[原创]拆迁其实是一门学问,看我教战友们如何做一个合格的钉子户!

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拆迁全过程

以下是基本的程序,和我个人知道的一些方法,


首先,

政府如果希望对某一地块进行开发,就会先行对这块土地进行测量,对土地上的房产进行统计(包括有证没证的,合法和违章的),对土地上的‘原住民’进行调查(所有居民的工作单位,社会背景,甚至是某些‘重点人物’的脾气性格!),拆迁户在这一环节没有发言权,只能接受调查。

然后,

政府在做好调查工作后就会对土地的开发进行招标拍卖、各个开发商对标地土地进行竞拍(最后获胜的很可能不是出价最高的!)、政府对竞拍获胜的开发商颁发许可证进行挂牌,

拆迁户在这一环节本来应该起着很重要的作用,比如:要求政府停止对土地使用权的拍卖行为,因为此时的土地使用权在拆迁户手里,

但是,通常这一环节只是政府和开发商在半保密的情况下进行,拆迁户无从得知,土地拍卖的双方也不会告知拆迁户这件事情。(政府将拆迁户的土地拍卖就是相当于:一个陌生人将你的东西给卖了出去。得到的钱居然还归那个陌生人所有!)

一 、 当中标的开发商把拆迁公告贴出来时,第一阶段开始了,这里钉子户就可以简单的做一些事情了,

首先,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,

出了公告也就表明了开发商已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,

拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。

如果公告缺少了一些要素,特别是缺少拆迁许可证中很关键的三样东西——:立项,规划,土地批准书。

那就有的玩了!

拆迁公告的日子和有效期也很关键,因为过了有效期还没拆的话,开发商必须补办。

这时候钉子户最好是装什么都不知道。

二 、 第二阶段的谈判很重要,是双方互相试探、互相摸底的过程。

比的就是耐性,练的就是嘴皮子功夫,

谈判桌上的补偿弹性很大,一定要逼开发商主动抬高补偿水准。

主要的方法就是瞎扯蛋,

扯蛋也要有水平,要告诉拆迁人员,‘我们支持拆迁,但反对违法拆迁’,

要仔细的询问一些很关键的问题,比如:建设的项目是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地拆迁实施单位资质情况,是否超资质拆迁,(3级资质为3万平方米以下)是否持证上岗,拆迁资金是否到位等等……。

如果拆迁人员经验不足口风不严就很可能泄露天机,以上关键问题有一样不合标准那么拆迁行为就不成立,是违法行为,

就算是全部证照齐全也要抵制违法行为(拆迁行为按照宪法条文解释本身就是违法的),一定要把违法问题理顺才可以进行!

一定要他们解决所有违法乱纪问题(不违法乱纪,怎么搞拆迁)以后后才谈拆迁。

一定要逼他们主动和你谈条件,

不满意就永远和违法拆迁做斗争,

决不也永远不主动找开发商谈问题,

自己绝对不先谈补偿条件。只谈违法乱纪的问题,

一定要再三重申——名不正则言不顺。

要达到目的有时,间接手段更有效,这就是有的象36计中的“围魏救赵”。

一般有经验的拆迁人员遇到如此难缠的就会相应的抬高补偿标准,

三 、 当然也会遇到一些拆迁人员比较死脑筋的,那就进入到了新的阶段了——‘拉锯战’。

钉子户必须用“拖”字诀应对,平时该该干什么干什么,人来了就继续瞎扯蛋,

不求人,应该他求你,

不着急,谁急谁倒霉,

不签字,签字没房子,

千万不能随便签字,因为一旦你签了字,就视为认可,

要盯住自己的心理价位,不到万不得已不降价,一没偷二没抢,只是在争取自己的合理要求,

一定要心平气稳,

一定要心理素质好,

千万不能怕他们的恐吓。

拆迁就是一场心理战,就看你心理素质有多强,

拆迁人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等,采用轮翻轰炸,买通流氓进行恐吓,甚至有时一些拆迁人员自己就是黑社会。

一般人是经不起这样心理上折磨的。很多人就投降了!

能挺过这一关的人就是基本“合格”的钉子户。

要始终坚信,大闹多给;小闹小给;不闹不给的方针,

要相信是人就有弱点,黑社会也是人也有弱点。

要团结一切可以团结的力量,因为团结就是力量!要把还在坚持的钉子户们聚集起来一起闹,

不过千万不能有头头,因为挑头的人往往是对方收买的对象,如果被买通了,大家就象散沙一样团结不起来了。

互通信息很重要。

不和拆迁人员过多纠缠,

最后,漫天要价是可以的,一旦条件大至接近,就赶紧签,


四 、 如果还没拆成,那就进入了司法程序了,

钉子户到这时就没什么可以做的了,只能通过耍无赖来拖时间,要知道开发商如果到了动工的时间还不能动工那一天损失就是几十万上下,

开发商一般会动用政府的力量,通过法院或者所谓的仲裁机构发裁决通知给钉子户,

钉子户可以把裁决通知复印留底后,把信退给裁决机关,并要求查看五项文件和拆迁许可证,并且和一开始的拆迁公告对照一下相互间有没有矛盾,批文前后是否不符合。

拿不出就有问题,不能拆!

五项文件为:

(一)建设项目批准文件,

(二)建设用地规划许可证(附红线图),

(三)国有土地使用权批准文件

((四)拆迁计划和拆迁方案,

(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明,(由开发商开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户,由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管)。

拆迁许可证不是想审批就审批的,有很多文件处理的速度很慢的,

那么五项文件就不可能齐全。于是好多项目证件不齐全就会强发拆迁许可证。

只要没有齐全的文件,或者有丝毫不符合的地方,那就是违法,

那么就是要和违法拆迁做斗争,

基本上到了这时候政府不介入开发商就得低头,

政府要强拆那就是钉子户家破人亡,

五 、 当然也有很牛X的开发商拿到了所有的文件,

那么开发商就会主动对自己发的裁决不服而向法院进行起诉,(很荒唐奇怪的事情!)

因为一起诉就进入了司法程序,就可以强制拆迁,

通过法院的帮助,甩掉钉子户进行强拆,

强拆目的达到后再撤诉,这样就又免去了法院的责任。

钉子户连告的地方都没有,开发商敢这么干的就不怕挨告。

钉子户唯一能做的就只能在审理期间,向人民法院提起诉讼,状告房屋拆迁管理部门非法颁发拆迁许可证。

由于拆迁许可证案件审理结果可能影响拆迁裁决案件的最终胜负,要求法院在审理许可证案件时中止裁决案件的审理,

除此以外钉子户就只能祈祷开发商能良心发现了。


钉子户一般只要做到吃透各种法律法规,要文斗,不武斗,抓证据,下绊子,会挑事,玩损的,且贱,且阴、且无耻,基本上就不会太吃亏,





拆迁为什么本身就不合法——

按现有法律法规来讲在城市房屋拆迁中根本领不出一张合法的《拆迁许可证》。

其中重要原因是违反了《土地管理法》,

法律规定开发商的土地使用权取得必须通过招标、拍卖、挂牌。

但土地证还在老百姓手里没有经过注销和变更土地登记,是受法律保护的,不能进行招、拍、挂,当然领不出合法的《拆迁许可证》。

说得简单点,假如土地证在老百姓手上,国土局发出国有土地使用证给开发商,国土局直接违反《土地管理法》和“一物一权”的民法基本原则,假如国土局没有发出国有土地批准书,建设局就发出拆迁许可证,建设局就违反《拆迁条例》。没有拆迁的合法性,

既然拆迁本身就不合法又哪来拆迁争议裁决的合法性,更哪来对拆迁户合理安置!







本文内容为我个人原创作品,申请原创加分

[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]

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