被利益扭曲的土地供求关系

guanghuidaolu 收藏 0 72
导读:国土资源部近期对各地处置落实情况实行专项核查,并公布了最终结果。18宗土地中,12宗经督促已经动工,还有两宗“计划收回”。目前的闲置土地,是否一定意味着是开发商囤地?18宗闲置土地中有12宗是因为“政府原因”闲置,这是为什么?中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映认为,土地闲置,“政府原因”居多。这一结果表明,土地供应的体制机制出了问题。(2010年第18期《新世纪》周刊) 实际上,国土部提及的18宗土地闲置,只是触及了这一问题的一点皮毛。当前,土地闲置已处于相当严重地步。据有研究报告称,

国土资源部近期对各地处置落实情况实行专项核查,并公布了最终结果。18宗土地中,12宗经督促已经动工,还有两宗“计划收回”。目前的闲置土地,是否一定意味着是开发商囤地?18宗闲置土地中有12宗是因为“政府原因”闲置,这是为什么?中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映认为,土地闲置,“政府原因”居多。这一结果表明,土地供应的体制机制出了问题。(2010年第18期《新世纪》周刊)




实际上,国土部提及的18宗土地闲置,只是触及了这一问题的一点皮毛。当前,土地闲置已处于相当严重地步。据有研究报告称,知名开发商于2003年至2009年获得的住宅土地中,目前“在售”和“售完”的地块占43%,剩余57%的土地尚未形成实际供应,其中27%的土地“待开发”,30%的土地“规划在建”。




致使这么多土地闲置,其中有一些开发商“捂地”的原因,而更重要的原因则是地方政府存有“私心”、不作为。不作为的原因有地方与中央在政策、利益分配上的博弈,有对某些政策理解和态度的不相一致;更重要的是地方政府对土地财政的依赖、对房地产与经济指标关联、影响政绩的顾忌。




如曾有不少开发商“捂地”多年,但地方政府却充耳不闻。而按照政策规定,开发商的土地闲置时间不得超过2年,如违规,土地就要被政府无偿收回。但是,到目前为止,又有多少开发商的土地因闲置时间过长而被政府收回呢?可能正是由于一些地方政府对开发商“捂地”的“宽宏大量”,才使得不少开发商有恃无恐地“捂地”。




众所周知,凡能够在房地产界打滚的开发商都非等闲之辈,具圈地、“捂地”之能者,无不是坐拥金山银山,而且几乎都有着千丝万缕的社会关系,甚至可以在一个地区呼风唤雨。值得一提的是,有不少开发商还是有人大代表、政协委员身份的“红顶商人”,哪怕是动这些人的一根毫毛,都并非易事。




这些年来,正是他们凭借金融资本与政府资源两个杀手锏圈地囤地,创出了一个个“土地创富”的神话。而这些地王中的大多数都是地方政府一手造成的。因为地方政府通过“价高者得”推高地价,逼着开发商抬高楼价。虽然国家规定土地出让将采取“招拍挂”制度,但现在基本上招标方式都被遗忘。从政府的层面来看,惯性的一“拍”了之,必然给开发商留下“捂地”的巨大空间,进而留下调控楼价乏力的后患。




例如2009年6月,广州城建地产以3.45亿元竞得珠江新城“地王”,周边楼盘应声而涨。其中也包括城建地产自己的项目星汇云锦,每平方米价格涨了2000元。仅此项目,城建就多赚了2亿元。而闲置的土地对开发商来说,即使被政府收回,往往也不过损失保证金,如果不被政府收回,只需要交20%土地闲置费,这些损失显然要远远小于带动在售楼盘房价的上涨所得的2亿元。




这说明,开发商是看准了土地本身即可增值。既然如此,他们又何必要操心费力把面粉做成面包来卖呢,倒卖面粉岂不是更轻松、更赚钱的营生?高价拿地之后“面粉贵于面包”的现实,使开发商即便要做房子卖,也要等到地价、楼价上涨到“合理区间”之后,才肯着手去开发。无论哪种心思,都是在指望推动地价和楼价的上涨。




因此,面对有意无意“捂地”的开发商,地方政府当然不会忍痛割爱,更不会拿人家“怎么样”。由此可见,站在相应的开发商角度看,受到社会的责骂岂不是蒙受了不白之冤。当然,各地对闲置土地的处理新规或再次成为政府形象工程,象征意义大于实际意义,只要政府对土地财政的依赖格局没有改变,土地市场的高价拿地以及闲而不用现象就难以改观。




事实上,土地已成为地方政府向开发商施加影响的重要筹码。手握垄断资源优势的地方政府与开发商关系空前密切,互为妥协的结果是,开发商已不知不觉地被地方政府“绑架”。这是一条扭曲的利益链。特别是近一年来房地产业的火爆,为地方政府进行更大规模的土地出售提供了进一步想象的空间。反过来,为确保市场份额,开发商又需进一步满足地方政府的需求。扭曲的利益“互换”,给房地产市场埋下了极大隐患,造成楼价进一步攀升。

2
回复主贴
聚焦 国际 历史 社会 军事 精选
0条评论
点击加载更多

发表评论

更多精彩内容

热门话题

更多

经典聚焦

更多
发帖 向上 向下