无聊的地产专家喉舌

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导读:砖家叫兽们怎么了?房价如此离谱,还叫嚣退出政策?当今最有效解决这个问题的办法就是,立即大规模开展保障房建设,让全国各个省份,各个城市的保障房建设比2009年增长 10以上,达到各地商品房年供应量的80%以上。这样即解决了经济减速风险,有解决的房价离谱造成社会危机。 专家们,你们有没有诚意提出解决问题的关键,还是一味做利益集团的代言人?

杨丽萍


2010年的楼市注定是不平静的。


7月2日-4日,由21世纪经济报道主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第10届年会上,调控以后的楼市趋势,成为激烈争论的话题。


全国工商联房地产商会会长聂梅生说,遏制部分城市房价过快上涨的效果是显著的,同比房价增幅下降,环比房价下降,开发商资金充裕度下降,调控的初步目标已经达到。


华远地产(6.35,0.11,1.76%)董事长任志强建议开发商尽早降价,否则政府能出台更加严厉的打压政策。上海复地董事长范伟也表示,“房企要有销售,必须随行就市,以消费者接受的价格卖房子”。在目前的市场环境下,有大公司带头降价是好事。


北京师范大学研究中心主任钟伟表示,从资金面情况来看,开发商撑到第三季度没问题,但按照现在的销售状况,到了四季度他们就得想想办法。“如果成交量跟不上,预计国庆前后房价会出现松动,到明年年初房价会出现明显的下滑”。


“万科目前已经在把新产品低价入市”,万科执行副总裁肖莉在接受记者采访时,只是表示,万科在以一个合理的价格销售产品。


首创集团总经理刘晓光也表示,核心城市的核心区域楼市价格没有下降的空间,但核心城市的边缘区域有20%左右的下降空间。国金证券(13.63,0.32,2.40%)首席经济学家金岩石则判断,未来两三个月房价将整体下跌约5%,少数楼盘和区域下跌20%-30%。


但表象的后面,人们还在追问楼市背后的经济和制度设计问题。


经济不可能二次探底


遏制部分城市房价过快上涨的第一步目标虽已实现,但聂梅生在博鳌论坛上提出了另一种正在呈现的担忧。楼市新政调控后,销售额下降了60%,考虑到房地产长期以来特殊的经济地位,一些负面效应或将产生。


聂梅生表示,“房地产调控是双刃剑”,目前在外部环境上,人民币还在升值,出口形势不乐观,调整结构和经济转型对我国经济来说需要时间和资本,“房地产业不能大涨大落,否则实体经济又会形成另外一个青黄不接”。


刘晓光也坦承,如果这样下去,今年因房地产调控所损失的GDP可能会有2个点左右,如果加上其对上下游影响的带动性,这个数字或将达到4个点。


宏观调控、楼市低迷对经济的传导作用会否让通胀预期加大、“经济二次探底”?


“下半年经济会适当放缓,但是不会存在二次探底的问题,一季度GDP是11.9%,二季度如果达到10%左右,上半年的经济增长就会达到11%,下半年平均只要达到8%,经济增长还是在9.5%左右。”中国人民银行研究局局长张健华表示。


财政部财政科学研究所所长贾康也对宏观经济形势表示相对乐观,称“我们现在并没有进入后危机时代”。贾康认为,对于通货膨胀,目前仍然处于管理通胀预期政策时间段上,并不等于现实通胀压力。


张健华指出,通货膨胀的预期是存在的,原因在于目前的CPI明显超过了一年期存款利率。但目前普遍认为中国今年的通货膨胀不会有特别大的问题。


经济学家、北京科技大学教授赵晓则认为,中国经济今年一个季度比一个季度低,所谓的通货膨胀的问题是根本不存在的,如果说通货膨胀是老虎的话,政府就是武松,而且政府是养老虎的,政府扮演武松的角色,“通货膨胀不是问题,中国经济严重的问题是接下来是否会面临中期低速的增长,从现在来看,态势和可能性是非常大的。”


退出还是继续?


经济乍暖还寒时候,楼市调控最难将息。楼市调控两月有余,在量跌价滞的当口,逐渐显现的国内外经济阴晴不定状况,使得有人开始大胆猜测:号称“史上最严”的楼市调控或将鸣金收兵。


住建部政策研究中心相关负责人日前曾表示,中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备,调控政策不会半途而废。


7月4日,国土资源部总规划师胡存智表示,国土资源部将严格规范土地出让制度,对于已出让的土地,土地出让价不低于当地基准地价70%,保证金不低于出让最低价30%。而今年3月国土部仅规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”。


金岩石就此指出,第三、第四季度GDP增幅可能跌破8%的政策底线。一旦发生,政府的调控政策必然转向,这也意味着本轮房地产调控政策行将结束。“最佳买房时机大约在12月。”


“政策最迟会在明年退出,房价只是暂时下跌,未来由于供给的断层,房价很可能出现反弹。”路劲地产董事局主席单伟豹认为这一次的宏观调控仍然不会成功。


但也有不同意见者认为,实际上,这一轮的宏观调控或只是一个开始。


赵晓表示,目前楼价和成交量双下降,是因为楼价还没有跌到大家的心理价位。他指出,下半年,“政府政策有可能放松,但是退出可能很小,这次调控最大不一样是老百姓不答应房价再上涨”。过去十年中国楼市经历了九次调控,“如果到现在第十次调控还是失败,倒下的将会是政府部门的公信力”,这次的调控只能往前推,房产调控只是个开始。


“今年一季度GDP增长达到11.7%,许多人变得非常自信和傲慢,他们觉得中国经济的发展已不再需要房地产与汽车,尽管今年GDP增长的走势很可能是前高后低,但考虑到政府目前正希望为经济降温,政策放松的可能性很小,顶多就是货币政策的微调。”钟伟表示。


制度改革不得不行


调控解决不了房地产的根本问题。历次调控被人诟病,就在于未能触及与房地产相关的一系土地、税收、财政和分配制度。如果制度仍然缺位,调控就不可能成功。


阳光100董事长易小迪认为,土地问题不解决,根本性的供求问题是无法解决的。房地产市场化进程在本次调控过程中是倒退的,采取计划经济的手段不允许购买房屋,或者将房价下调才会发预售证,这样的房价不真实。“如果要想改变这种局面,实质上是改变土地出让金和土地收益的问题,政府可以收到土地出让金,而不应该得到土地开发的全部收益,应该交给市场,从而使土地供应的链条完整。”


中坤集团董事长黄怒波表示,从调控的方式与市场效果来看,调控过后,房价还可能出现报复性价格上涨的问题,因为完全的行政调控并没有解决供需问题。


聂梅生认为,房产税改革已是大势所趋,应该在房屋持有环节征税,关键是要厘清土地出让金与房产税的关系。据了解,去年土地和房地产的税收对中国税收的贡献率超过了35%。而任志强就此表示,“房产税如果只是增加了老百姓的负担,那这个改革一定是失败的。”例如,二套房交易的税费,本来是为了打压二手房房价,“结果房价并没降下去”。如果土地出让金、使用费、各环节的税都取消,那才可以征收房产税。“乱加税是不允许的。”


也许正如聂梅生所说,房地产当前的问题不是房价高和低的问题,也不是可以压的问题,而是深层次的改革问题,例如土地政策、房产税、农村小产权等等问题,“这不是经济层面的问题,也不是通过一次的调控,通过政府的行政干预就可以解决问题。”

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