辽宁锦州惊现“光挡挡”和“楼高高”之——史上最“专业”规划局:与一幢6层楼仅间距90米盖100米高楼

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辽宁锦州惊现“光挡挡”和“楼高高”之——史上最“专业”规划局:与一幢6层楼仅间距90米盖100米高楼


表说是标题党,实属无奈,各位看客容我们道来:


事情是这样的:最近锦州市规划局决定要在我们小区楼前和东侧面建造多座90多米高的高层商品住宅。(称“亿隆国贸广场”)。对此我们小区居民感到十分震惊。


得此消息后,居民代表曾多次去市规划局质询此事,规划局有关领导给我们的答复是:“这是经锦州市政府审定的”,有锦州市政府的会议纪要。规划局领导说:只要保证我们小区住宅楼在大寒日有两个小时日照就符合国家规定。在我们小区居民的强烈要求下,4月12 日,我们派五名代表参加了规划局组织召开的听证会。会上,市规划局领导代表锦州市政府宣布了规划方案,不管我们如何依法、以理据辩,规划局还是以“锦州市政府会议纪要”为依据,采取强行手段,擅自修改了土地出让合同规划的条件,于2010年5月31日批准了“锦州亿隆置业有限公司”的规划设计方案。


如果此方案变为现实,到冬季,我们小区将终日不见阳光,从此我们将在暗无天日的环境中度过,将会给我们的生活造成极大不便,精神和身心带来极大伤害。我们几十年节衣缩食积攒的房产将遭到极大贬值。太阳能将全部失效。花草将不能正常生长。老年人和儿童将无法满足日照的需求。整天我们将用灯光来补偿光源。但是灯光毕竟代替不了阳光。因此,它直接侵害了我们的切身利益。这是我们绝不能容忍的!另外,如果高层建筑出现质量问题或遇到地震等不可预见的因素造成楼房倒塌,我们将是直接受害者。这绝不是耸人听闻(据统计,建国以来,我国已出现32例倒楼事件,造成了巨大经济损失和人员伤亡,教训极其惨痛)。近期,我们曾通过网络向辽宁省监察厅举报和到锦州市有关部门去上访反映情况,但都杳无音信。


锦州市规划局违法行政的主要事实如下:

其一:擅自更改住宅和商业建筑面积:据我们了解掌握,我们楼前这宗地块在招拍挂之后,锦州市规划局擅自改变规划条件,违规审批。按出让合同规定,该宗地块的原规划是:“住宅面积不大于总建筑面积的60%”;规划局在规划图上将“不大于”改为“不小于”,并在手改的“小“字处加盖了“锦州市规划局”的公章;即“住宅面积不小于总建筑面积的60%”;


其二:擅自改变建筑限高;依照出让合同规定:“本合同项下出让宗地的竖向界限以91.5为上界限,以21.5为下界线,高差为70米。”(此合同所指“竖向界限”意指海拔高度)。这项规定在“土地出让合同附件2”上都有明确标注。可是锦州市规划局为了维护开发商的利益,混淆概念,愚弄百姓,将建筑限高90米(海拔高度),擅自审定为地坪上90米,(即海拔110米);现在又说市政府同意将建筑限高修改为100米;(即海拔120米); 结果将商品住宅楼定为32层,总高达地坪上100米(即海拔120米)。超出合同规定限高30多米。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第三款规定:“城市、县人民政府城乡主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件”。;


其三:擅自为开发商增批地下建筑面积:按照合同约定,开发商只有使用宗地地坪以上建设用地权力,地下用地按政府要求,开发商应无偿配建不小于30000平方米的停车场;(此停车场应为义务配建,属于公益面积)。此外,开发商没有地下开发使用权。可是开发商在同意配建停车场的要求外,规划局又擅自批准开发商非法增加1.8万多平方米的商业面积。地下共计增加商业面积达五万多平方米;而且将政府要求配建的30000平方米的地下停车场,也变成了商业面积供开发商出售或出租。


其四:违法确定建筑间距:由于《锦州市建筑间距规定》(锦州市人民政府令 第4号)制定已久,具有局限性,新规定又未出台,因此目前锦州市对于如何确定高层建筑间距,处于无法可依的状态。既然无法可依,就必然会出现行政的随意性。所以也就出现了锦州市规划局随意确定高层建筑间距的问题。他们随意将条式高层建筑间距系数确定为1.0,即楼高的一倍距离。(按锦州市建筑间距规定,条式建筑间距系数应为1.6);


其五:开发商严重违约,未能如期付清土地出让金;土地出让合同第二章第十条规定:“受让人同意在本合同签订之日起半年内,付清国有建设用地使用权出让价款”;(共计人民币大写贰亿壹仟伍佰壹拾万元;小写21510万元)。该合同签订日期为2009年8月1日。到2010年4月12日我们参加听证会的那天,我们要求开发商出示交款收据时,他们没能拿出收据,证明他们没能如期交纳土地出让金。后来我们到国土资源局去咨询,证实开发商确实已经违反合同约定,没能付清土地出让金,因此也没能获得土地使用证。也就是说:开发商目前已经失去了该宗地块的开发使用权。按出让合同第三十条规定:如果受让人违反合同约定,“出让人有权解除合同”,收回土地,重新挂牌出让。但到目前为止,锦州市政府也没能按合同约定履行。事实说明:锦州市政府和开发商已经共同违约,都应承担法律责任。其六:规划局擅自为开发商增批建筑容积率。


按合同规划标定:该宗地块的建筑容积率应为2.8—4.0;我们按控规图初略计算一下,实际规划的容积率已达到5.0,也就是说,规划局擅自为开发商多批了五万多平方米的建筑面积,甚至更多。如果每平方米按2000元利润计算,这就意味着仅此一项,开发商就将非法获利一个多亿的利润;也正是由于容积率的增加,造成了建筑高度的增加,因此妨碍了我们原有住宅的日照,通风和采光。严重侵害了我们的切身利益。


多谢各位关注,下面是事情细节—只陈述事实,不包含感情色彩:

2009年8月,浙江商人陈训蒿以招拍挂形式摘得坐落于锦州市松山新区中央南街以西,市府路以北,凌川路以南,富锦佳园、住房公积金管理中心以东,面积为55742.66平方米的国有建设用地(该宗地编号为2009—12号),用途为商业、住宅。为此锦州市国土资源局(出让人)与陈训蒿(受让人)签订了《国有建设用地使用权出让合同》。(合同编号2107002009A0024)。合同载明:••••••“本合同项下出让宗地的竖向界限以91.5为上界限,以21.5为下界限,高差为70米。出让宗地竖向界限详见附件2);••••••建筑容积率不高于4.0,不低于2.8;建筑限高90米;建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的,出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分••••••”(注:本合同所指“竖向界限”、限高,是指海拔高度)。之后,受让人陈训蒿以锦州亿隆置业有限公司的名义向被告提出开发规划设计方案(图号XGL—2010—16)。2010年5月31日此方案得到了被告的违法批准。

主要表现为:

其一:擅自为开发商增加建筑容积率;出让合同规定容积率为4.0—2.8;据我们按规划图所标数据初略统计:地上建筑面积比规划图所标数据增加了近7000平方米;地下非法增加了50000多平方米的商业面积。加上地上原规划建筑面积,该宗地块实际建筑容积率已超过5.0;如果每平方米利润按2000元计算,开发商将非法获利一个多亿;由于容积率增加,必然导致楼层增高,密度加大。因而造成妨碍相邻关系的日照和采光。

其二:擅自改变建筑限高;土地出让合同规定的明明白白,“出让宗地的竖向界限以91.5为上界限,以21.5为下界限,高差为70米”;规划局却混淆概念,将建筑限高为海拔90米;说成是高差为90米;以此来愚弄老百姓。擅自改变土地出让合同规划条件,将建筑(海拔)高度规划为120米。因此,造成我们相邻关系的住宅将面临着高大建筑群的包围。

其三:随意确定建筑间距;目前,由于锦州市规划局的工作漏洞,《锦州市建筑间距规定》中没有高层条式建筑间距规定。规划局在“批复”中所规划的全部建筑间距,均属行政的随意性。特别是拟建的1#楼和3#楼存在严重违规行为;其中1#楼高度为96.8米(测光高度);距我们富锦佳园16乙住宅楼实际间距仅为96.5米;间距系数为0.996;3#楼高度为41米(测光高度);距我们16乙住宅楼实际间距为42.7米;间距系数为1.04;3#楼距1#楼的实际间距为41.5米;间距系数为0.428;此三个间距系数是规划局在没有任何依据的情况下随意确定的。属于违规审批。然而,尽管锦州市目前尚无高层条式建筑间距规定,但有多层条式建筑间距规定,间距系数为1.6(新城区)。以此推论,锦州市规划局并不是无法可依,而是有法不依。我们认为:开发商拟建的所有高层建筑均应参照“锦州市建筑间距规定”中多层条式间距系数执行(即楼高的1.6倍)。无论如何也不能允许在距我们住宅楼不足百米的地方建100米高的建筑。进一步说,作为具有相当专业知识的被告,罔顾我们被严重挡光的事实,无视法律法规关于相邻关系的采光规定,违法行政是显而易见的。规划局有不可推卸的责任。

其四:测光软件不合法,无法认定测光的准确性;被告目前所采用(清华大学)的测光软件没有得到国家行政机关的认证许可。目前,在我国此类测光软件的版本有许多种,都没有获得国家行政机关的认证许可。因此,不能随意采用某一种测光软件就作为测定建筑采光的唯一标准。这样做不具有合法性。因为它既不是唯一标准,也不是绝对标准(事实证明,此类测光软件测定结果很不准确。近日,规划局曾经接待过此类上访人员,在建筑之前向上访人员承诺:能够在大寒日满足两个小时的日照;在建筑后,上访人员亲自在大寒日实际测定,结果日照连一个小时都达不到)。况且,规划局给我们提供的测光图只是平面示意图,没有立体投影测光示意图。缺少测光准确度的主要依据。

“批复”中除12#和3#楼外,其余十栋楼建筑高度都达到100米左右,均超出合同规定的建筑高度30多米,况且拟建的全部住宅楼均为条式建筑,挡光面比点式建筑还要严重得多。如果第三人的工程一旦竣工,将严重妨碍我们相邻关系的日照,通风和采光。我们将不可避免的永久生活在暗无天日的环境中。我们的楼房将面临极大地贬值,老人和幼儿将满足不了日照的需求,太阳能将得不到能源供应,花草将不能正常生长,我们的身心将蒙受极大的伤害。我们在上访过程中质询被告时,被告要麽语焉不详,要麽闪烁其词,要麽避开搪塞,要麽混淆概念。后来在他们无理可辩的情况下,拿出一份“锦州市政府会议纪要”作为推卸责任和审定规划方案的主要依据。然而,锦州市规划局作为依法行政的政府职能部门,应该十分清楚:政府的会议纪要只是用于记载、传达会议情况和议定事项的公文。不能作为法律和法规来使用。可是规划局在无理可辩的情况下,强行以政府会议纪要作为审批规划方案的依据,显然是违法行政的行为。正是由于规划局的违法行政行为,才导致了造成妨碍我们相邻关系的日照和采光,严重侵害了公民的合法权益。


此贴将会继续关注事态发展,随时更新……看看当今社会到底有没有说理的地方!

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