芜湖官告官,爆出政府拆迁潜规则

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导读: 一些地方政府借土地储备之名行商业拆迁之实,从而获取巨额土地利益,是土地财政的惯用手法。 但安徽省发改委否定了芜湖土地储备中心的类似土地立项批文,这是国内罕见的对土地储备潜规则的颠覆。安徽省发改委因此被芜湖土地储备中心告上了法庭……

芜湖官告官,爆出政府拆迁潜规则

最近,安徽省发改委向地方的土地储备唱了一次反调,一个在土地储备中屡试不爽的潜规则,被它断然否决。

一些地方政府借土地储备之名行商业拆迁之实,从而获取巨额土地利益,是各地的土地财政惯用手法。这一般需要地方发改委、国土局和建设局(或建委)三家在批文上的默契的配合,作为惯行的潜规则已被普遍使用。

安徽省芜湖市国有土地收购储备中心(下文简称芜湖土地收储中心)也在这三个部门的配合下,收储了处于芜湖市黄金地段的中江商场地块。但拆迁户认为其收储目的根本不是公共利益,而是借公共利益之名行商业牟利之实,遂向安徽省发改委员提出行政复议。几乎令各方意外,安徽省发改委在今年2月10日撤销了芜湖市发改委的批文,认为芜湖发改委“同意中江商场开展前期工作”的批文,属行政越权,不得作为规划与拆迁依据。

在法律界人士看来,除此之外,国内这种打破土地财政潜规则的行为尚无先例。

芜湖方面显然无法适应,6月22日,芜湖土地收储中心将安徽省发改委告上芜湖市镜湖区法院,要求法院责令省发改委撤销决定书。

以土地储备之名,行商业利益之实

2009年6月15日,中江商场周边地块的拆迁户收到了“虹宇拆迁公司”的来信,拆迁户倪良宏要求对方出示相关拆迁手续,但一直被拒。

中江商场位于芜湖镜湖区繁华的九华山路,拆迁户中,倪良宏家面积最大——中江商场裙楼中共计871平米的房屋。那是十几年前,倪良宏和哥哥倪良胜、父亲倪坤成,贷款二百多万买下的,用于经营晶鹏宾馆。

倪家向拆迁公司提出“拆一还一”,遭拒,理由是:“芜湖拆迁从来没有门面置换,只有货币补偿。”即便是补偿也只有8000元/平方米,而马路对面的小九华商业街早在2年前就卖到38000元/平方米,倪家的底线是每平米2万,几次协商均未果。

随着证据收集的深入,倪家代理人、北京才良律师事务所律师王令发现这并非一起普通的商业拆迁。这个地方的拆迁申请人是芜湖土地收储中心,向镜湖区建委领取拆迁证的却是镜湖建投公司,它又将拆迁项目转包给了虹宇拆迁公司。

但按法律规定,土地收储只能服务于公共利益,在申领几大要件时,该中心一直声称是为了“旧城改造”。但早在2008年年底,这块16.5亩的土地就已经被芜湖国土局卖给了开发商汇锦置业。镜湖区政府网介绍,这块地将建成一个8万平米、投资5亿的汇锦国际商城。

王令认为,这又是一起打着土地储备名义进行商业拆迁的案例。

上世纪末,土地储备制度从香港引进内地,1996年,上海成立了中国第一家土地储备机构——“上海市土地发展中心”。14年来,全国大大小小的土地储备机构已达2000多家。“由于目前法律对土地储备缺乏必要的监管机制,导致土地储备行为往往失去制约,甚至孳生腐败。”王说。

按照王以往的经验,要想阻止强拆,就必须从几个拆迁要件下手,各个击破。在跟芜湖市各级主管部门的较量失败后,2009年10月28日开始,倪家先后上书安徽省国土厅、建设厅、发改委,请求它们撤销原中江商场地块的三大拆迁要件:《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》以及立项批复。

今年2月10日,安徽省发改委撤销了芜湖市的立项批准文件,接着,国土厅撤销了芜湖市的国有土地使用权批准文件。

按相关法律规定,在对拆迁许可证存疑期间,政府不能进行强拆。但去年12月16日,强拆令还是下达了。

会议纪要能对抗法律?

2009年12月23日早上8点,晶鹏宾馆右侧楼下一下子涌来二百多人,倪坤成顺势爬上了广告牌,说:“想我活,你们就撤。”

拆迁队伍转到另一侧准备强攻,母亲郎良英遂爬到这一侧的广告牌。

郎良英一边准备往自己身上倒汽油,一边冲着楼下的人喊:“你们赶快走,不走就往身上浇。”她说当时“准备学唐福珍”,拆迁人员在一名镜湖官员的带领下撤退。

此后的日子里,倪家人一直过得提心吊胆,直到2月10日——省发改委的撤销令下来了:认定芜湖发改委越权,其批复不能作为规划、拆迁等依据之一。

这惹恼了芜湖有关方面。但令人奇怪的是,起诉省发改委的不是它的下级机关芜湖市发改委,而是芜湖土地储备中心。“它只是一个事业单位,如果没有芜湖市政府支持,它不可能敢与省发改委叫板。”倪家代理人、北京才良律师事务所律师王令告诉南方周末记者。

庭审时,土地储备中心认为:“发改部门的职责就是配合土地资源部门做好土地收储工作。”但安徽省发改委随即予以反击:“《安徽省国有土地储备办法》规定,‘配合’是按照各自的职责配合工作,而不是可以以配合的名义,超越职权。”

辩论阶段,土地储备中心和省发改委的交锋显得不温不火,反而第三人倪家和储备中心之间出现多次激辩。

双方争辩的焦点问题是:拆迁是不是收储的前期工作。原告认为,芜湖发改委申请的不是收储,而是收储的前期工作批复——规划、拆迁。王令认为原告有误导法庭嫌疑。“法律从来没有赋予土地储备中心有任何土地拆迁的职责,拆迁不是土地收储的前期工作。”而芜湖发改委批复文件中也明确指出“同意你中心对该地块进行收储”。

在拿不出更多的法律依据后,土地储备中心拿出两份市政府会议纪要,用来证明这个项目是在芜湖市政府指示下进行的。在第66号纪要中,2008年5月,镜湖区召开的一次会议,要求中江商场项目由市规划局在6月15日前确定规划,镜湖区政府负责拆迁。时任芜湖市长陈树隆主持,市检察院院长、法院院长与会。

王令的回应令原告代理人无言以对:“这两份会议纪要中没有一句话提到芜湖土地收储中心,非但不能证明原告的合法性,恰恰证明原告在越权。”王令认为,原告不能以土地储备替代行政征收(也就是拆迁),如果这么做了,就是违宪、违法,无论哪个会议纪要都没有用。

对于倪家来说,好消息不断出现。4月12日,倪家收到了安徽省国土厅的“撤销令”:撤销芜湖国土局发给芜湖土地收储中心的《建设用地批准书》。5月15日,国务院办公厅下发紧急通知,要求“程序不合法、补偿不到位,一律不得实施强制拆迁”。

神秘的开发商

没有任何官员到场,庭审成了法律人之间的争辩。而倪良宏认为,另外一个重要人物应该到场——汇锦置业的老板,他才是真正应该出面跟他们协商的主角。

因为政府始终不愿提供当时这块地的交易合同,使得汇锦置业始终像一个谜一样困扰着拆迁户。它究竟是一家什么样背景的公司,为什么他们可以拿下这块黄金宝地?

芜湖市工商局的注册资料显示,注册资本1000万的汇锦置业成立于2008年8月7日,芜湖锦城置业公司持股20%,另外80%由上海兴现房地产公司持有。

实际上,芜湖市国土局在2008年12月10日贴出拍卖出让公告时,就已经暗示它的主人只能是汇城置业,公告中的“备注”泄露了其中的奥妙:由于该地块实行的是“毛地”拍卖,部分“净地”交付,意味着地块内原中江商场主楼13372平方米“毛地”由竞得人拆迁,拆迁费用由竞得人自行与产权人商谈并承担。而一份政府公告资料显示,这块毛地的产权人一栏写的是锦城置业(芜湖《大江晚报》2009年6月16日)。

几乎没有任何悬念,最终汇锦置业以底价4000万拿下,但无论怎么算,芜湖政府似乎做的都是赔本生意——政府要承担部分“净地”约1万平米的拆迁费用,即按照政府压低后的价格每平米3008元算,也需要3008万。也就是说,这块约16.5亩的地只卖了不到1000万。

而拆迁户们还被蒙在鼓里的是,汇锦置业现在的股东已经另有其人。芜湖市工商局资料显示,2009年11月30日,上海兴现将80%股权全部转让给了锦城置业。今年1月10日,锦城置业又将股权全部转让给江苏百盛投资。

股权几易其人,这是房产商倒卖土地的惯用手法。“如果当初锦城置业全额参股,就不算招商引资,也就没有了税收等方面的减免优惠。而最后以股权的方式转让,而不是直接出让土地,就能免掉许多土地交易税。”一位业内知情人士说。

南方周末记者调查发现,锦城置业的幕后老板是一个浸淫资本市场多年的商人。芜湖工商局注册资料显示,注册资金2250万元,法定代表人陈品文,安徽商人。据《21世纪经济报道》称,锦城置业是上海东证投资管理有限公司的关联公司。

上述报道称,正是陈品文,曾亲自操刀坐庄G*ST太光(000555。SZ)等股票,并实际控制着东证投资等十几家公司。2003年10月,ST太光等股票崩盘,东证投资资金链断裂。

陈品文和镜湖官员之间有何来往,未见公开报道,但镜湖官员跟锦城置业有过接触已是不争的事实。镜湖区政府网的一篇报道表明,2008年11月8日,时任镜湖区委书记韩卫民等人赴上海招商,其间与锦城置业公司就中江商场改造进行过沟通,并表示“镜湖区将在拆迁、规划方面加大协调和服务力度”。

而这场庭审,依然没有揭开地产商的面纱,此案亦未当庭宣判。唯有“以土地储备名义进行拆迁”的现象,被一些法律界人士认为,“官告官”似乎算是破了个小小的口子。

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