所获折扣高达三成至五成,且多为官员。

2009年7月8日,黄进益方面起诉蔡青峰损害公司利益,四宗案件中的第一起即涉官员低价购房。此次庭审,原告向八名涉嫌低价购房的公职人员追讨购房差价总计2100万元。一条隐蔽的利益通道由此现形。

这些动辄上百万元甚至数百万元的差价背后,隐藏着怎样的交易?他们是谁?

两年逝去,没人能完整回答这些问题。上海有关部门默然以对,他们亦有难言之隐:这仅是上海庞大而隐蔽的“低价买房”“在职炒房”官员群体的冰山一角。

“帝景苑”案件的处置,由此与上海的大局挂钩。自2006年社保案以来,上海高层频繁调动,加之世博会的建设与召开,如此敏感而棘手的问题被置之高阁。

10月11日,在世博会渐近尾声时,上海市住房保障与房屋管理局(下称上海房管局)第一副局长陶校兴被“双规”审查,房地反腐“热启动”。无论陶氏个人还是“帝景苑”项目,均可视为上海十多年房地产畸形发展的全息标本:公权力深度持续的介入,上海房地产腐败已不限于潜规则层面,一个与法治对抗的“潜体制”显形。

优惠处理权

“帝景苑”项目位于肇嘉浜路1001号地块,与上海“权力中枢”--市委康平路办公中心相望。此地原为上海无线电四厂所有,1993年,印尼商人黄进益以旗下香港荣福置业有限公司(下称香港荣福)与上海无线电四厂合资成立上海荣福房地产发展有限公司(下称上海荣福)联合开发。合资公司注册资本2310万美元,外方占股85%,中方占股15%。

因规划调整、资金短缺及亚洲金融危机等影响,项目一度中断。1999年,台商蔡青峰参股接盘。引入年仅30岁的蔡氏,非因其拥有资金实力,而是其父在官场有极强的运作能力。

1998年上海福利分房制度取消,房地产进入商品房时代。次年1月,市政府批复“帝景苑”项目,“外销”改为“内销”。6月,上海市房管局与相关方重签“土地出让合同”,土地出让金为1683万余元,总建筑面积不超过64124平方米。由于前一次外销房土地出让金已付,上海荣福获得逾亿元的退款,资金困境缓解。

此后,蔡氏再以项目土地抵押向银行贷款8000万元。若按内销房土地状况审贷,仅能获840万元贷款,蔡青峰的运作能力可见一斑。再加上承建单位垫资及预售资金,“帝景苑”项目盘活。此后几经变更,蔡青峰获得公司53%的股份,成为实际控制人。

随之是容积率变更的红利三次降临“帝景苑”:2002年12月,由64124平方米变更为82778平方米,开发商补交出让金209万元;2004年1月17日,面积修改为87796.76平方米,补交178万元;2004年6月1日,增至90297平方米,补交70万元。签字者正是长期担任上海房管局副局长的陶校兴。

建筑面积陡增26173平方米,补交成本不过400余万元。按2003年平均价格13000元/平方米计,即可增加销售收入3.4亿元;最后的容积率甚至达到6,而上海对应的规划是2.5。

“帝景苑”于2002年7月开始销售。经董事会同意,作为总经理的蔡青峰获得726.75万元的特别优惠处理权。根据公司制定的计算公式,特别授权可给五位客户5折、给五位客户8折及给十位客户9折。

此次被诉至法院的八名低价购房的公职人员,不乏与蔡青峰及房地产有职权交集的人士。

锦江股份(600754.SH)总经理杨原平2005年1月购买“帝景苑”房屋时,销售价格23000元/平方米,杨仅出价5000元/平方米,系时价的21.76%,总差价300余万元。杨与蔡交谊甚深,蔡至今仍是锦江股份的股东。

曾任领导秘书、后为上海银行党委副书记的张志蛟,2004年11月12日购房时市价10300元/平方米,其购价6800元/平方米,差价57万余元。

在上海市财政局第六分局工作的徐炎,购房时市价已达23000元/平方米,其实际购买单价为6550元/平方米,差价为277万余元。徐的丈夫费滨海,时为徐汇区分管财税的副区长,职权即涉及辖区内的“帝景苑”。

陆天明系上海广电房地产开发有限公司(下称广电地产)负责人,因上海社保案与其上司王成明同案被判。其购买房屋单价6400元/平方米,市价为23000元/平方米,差价约259万元。而在上海荣富经营过程中,广电地产的配合甚多,陆兼有出力。

另一人士郑卫民,乃建行黄浦支行原工作人员。其购房屋差价13925元/平方米,共计150万元左右。黄进益的代理律师宋濂溥称:郑以“内部价”拿走六套房屋和一套“低价房”,其中一套给予一黄姓女子,其余六套交予谁不清楚。而建行黄浦支行是给予蔡氏“优惠贷款”的银行,此七套低价公寓,可视为酬谢。

在“低价购房者”名单上,还包括已判刑的上海房管局土地处原处长朱文锦,以及上海特警总队党委书记李征静、市工商局总经济师杜贵根等人。朱虽以市价交易,但被怀疑其根本未付清款项;李征静以3折价为子购房,与市价差达246万元。杜氏曾分管工商局外资处,是“帝景苑”项目审批绕不开的部门。

利益分流术

2002年8月,土地出让一律采取“招拍挂”方式,土地价格飙升。是年12月3日,上海获得世博会举办权,“帝景苑”亦炙手可热。

彼时陈良宇接任上海市委书记,政府强力入市,房价愈趋疯狂。官员家属隐身控制地产公司,炒作土地并不鲜见;另一部分通过内部价购房赚取差价并出租获利,甚为普遍。业内将此称之“政府坐庄,官员搭老鼠仓”。

与上海地产大势相吻合,“帝景苑”2002年7月开盘,均价为9500元/平方米,到2003年3月均价逾13000/平方米;2004年4月涨至20000元/平方米以上。2005年中售罄,均价达25000元/平方米。

黄进益一方估计,减去预留给广电地产的部分应余8万平方米销售面积,最保守销售总额应在10亿元以上,扣除成本应有6亿元毛利。但黄进益与蔡氏协商利润分配及纳税时,蔡一概拒绝。

黄遂在2005年秋要求蔡支付未到位的上海荣福股权转让金1224.3万美元。由于黄相迫甚紧,蔡以威胁名义向黄浦公安分局报案,后者跨区到徐汇黄的住所告诫。股东纠纷一时被压。

黄氏获得的上海荣福年检报告显示,2005年度公司主营业务收入约10亿元,成本9亿余元,未分配利润2700万元,公司现金仅100多万元。经专业机构审计及核查,上海荣福应得利润被虚列成本5.2亿元,流失主要如下:

--2004年,上海荣福与广电地产签订一份假合同:以“帝景苑”一期预留的六号楼14000平方米,计“动迁补偿费”2.4亿元。但在财报中,这被计为销售额。相关人士称,按上海当时潜规则,70户业主中可能隐藏着更多需要慰谢的官员,地产商以部分房屋的市价发售弥补给予官员折扣带来的损失。

--在年检报告中,“土地出让金”又重新以1993年外销房的名义计为成本,再加上以后的补缴,列出的土地出让金达1.2亿元。

--上海鑫尊建筑工程有限公司(下称上海鑫尊)与上海荣福签订《委托包干合同》及《管理合同》,利用代开发票等手法转走5000万元。经查,这笔钱经周转又部分转回到蔡青峰个人账上,其中3030万元用于“打点”的款项不知去向。上海鑫尊成立于2004年8月,50万元注册资本由自然人刘小英、刘芳分持,其营业额高达5000余万元,税后利润仅2万元。2005年起未参与年检。

--“帝景苑”项目牵扯到一个市政变电站项目,即宛平南路88号地块,上海荣福支付320万元作为补偿,但财报中所计“补偿费”高达6200万元。

--2002年7月“帝景苑”开盘时,董事会明确销售底价为9500元/平方米,广告费和佣金,控制在2%以下。但蔡青峰指定的居易置业咨询有限公司(下称居易公司)代理的广告费和销售佣金高达20%。“帝景苑”没有一份售房合同由居易公司的职员参与落名,但2003年9月15日该公司开出七张发票,总计金额7098万元。检察机关在一次初查中核实:蔡将三笔款项转至居易公司,当日立即划到蔡控制的公司账上。

居易公司的注册资本为10万元,四名股东为梁冰、包文彪、徐鸣春和宋毅,均为无业人员,而实际控制人郑卫民正是因低价购房被诉八人之一。此行恰是上海荣福贷款的经办行。工商资料显示,居易公司2003年营业额为7114万元,除去上述7098万元佣金,仅16万元营业额。

--2003年底项目验收时,因与规划不符,公司以“电梯大厅装修合同”为名支付206万元给上海清建房地产咨询有限公司,并与设计方共同支付94万元“罚款”。这两笔费用被称为“政府规费”。收取方之一清建咨询公司成立于2000年,注册资本50万元,持股80%的大股东吕新尧年逾70,是原南市区粮食局退休员工;其余股份为离退休人员黄小妹持有。后经司法调查,上述206万元的大部分落入两名规划官员手中。

监督乏力背后

即使如此明显的利益黑洞,行政或司法力量亦难介入。

2007年7月起,黄进益及其律师宋濂溥等先后写了上百封举报信,举报“帝景苑”项目中的种种违规和不法行为。徐汇区检察院初查后,因对涉及的副局级以上官员无管辖权,上海市检察院将案件调走,从此有关刑事调查再无进展。

在公安、检察、法院、纪委、规划、房地、税务及金融等机构面前,黄进益一方的努力多属徒劳。上海市纪委经查后答复,无明显请托行为。其中一警员因低价购房并“跨辖区办案”被举报,但纪委结论是“此人非分管领导”。

上海市纪委惟一的调查收获是,蔡青峰在成本中列支一笔5030万元配套费,而“帝景苑”系徐汇区旧城改造项目,该笔费用纯系子虚乌有。宋按纪委的指引到市经侦总队举报,同样泥牛入海。

2007年,宋濂溥就上海荣福偷税线索向市国税局稽查六分局举报,两次被拒。

2009年7月8日,黄进益以上海荣福的名义起诉蔡青峰,认为后者担任总经理期间突破内定底价卖房政策,造成公司利益受损。“我们本想以香港荣福的名义起诉,法院立案庭说,应该以上海荣福名义起诉。”

10月14日第一次开庭后,上海荣福又提交了一份补充被告的诉状,将前述八名公职人员及家属列为被告,总计追讨约2100万元差价。11月,上海市一中院驳回了起诉,黄进益只能以香港荣福的名义提起诉讼。

诉讼再启,还是被驳回。法院称,未缴纳诉讼费,按自动撤销诉讼处理。

今年7月7日,四宗案件计划陆续开庭,因不明原因取消。直至11月2日再开庭。法庭上,只有少数被告的代理律师到场。法官宣布:此次只是预备庭,意在审查原被告及代理人资格。

宋濂溥介绍,上海市纪委曾就举报与他交换意见,“涉及官员有没有为蔡办事,纪委说没有证据。”上海市纪委公开信息称,2008年度其纠正了“帝景苑”低价购房等违规违纪问题。

上述八名被诉人员确实被纪检部门找去谈话,各人均对折扣购买之事给出不同的说辞。但纪委从未公示其处理办法和处理结果。

潜体制与阳光法案

2007年5月30日,中纪委下发了《关于严格禁止利用职务上的便利谋取不正当利益的若干规定》,提出30天内主动说清楚问题的,可以根据情况从宽处理。其中即有“折扣房”相关条目。

时值上海社保案收官阶段。上海市纪委为壮声势,曾事先向黄浦区一楼盘住户打招呼,要求数十位多为处级以下干部带头到纪委“说清楚”。内情人士对《财经》记者称,他们开了个“业主会”,最后决定集体抗拒,因为更高的领导及家属“炒房、炒地”并未带头“说清楚”。

在拟定期限内,上海仅有14人到市纪委“说清问题”。且多与炒房、折扣买房无关。

为配合中纪委的行动,最高检察院与最高法院在同年7月8日发布了《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》,规定“以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的”,为“交易形式受贿”的一种,“以受贿论处”。

上海至今未有被查处的先例。房产逾亿元的上海房管局副局长殷国元、被称为“炒房区长”的浦东新区副区长康慧军、受贿29套房产的外高桥保税区管委会规划建设处处长陶建国等,均非“房事”直接案发。

上海市曾经由组织部门对2000多名市属干部购房情况进行摸底,先以购房价格与市场价格“差价50万元”为起点,后发现工作量过大,调高为“差价100万元”。知情者介绍,拥有八九套住房的干部比比皆是,这尚不包括以非近亲属名义持有或由其他人代持的房产。摸底同时不了了之。

由此可知,建立官员财产申报公示制度,使官员及其家庭曝露于“阳光”下,已刻不容缓。其实施范围与推行力度考验决策者的智慧。

“‘帝景苑’的案子算不上大,但我觉得努力屡屡失算,远非一个蔡青峰能操作,幕后定有高手。”宋濂溥律师说。

有消息称,早在2006年前,时任上海市委书记陈良宇即了解“帝景苑”的情况,大为光火,最后又无可奈何。现任高层曾数次“苦口婆心”奉劝相关人士配合市纪委及组织部的工作,“一是官员们抱法不责众之心理,二是缺少严厉的制裁手段”,“世博会这个政治任务顶着,上面也不想闹得人心惶惶。”

陶校兴的落马,让近乎绝望的人们看到希望。陶担任上海市房管局副局长十余年,其中主管地政六年,所涉土地巨量利益输送案众多。在上海土地问题的巨大“溃疡面”上,“帝景苑”或只是一个小疮口。而与土地相关的法规批文,多由陶氏签发。

11月17日,由上海市检察院第二分院立案侦查的陶校兴涉嫌受贿犯罪案,经市检察院决定已正式逮捕。经查,陶涉嫌利用土地审批等职务便利,为他人谋取利益,进行权钱交易,收受多家公司或个人现金、房产等,数额巨大,情节严重。据《财经》记者了解,其已被查出涉嫌受贿600余万元,名下另拥有29套高级公寓及别墅,刷新了殷国元亿元身价的纪录。

与梅陇镇的风声鹤唳不同,“帝景苑”所涉官员岿然不动。据悉更高级别调查部门已介入陶校兴案。陶的肚子里,有着很多类似“帝景苑”的故事。

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