二次调控断违规房企银根 7成房企现金流为负

国庆长假之前,有关部委再出重拳调控楼市,强调对违法违规房企暂停融资和购地,同时“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。专家认为,房地产市场的二次调控,使得房地产开发企业将再次面临资金的压力。


9月29日晚间,国家有关部委分别出台进一步楼市调控措施,其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数及调整契税等条款,比以往政策更为严厉,被业界视为年内的第二次调控。


上半程调控未动开发商筋骨


专家称房价再涨、地价再创新高加速二次调控出台


上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称,从国家统计局公布的70个大中城市房地产运行情况来看,上半程调控虽抑制了房价过快上涨,但对开发商来说并未伤筋动骨,尤其在8、9月间,各地楼市量价齐升,排队购房现象日渐增多,让决策层不得不考虑“金九银十”传统楼市旺季出现报复性反弹给巩固调控效果带来的不利影响。


从万科公布的8月份销售业绩来看,8月份销售金额较去年同期增加了149%,单月销售过百亿元。正是“不差钱”的底气让万科8月份在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷,购地金额高达78亿元。


9月2日,广州番禺中心南区一地块被广州城建以楼面价7282元/平方米取得,番禺住宅用地楼板价新高再度被刷新。9月8日,香港九龙仓集团旗下的卓光控股有限公司,一举夺下上海浦东黄浦江沿岸一地块,总价48.28亿元,折合楼板价35490元/平方米,创下浦东住宅用地楼板价新高。


中原集团研究中心董事程澐也认为,房价再次上涨和地价新高被刷新双重因素加速了本次调控政策的出台。


二次调控要断违规房企银根


房地产行业资金吃紧,约七成公司经营性现金流为负


上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称,此次调控明确提出,对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,加大监管力度,如有违法违规记录,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等,措辞更为严厉。对开发商而言,这意味着一旦违规就将被切断“银根”,强有力的处罚将起到明显的震慑作用。


统计数据显示,已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元,较一季度末的-405.6亿元增加了378亿元,较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值,比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示,约七成公司经营性现金流为负,说明整个行业资金吃紧。


此次调控政策还要求,“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。程澐认为,如果各地加强对此项政策的执行力度,势必对高端住宅项目产生较大的影响,也会进一步挤压开发商的利润空间。


最猛利空房产税未公布


专家称新政将让市场进入观望期,成交量可能急刹车


北京链家地产副总裁林倩认为,新政策在国庆黄金周之前出台,将使第二波观望迅速形成,成交量有可能出现急刹车,很可能成为最近几年来最“冷”的黄金周,市场将再度回归理性。


多家机构分析师也向记者表示,新政策的出台将使得购房者“主动”或者“被动”的陷入观望。政策中关于首套房屋首付30%的规定、关于契税和个人所得税优惠的取消都将增加购房成本,影响购房人的购房计划;而房产税、保障房的增加将影响市场对房价上涨预期,使得购房人主动推迟购房计划。开发商在资金压力下,或不得不再次采取促销手段回笼资金。


多家券商纷纷出具报告认为,新政策抑制房价上涨有利于地产股价企稳,尽管被认为是重大利空的房产税政策尚未公布,但从八月中旬开始,地产股股价普遍出现了15%左右的回调,已基本反映了对二次调控的预期,或将触底反弹。

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