江苏吴江:闲置多年的土地为何盖了别墅

霸气小美 收藏 0 628
导读:提要:“琉园”苏式园林别墅群位于吴江汾湖莘塔元荡河北侧河岸,目前项目已封顶并开盘销售。而闲置13年的土地,吴江市国土、建设、规划等部门不但没有收回、整改,反而分别在2004年、2006年、2007年给其办理国家明令禁止的在建别墅相关手续。   “琉园”苏式园林别墅群位于吴江汾湖莘塔元荡河北侧河岸,目前项目已封顶并开盘销售。中国商报记者在采访中了解到,该项目建设用地在1992年、1993年、1994年签订出让合同,到2003年5月13日才取得土地使用证,再到2008年开工建设,期间闲置达

提要:“琉园”苏式园林别墅群位于吴江汾湖莘塔元荡河北侧河岸,目前项目已封顶并开盘销售。而闲置13年的土地,吴江市国土、建设、规划等部门不但没有收回、整改,反而分别在2004年、2006年、2007年给其办理国家明令禁止的在建别墅相关手续。






“琉园”苏式园林别墅群位于吴江汾湖莘塔元荡河北侧河岸,目前项目已封顶并开盘销售。中国商报记者在采访中了解到,该项目建设用地在1992年、1993年、1994年签订出让合同,到2003年5月13日才取得土地使用证,再到2008年开工建设,期间闲置达13年之久。

闲置了13年的建筑用地

“琉园”苏式园林别墅群位于在吴江汾湖莘塔元荡河北侧河岸,中国商报记者在采访中了解到,该项目2008年开工建设,开发商是吴江集台房地产发展有限公司,都是单门独院的独栋别墅,每独别墅建筑面积在300-600平方米左右。目前项目已封顶并开盘销售,但中国商报记者在售楼处没有看见任何本应公开的别墅预售相关手续。

吴江市汾湖区委办王主任告诉中国商报记者,该建设用地于1993年通过协议出让的方式,出让给原开发商,后来转让给了现在的开发商。没有开发的主要原因是原开发商一直在生病,另外还有一个原因是该地块的位置比较偏,加上当时房地产的行情也不好,就没有动工。

吴江市国土局汾湖分局杨局长说,该项目从2008年至今一直在建,土地是1995前凭村民协议就出让的,并在1995年办理了土地使用权等相关手续,性质是住宅用地,肯定符合规划。土地协议出让合同都在吴江国土局,该分局没有。

关于项目建设时间,是否存在土地闲置和别墅违规?杨局长坦言,1995年项目取得使用权,2007-2008年开建,2005年以后国土部才出台《闲置土地办法》,不存在土地闲置、违规建设等问题。

事实上,1999年4月28日国土部5号令就出台了《闲置土地处置办法》。

汾湖建设规划分局提供项目的国有土地使用权证为2003年5月13日。但在2003年2月18日,国土资源部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(国发〔2003〕45号),其中,第4条明确规定停止别墅类用地供应。也就是《通知》下发3个月后,吴江国土局还是给该项目颁发合法土地使用权。

记者粗略计算,从1995年征地,到2003年核发土地使用证,再到2008年开工建设,该建设用地闲置达13年之久。 根据《闲置土地处置办法》和相关文件规定:1年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续2年未使用的,由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权,重新通过挂牌出让方式取得使用权。另外,《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2005〕26号)规定,对2年内未开工的项目要再次进行规划审查,对不符合规划的项目坚决取消,违反土地出让合同的,依法追究违规责任。

而闲置13年的土地,吴江市国土、建设、规划等部门不但没有收回、整改,反而分别在2004年、2006年、2007年给其办理国家明令禁止的在建别墅相关手续。

因果颠倒的审批程序

在汾湖建设规划分局提供的项目批复文件和许可证中,记者看到文件注明是吴国土用(2003)字第06027-072号,该项目2003年5月13日取得土地使用权,由吴江国土局核发,用途为住宅,使用权类型是出让,由吴江集台房地产发展有限公司开发。建设工程规划许可证是在2006年4月30日由吴江临沪经济区规划建设局核发,建设项目名称为商品房,没有详细的工程内容,只有一张吴江万业房产芦墟地块独栋别墅区详细规划设计平面图,上面签有“同意“二字,并加盖了一枚模糊的公章。该项目的立项是根据吴计投中心[2004]082号,也就是吴江现在的发改委在2004年3月15日同意批复该别墅项目建设。关于项目建设用地规划许可证是否取得,汾湖建设规划分局倪科长说,只要取得土地使用证和建设工程规划许可证就不需要再办理建设用地规划许可证。法律明确规定,根据土地使用权取得的程序,开发商在项目立项通过(取得建议书批复、可行性研究批复)并取得建设用地规划许 可证后,办理申请、取得土地使用权手续。按照程序没有取得建设用地许可证,如何办理建设工程报建等手续呢?实际上,该别墅项目在没有取得立项、建设用地规划许可,吴江国土局就办理核发了土地使用权。在2006年吴江市临沪经济区规划、建设局把别墅项目就许可、建设规划为“合法”的独栋别墅群。吴江市临沪经济区规划、建设局是否有权核发建设工程许可证?

当事人道出原委

开发商裴老板称,该项目手续基本齐全,是协议出让取得的,他看过协议,但是公司没有,应该在吴江市局。项目是按照核发手续建设的。

记者了解到,裴老板是在2003年以3800万元买下该项目的地块,并取得了土地使用权证。

该项目用地闲置到2007年-2008年才开工建设,项目本应在2009年底全部完工,因为环境不成熟,没有人购买,到现在只卖了18套,所以交房时间改到了2010年10月。有关方面提供的项目土地使用证、建设工程规划许可证也分别显示为2003年和2006年。建设用地规划许可证编号为吴城规地(2004)670号项目,名称为商品房, 2004年12月30日由吴江建设局核发,并盖有吴江市建设局规划管理专用章、吴江市建设局行政审批专用章。项目施工许可证编号为32058420070,开工时间为2007年6月15日,完工时间为2008年12月20日。

次日,记者来到了吴江市国土局,土地储备中心主任沈志宏接受记者采访时说,该项目用地是分三次批复取得,分别是1993年、1994年和1995年,当时有20几家房屋被拆迁,通过协议出让合同,去省厅办理农用地征用手续,取得了70多亩土地。

问其该项目地块闲置问题,沈主任说,之所以没有启动该项目,因当时考虑到房地产行情不好和政府的影响,就没有收回该项目的土地。关于建设用地批复文件和出让合同,沈主任称,“档案保管员不在,要三天才能回来。等回来后传真给你们。”回来后,记者多次打电话给沈主任,请他尽快把土地出让协议传过来,沈主任起先答应把土地出让协议传给记者,后来突然改变主意,说局长不同意传,他也没有办法。

探 究 令人疑惑的答复

2009年3月29日,吴江市委宣传部给《中国商报》发来复函,复函说明如下:

一、吴江集台房地产发展有限公司所开发地块于1992年、1993年、1994年签订出让合同,1995年6月26日经省政府批准征用,1995年6月30日吴江市土地管理局发文供地[吴地征]117号批复,用地程序完全合法。

对此,记者纳闷的是,该项目的建设用地1995年才经江苏省人民政府批准,而吴江国土局分别在1992年、1993年、1994年就“未批先用”把项目用地通过协议出让的方式,出让给开发商了。上文所说的用地程序真的是完全“合法”吗?

二、国有土地使用权的使用年限是按移交土地使用权日期起计算,发放土地证的年限不作为使用年限的依据,该宗地的起使年限从1993年11月19日就开始起算,根本不是[国发(2003)45号]文下发后供应土地。

对此,记者了解到,按照土地出让协议一般规定,签订出让合同后,应在30个工作日内交清相关费用并取得建设用地规划许可后再申请办理国有土地使用证,该项目用地在1992年、1993年、1994年签订出让合同,到2003年5月13日才取得土地使用证,并没有开工建设,这明显是“闲置”了9年之多。

三、该公司董事长黄连水从1996年起双眼得病,无法启动该项目,为了不影响地块的启动,到2003年上半年,原公司的部分股权转让吴江万业房产公司,法人代表为胡雪荣。万业房产公司控股后,胡雪荣又出任吴江集台房地产发展有限公司董事长,并办理了公司的变更手续。正着手启动对该土地建设时,董事长胡雪荣2004年8月因胃癌晚期医治无效死亡。董事长胡雪荣死亡后,该公司为尽快使地块及时启动,积极招商、融资,于2007年12月又将部分股权转让给

裴安庆等人,裴安庆又出任公司的董事长,又办理了变更的相关手续。因此,我们认为该地块的土地受让人发生了“不可抗力”,按照国家规定也属于闲置土地之外。根本不存在闲置土地、囤地之事。

就上述回复情况,《中国商报》记者也咨询了江苏企业总法律顾问褚雪云。褚雪云告诉记者,不可抗力主要包括以下几种情形: (1)自然灾害、如台风、洪水、冰雹;(2)政府行为,如征收、征用;(3)社会异常事件,如罢工、骚乱。根据国家《民法通则》等相关法律规定,上述理由不具备不可抗力的情形。行政执法部门的基本原则是:行政执法中必须遵守的准则或原则,行政执法权的享有和行使必须有法律依据或者符合法律,不能与法律相违背。违背了它,就会造成行政执法行为的违法或不适当,就要承担相应的法律责任。

记者又拨通了国土部法律咨询热线,工作人员告诉记者,开发商签订土地出让协议后,法人因伤亡造成土地没有开发,该公司其他股东人员要出具伤亡证明到国土部门办理土地仓储手续,变更法人,但是,公司名称性质不能变,如果没有能力继续开发的,应交给政府,政府必须重新收回,重新拍卖,不能转让,私自转让是违法的。

实际上,该“公司”董事长黄连水分别在1992年、1993年、1994年,分三次取得了该地块的土地出让权。1996年起黄连水双眼得病,无法启动该项目,闲置9年后,到2003年,黄连水把这72亩土地使用权转让给吴江万业房产公司法人胡雪荣。2004年胡雪荣因病死亡后,该公司又以3800万元的价格,将该地块的土地使用权转让给吴江集台房地产发展有限公司现任的法人裴安庆。这种私自转让,程序是“合法”还是违法?

房地产开发项目从取得土地开始到商品房销售,要经过十几个审批环节,涉及到五十多项审批。国家发改委相关部门负责人在接受记者电话采访时说,根据《产业结构调整指导目录》,别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目、赛马场项目被列入限制类项目。同时,《暂行规定》第三章第十八条指出:对属于限制类的新建项目,禁止投资。投资管理部门不予审批、核准或备案,各金融机构不得发放贷款,土地管理、城市规划和建设、环境保护、质检、消防、海关、工商等部门不得办理有关手续。然而,“琉园”苏式园林别墅项目在吴江市各部门的批复“文件”下,就这样顺利地过关了。

对于“琉园”别墅群项目,本报将继续进行关注。

4
回复主贴
聚焦 国际 历史 社会 军事
0条评论
点击加载更多

发表评论

更多精彩内容

经典聚焦

更多
发帖 向上 向下
广告 关闭