房产税或将升至国家层面 征收范围酝酿扩大

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导读: 一个默默无名的税种,却成为了后“国十条”时代,最大一条利空政策。   上海拟对住宅开征房产税消息纷传,一位接近国家税务总局的专家提醒:按照税法规定,地方政府没有权力扩大房产税征收范围;假如上海对非经营性住房开征房产税确有其事,则表明国家层面将有新政策出台。   这位专家透露,国家税务总局可能将在5月20日之前出台一份关于扩大房产税征收范围的文件。但记者就此向国家税务总局财产行为税司询问时,该司有关人士表示“不知情”。   房产税是已有税种,由于只是对经营性住房进行征收,很多地方政府

一个默默无名的税种,却成为了后“国十条”时代,最大一条利空政策。

上海拟对住宅开征房产税消息纷传,一位接近国家税务总局的专家提醒:按照税法规定,地方政府没有权力扩大房产税征收范围;假如上海对非经营性住房开征房产税确有其事,则表明国家层面将有新政策出台。

这位专家透露,国家税务总局可能将在5月20日之前出台一份关于扩大房产税征收范围的文件。但记者就此向国家税务总局财产行为税司询问时,该司有关人士表示“不知情”。

房产税是已有税种,由于只是对经营性住房进行征收,很多地方政府对居民购买住宅,一般都免征房产税。即使居民出租住房,也很少申报和缴纳房产税。

上述接近税务总局的专家称,新的办法将是直接对原有房产税范围进行扩大,并提出可操作执行的办法,具体房产税的认定工作,可由各地政府根据具体情况来执行。

扩大征收范围

多年从事物业税评估工作我爱我家经纪公司副总裁胡景晖表示,直接扩大房产税征收范围,避开出台物业税带来的立法程序麻烦,是一种“准物业税”。利于逼迫市场上空置房屋转租或转售,对抑制房价有很大作用。

按照房产税征收条例的规定,房产税有两种征收办法:一是按照房屋的剩余价值进行征收,采取房价扣除10%-30%后,乘以1.2%进行征收。另一种方式是按照租金进行征收,是租金比例的12%。

胡景晖介绍说,房产税是按照年进行征收的,因此具有替代物业税的作用。以一套价值100万元的房产来说,其每年需要缴纳的房产税税金为8400元(1000000×70%×1.2%)。

也就是说,房产税征收范围将要从经营性住房扩大到非经营性住房。至于对哪些住宅进行征收,则需要看地方细则。

《上海证券报》称,根据现有的房产税暂行条例,房产税征收对象是经营性物业,而此次上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。房产税税率为0.8%。上海可能仅对三套及以上房屋征收。而此前财政部财政科学研究所所长贾康表示,建议开征房产税,对居民第一套住宅实行永久免税。

胡景晖称,这次“国十条”力度空前强大。北京出台了“限购”的政策,重庆出台了提高土地增值税预征率政策,上海酝酿房产税政策。而前两者政策,要么是地方行政性手段,要么是根据已有的税收管理办法提出的。唯独上海提出的对非经营性住房开征房产税的政策,是需要国家税务总局通过的。

按此推论,全国范围内对非经营性住房开征房产税可能是趋势。

有关人士分析,直接扩大房产税的征收范围,只需要国家税务总局出台一个政策文件就可以,难度不大,而且很快就可以推出。

如果对非经营性住房征收房产税,其调控政策效果将是十分巨大的。

北京四环以内的住宅,每套价格平均都在200万元。而在2008年实行房地产税收优惠政策认定时,北京二环以内的房屋价格在215万元以内的才被认定为可优惠税收的房屋。

上述税务专家指出,房屋价格随着房价而急速膨胀,符合房产税开征的目的。“相关文件中就提出,房产税是调节收入的工具。因此,扩大房产税征收范围有利于调节社会收入分配,还可以抑制房价。”

胡景晖说,据统计,北京等一线城市房屋空置率在20%。如果扩大房产税征收范围,将使大量空置和闲置的住宅入市,转租或转售,这样可以很快增加市场房屋供应房源,对房价抑制有很好的作用。

按照每套价格200万元计算,如果空置房屋,则每年需要自己缴纳16800元的房产税。这对于普通家庭来说,都是一个不小的负担。胡景晖说,扩大房产税征收范围,是落实“国十条”当中提出的研究制定合理引导居民住房消费的税收体制的措施。

操作难题待解

扩大房产税征收范围,首先要确定的是在流转环节征收,还是在持有环节征收。

根据房产税原有的管理办法,其定位也是每年征收;加之“国十条”提出的研究引导居民合理住房消费的税收。综合多种因素,上述接近国家税务总局的专家表示,扩大房产税征收范围,在持有环节征收的可能性最大。

虽然扩大房产税征收范围,相对于开征物业税来说,已经省去了立法的麻烦。但是如果房产税立足于持有环节进行征收的话,其征收难度不亚于物业税。

参加过多次物业税空转征收评估工作的胡景晖表示,如果实现持有环节进行征收,则政府需要建立一个庞大的数据库。

北京此前提出物业税空转,也仅是对商业物业进行模拟。因为这些房屋都有商业租赁合同,而且地点比较集中,有利于政府进行征税管理。即使这样,一些零散的商业写字楼或居民住宅改商的,仍然难以征收。 如果对非经营性住房也征收房产税,势必需要政府有一个每户家庭的住房情况登记系统。需要公安、民政、建设、税务、财政等至少五部门联手来建立。即使这样,仍然不可避免一些假离婚、他人名字购房等偷逃税的手段。

如果在持有环节进行征收,存在一系列操作性难题。不过,国家税务总局仅是制定一个政策文件,对于如何认定、征收等问题,都由地方政府根据自己的实际情况来推行。

《上海证券报》称,上海开征房产税将依据家庭人均居住面积。如果符合征收条件,则家庭每年要缴纳房屋价值的0.8%作为房产税。房产税的评估依据是房屋的评估价格,而非交易价格。此外,上海房产税开征,将对出租房屋并缴纳了房产税的业主,不征收房产税。也就是说,这种政策的目的在于鼓励多套房屋的持有者,将房屋进行出租或出售。

胡景晖说,在持有环节开征房产税,面临最大的问题有三:一是确定征收对象;二是确定征税标准;三是确定征收效果。

“征收对象究竟是按照家庭房屋套数计算,还是按照人均面积计算,届时国家税务总局文件中未必有明确的规定。而对于地方政府来说,扩大征收房产税,也面临很多技术性难题。”

除了认定问题以外,更重要的则是征收效果问题。

“对于空置房屋如何认定?”胡景晖说,这些都是技术性难题。还有一点不可回避的问题就是,这种持有环节的房产税,其征收以后如果不能给地方政府一定的利益分成,则地方政府未必有积极性将本地区的重要财产税种,进行严厉的征收。

上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示,房产税扩大征收范围,可能重要意义不在于其征收了多少税,而是能将房地产综合税种从流转环节转向持有环节,进而引导居民合理住房消费——对于抑制房价,房产税更是一个重磅炸弹。 (21世纪经济报道)

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