[讨论]“20年后房价应是目前3倍左右”

2010年05月11日 中财网

[讨论]“20年后房价应是目前3倍左右”

编者按:中央党校主管主办的《学习时报》5月10日刊发题为《我国城市商品住宅的价格走势与成因》的文章,对中国房地产行业这些年的变化缘由加以系统梳理,点明房价要跌难,整体趋势是升!早报原文刊登这一由房地产行业人士撰写的文章,供读者讨论。

我国城市的商品住宅价格走势牵动着全国人民的心。它的价格究竟还会上涨吗?会像1991年的日本那样因泡沫的无限放大而彻底崩盘吗?当前,我国政府已经出台了一系列调控政策,遏制目前城市商品住宅价格过快增长。根据近期全国城市商品住宅的销售情况看,调控政策开始起到了应有的作用。商品住宅虽然有不同于其他商品的特殊性,但在目前大的政策框架下,其商品的固有属性还是占据了其全部属性中的极大部分,其价格的基本走势还是要遵循价值规律。不容置疑,我国城市住房的商品化方向不会改变,也不能改变。

总体价格趋势:

20年平稳增长

从总体上分析,我国城市商品住宅的价格趋势要稳步上升,但在上升的过程中会有跌宕起伏,这种跌宕起伏的具体时间和幅度一是受政策调控的影响,二要受价值规律的影响。从我国目前的经济发展态势和城市化水平分析,我国城市的商品住宅价格在政府有效的政策调控下还会有20年左右的平稳增长过程。

不断上涨的普遍性原因:

传承价值、成本增加等

从中外建筑经济的历史分析。城市中的房屋建筑特别是处于城市核心位置的建筑,其价格一般是保持上升的。对于那些做工考究,具有传承民族和地区文化传统意义的房屋建筑,其价值不能用价格来考量,城市中商品住宅的这种政治和文化属性,其价格的不断上升是必然的。此外,拆迁旧住宅的拆迁成本肯定要超过或等于当地当时新建住宅的市价,这是历史事实。

从城市商品住宅成本角度分析。土地成本、开发建造成本、销售成本和政府收费,这四项主要城市住宅成本中,前两项占了总开发成本的90%左右。就土地成本来说,其稀缺性和不可再生性决定了它会随着城市土地资源的减少而不断提升价格。对开发建造成本而言,各种建筑构件、设备和材料价格不断上涨。建筑安装人工费上涨速度尤其快,已成为建筑成本增加的重要原因。建筑安装所需材料中的钢材、水泥、玻璃等大量材料属于资源型稀缺性物资,其价格也在不断上涨。因此,城市商品住宅的开发建造成本在不断上涨。

从城市商品住宅的产品不断完美性分析。在商品住宅建设完成之后,为其配套建设的市政设施、生活配套设施、文化娱乐设施建设都应该视为对商品住宅产品的完善,尤其是环境保护方面所支付的环境成本。总之,政府在改善城市品质过程中的所有投入都会间接地增加商品住宅的价值,促使城市商品住宅价格不断上升。

从城市商品住宅的品质不断完美性分析。不同时期建设的住宅还存在着品质不断完美的事实。这种完美性表现在住宅自身品质的不断完美和城市品质的不断完美,城市商品住宅品质的这种不断完美肯定要增加成本。这一特性也是房价上涨的重要原因之一。

不断上涨的特殊性原因:

发展不平衡、刚性需求大等

从自然条件和经济发展速度不均衡性分析。我国幅员辽阔,南北之间、东西部之间存在着和较大的自然条件和经济发展速度差异,且气候宜人水资源丰富的区域面积远小于自然条件相对恶劣的区域面积,人口自由流动必然使落后地区人口不断向发达地区和自然条件相对优越地区流动,促使这些城市的商品住宅刚性需求增加,引起商品住宅价格上涨。

从我国的城市化率相对偏低方面分析。我国当前的城市化率为46.6%,处在发展的增速期,人口红利还未结束,住宅刚性需求大。特别是城市化高速发展期人口流动的一般规律决定了大中城市与小城镇之间商品住宅价格差异的合理性。因此,不论是一线城市是还是二、三线城市,其当期商品住宅价格随着城市化进程的发展而不断上涨的现实性是完全存在的。

从我国住宅分配制度的角度分析。我国的住宅分配制度是商品化,尽管政府实施了保障房制度,但由于我国的特殊国情,短期内不可能用计划分配满足所有人在城市居住的需求。购买商品住宅在相当一段时期内仍然是人们解决向优质生活城市迁徙的主要途径,城市商品住宅的需求量可想而知。

从我国民众消费习惯和财富积累特点角度分析。我国的传统消费习惯是存款型,重储蓄,轻消费,这一特点不会在短期内改变。老百姓的购房能力不能单从当地人的收入水平考虑,应对购买者的消费能力全面审视。消费者收入的多样化和不公开性也是我国普遍存在的现实,我国居民的刚性需求就可想而知了。

不断上涨的政治原因:

房地产是经济支柱产业

从我国富裕阶层的现实情况分析。我国的国民收入分配中国民所得比例过小,中产阶层在人口中所占比例不仅少,而且富裕的程度也远比发达国家低。如果房价下跌不涨,将有可能把正在形成的中产阶层整体损失,从而使中国社会失去了长期稳定的基础。

从房地产业在中国经济中的重要性分析。房地产是中国经济的支柱产业,在我国固定资产投资比重中占1/4左右。如果占房地产业多数的商品住宅价格不能实现平稳理性增长或出现大幅下跌的"硬着陆"现象,不仅使其涉及产业链的50多个行业受到影响,还会有一大批普通老百姓失业。中产阶层也会因房价的减值而减少心理货币数量,从而减少其他消费支出,中国促进内需就会成为空话,这势必会使中国经济出现大的倒退。对各级政府来说,历年来土地财政所占比例高达三四成,甚至五成以上。许多地方政府为了改善民生,大力加强城市基础设施建设,大力招商引资,其背后都是土地作为信用担保的。而一旦房价剧烈下跌,土地减值,地方政府必然会偿付不起银行欠债,致使银行破产,进而出现连锁反应,相关行业的企业也会倒闭。因此,中国城市的商品住宅价格只有实现平稳增长才能使中国经济不出现可怕的倒退。

暂时过快增长的原因:

政策倾斜、税收监督不力

2007-2008年度政策调控过度。2007-2008年,国家从存款利率、信贷、货币政策等诸方面齐下手遏制房地产投资的过快增长,使2008年的楼市一声哀声。恰逢此时,世界金融危机爆发,外需猛然刹车,中国经济遇到了前所未有的风险。为了拉动经济发展,国家不得不在2008年底快速出台促进房地产发展的各种优惠政策,许多地方政府又出台了更为优惠的鼓励房地产投资政策,为住宅消费下了猛药。2008年下半年股市行情急转直下,许多游资很快把资金转而投向商品住宅市场,一时商品住宅市场供不应求,引起价格过快增长。土地市场亦然,一方面开发商有了宽松的信贷政策支持,拥有大量购置土地的资本,另一方面又有政府在付款和开发进度方面的优惠政策。需求猛增,价格飞涨的商品住宅市场给了开发商前所未有的信心和动力,开发商抢地,推高地价,地王频出又推高了房价。

国家税收监督不力。土地增值税是一种有力的调控手段,阶梯式的土地增值税可以起到减弱开发商牟取暴利的作用。但是由于土地增值税在征收过程中的复杂性,可操作性有一定难度。所以,大部分开发商只是在支付了1%的预征税后,很随意规避了清算,致使大量土地增值税被开发商占有。在房地产其他税收方面,由于税务监管力度不足,不同程度存在简化收取方法的情况。这些情况都是造成开发商漠视国家利益,千方百计牟取暴利,竭尽全力推高房价的原因。政策调控过度和监管不力给投机炒地和投机炒房提供了温床,投机炒地和投机炒房是我国城市商品住宅价格出现暂时过快增长的罪魁祸首。

当前调控现状:

政府处于两难境地

政府处于两难境地。2009年房价增长过快,出于民生考虑,政府如不采取调控政策,即使房地产市场不会崩盘,也会滋生出与房地产市场崩盘一样棘手的社会问题。城市商品住宅的价格涨势必须调控到理性轨道上来。但是调控政策是一把市场经济的双刃剑,其本质是违反价格规律和市场经济规律的。一旦过度就会使房地产产业走向倒退,政府处于两难境地的情况下,在出台新的调控政策过程中一定会采取循序渐进的办法来实现调控目的,总体目标是一线城市要压,二、三线城市要控,四线城市要帮。从而实现温总理指出的遏制部分城市房价过快增长,促进房地产业平稳健康发展,使房地产业继续为国民经济的科学健康发展提供可靠保障。

城市商品住宅的近期走势。根据政府对房地产市场的态度,可以大概判断出全国商品住宅价格的走势,一线城市和部分高涨的二线城市商品住宅价格平均水平会在较短时间内有所下降,但下降幅度有限,因为这些城市的吸附力和利好态势对房价下降趋势有较大的抗性。这些城市房价要实现平稳下降,政府一定会对个别上涨不合理被炒作的区域下猛药,促使这些区域的楼市价格回归理性。但出于城市核心部位的楼市和定价相对合理的区域房价会保持平稳或微增,大部分二、三线城市的商品住宅平均价格会保持在现有水平,四线城市的房价会保持理性上涨。这也是政府本次宏观调控房地产市场的根本目的所在。

房价的理性上涨率应该在什么水平,笔者认为:房价的增长率与GDP增长率应该在同一水平。所得专业一些,房价理性增长率应该是城市GDP增长率中对提升城市功能、改善城市品质的投资所占比重加上正常的通胀率。按目前情况大致分析应该是6%-8%的水平。也就是说我国的城市住宅在20年以后的理性价格应该是目前的2.5-3倍左右。

□ .吴.仕.岩 .东.方.早.报

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