[原创]房价调控缘何房价约调越高

lichunwei197 收藏 23 508
导读: 家,宝盖头代表的就是屋檐,是房子,有人有房才为家。从“家”字的构造中可见中国人将房视为家多么重要的部分。安居乐业是中国人心目中的幸福生活,买房置地则是幸福生活的首要问题。房产市场的火热透漏出的正是中国人的“房”情结。 中国人买房的热情使得房产市场供不应求,物以稀为贵,房价也就翻着跟头的往上涨。房产也因此具备了巨大的投资价值,大批逐利资金也蜂拥进入,繁荣了房产市场,并且更快更高的推动房价上涨。政府从国有土地管理者一跃成为中国最大的地主,寸土寸金的城市土地已然成为充盈财库的聚宝盆。
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家,宝盖头代表的就是屋檐,是房子,有人有房才为家。从“家”字的构造中可见中国人将房视为家多么重要的部分。安居乐业是中国人心目中的幸福生活,买房置地则是幸福生活的首要问题。房产市场的火热透漏出的正是中国人的“房”情结。

中国人买房的热情使得房产市场供不应求,物以稀为贵,房价也就翻着跟头的往上涨。房产也因此具备了巨大的投资价值,大批逐利资金也蜂拥进入,繁荣了房产市场,并且更快更高的推动房价上涨。政府从国有土地管理者一跃成为中国最大的地主,寸土寸金的城市土地已然成为充盈财库的聚宝盆。

在房产市场早就财富传说的同时,隐患却悄然聚集。高涨的房价是每个房产投资者的最爱,但却离渴望安居乐业的老百姓越来越远。当房产市场脱离了基本供求关系,成为仅仅房产投机者的游戏,距离崩盘就不远了。比房产业崩盘更威胁的,就是买不起房的老百姓对于社会的不满。没有房人就没有家的踏实感,就好像树没有根。国是千万家,没有家的稳定和谐,哪来国的繁荣昌盛。

从2003年确立房地产为支柱产业,到2007年淡化房地产“支柱产业”的提法,政府的房产市场政策在不断调整中。面对房产市场隐患,政府从2004年开始规范房产市场。2005年调控在摸索中前行,出台《国八条》、《新八条》等调控政策。2006年面对部分大中城市房价的大幅上扬又推出了《国六条》。2007年吹响了加息和提高存款准备金率的号角,期望通过金融杠杆控制房价,并对住房贷款政策做了更加严格的限制。2008年政府出台了比2007年更加严厉的调控政策,《国务院关于促进节约集约用地的通知》体现了“增加供给,抑制需求”的调控思想。

2007年开始的严厉的房产贷款政策颁布时,取得了房产交易量价齐跌的明显效果。市场浓厚的观望情绪使得火热的房产市场迅速降温,那时的房产市场用“萧条”来形容一点不为过。一年多的房产市场萧条使本就在全球金融危机阴影下的中国经济雪上加霜,2008年开始逐步放宽政策限制,并且出台房产消费鼓励性政策。接下来就是2009年幅度更大的房价上涨。房子是中国人眼中的生活必需品,房地产市场“萧条”期惨淡的销售只是将购买需求积压起来,一旦需求释放出来将会使房产销售出现井喷式的增长,如此不难理解2009年房价的暴涨。

2010年政府又出台了《新国十条》。面对更加严厉的调控政策,目前房产市场又开始新一轮的“量价齐跌”。


在政府越来越严厉的房地产市场调控政策中,增加买房成本成为“抑制需求”的杀手锏。对于靠贷款政策和税收政策增加的那部分买房成本,对于资金充沛的房产投资客来讲并没有太大影响,但对于普通老百姓来讲却增大了生活负担。况且投资客完全可以通过转嫁成本,让下一手买房者承担增加的费用,从而进一步推高房价。应该说增加买房成本的确是“抑制需求”的有效手段,但最终可能使房子成为老百姓买不起的贵族商品。

解决高房价问题,只有通过调整供求关系解决。以增加买房成本抑制需求看似可以在一定程度上遏制房价上涨,但只是通过高买房成本遏制了正常的购买欲望,却不能从根本上缩减百姓的买房需求。当被压抑的百姓正常购房需求被释放出来时,压抑的时间越久程度越大,所造成的购买井喷越大,反而会造成房价更大幅度的暴涨,这已经是被事实证明了的。

如果房产市场供求关系中的需求不能抑制,也抑制不了(即便抑制了投机需求,百姓的正常购房需求量依然是推动房价上涨的动力),就只有在市场供应上多想办法。鼓励中小户型建设投资与购买、打击开发商囤地与捂盘行为等政策都是增加房产市场供应的好方法。但作为政府投资的经济适用房和廉租房建设确明显落后于市场需求。

经济适用房和廉租房落后于市场需求的主要原因估计与资金投入和土地投入有很大关系。经适房和廉租房属于低盈利或零盈利甚至是纯投入的建设项目,需要占用大量的政府财政资金和土地资源。现在地方政府财政收入除税收与上级拨款外,土地拍卖已经成为主要收入之一,甚至部分地区政府的财政收入主要依靠土地拍卖。舍去能换回巨额财政收入的土地,并且需要大量财政投入的经适房和廉租房必然会遭遇建设冷遇。

要解决经适房和廉租房的建设冷遇问题,似乎只有征收物业税这个方法了。以征收物业税的财政收入弥补土地收入损失,并且补贴经适房和廉租房的建设投入资金。在解决了土地收入与建设投入的矛盾后,大批量投入市场的经适房和廉租房将会极大的弥补房产市场供应不足的问题,以此达到稳定房价的作用。

征收物业税最大的副作用,就是让本来已经压力很大的房奴们背上更加沉重的负担。如何解决这个问题,将会是能否顺利推出物业税的先觉条件。



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