任志强:穷人买不起房关开发商什么事

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导读:作者:任志强   房地产进行改革是因为遇到了亚洲金融危机,中国经济在93年调控之后出现了一种说法是软着陆,实际进入通缩的阶段,又逢亚洲金融危机,所以朱镕基先生提出用住房制度改革和货币化分配和市场化来拉动中国的经济增长。针对这个时间也出了本书,里面详细介绍了这一段的博弈过程,最后形成了23号文件。我们没有从84年房地产管理办法开始讨论,也没有人从91年55号令土地实行出让制度开始讨论,也没有从95年的房地产法开始实施为起点进行讨论,大部分是以98年的23号文件划为一个阶段,前面是福利分配,后面是市场化。

作者:任志强


房地产进行改革是因为遇到了亚洲金融危机,中国经济在93年调控之后出现了一种说法是软着陆,实际进入通缩的阶段,又逢亚洲金融危机,所以朱镕基先生提出用住房制度改革和货币化分配和市场化来拉动中国的经济增长。针对这个时间也出了本书,里面详细介绍了这一段的博弈过程,最后形成了23号文件。我们没有从84年房地产管理办法开始讨论,也没有人从91年55号令土地实行出让制度开始讨论,也没有从95年的房地产法开始实施为起点进行讨论,大部分是以98年的23号文件划为一个阶段,前面是福利分配,后面是市场化。


我为什么强调98年的房改呢?昨天《一虎一席谈》上谈到,谈到全国两会代表有一场争论,刚才听到人大财经委副主任贺主任的发言,给我的第一感觉,我们几乎所有人都忘了23号文件为什么要发展房地产,也忘了发展房地产,房地产市场面向的是谁,这可能是引起我们各种媒体和社会巨大争论,23号文件和18号文件都特别强调中国高收入阶层和中高收入阶层用市场的办法来购买和租赁商品房,这可能是中国对房地产市场的基本定位,换句话说,如果你不是中收入或者高收入阶层,你就别在这谈房地产市场,这个市场和你没有什么关系。


我们政策第二条讲的是政府帮助型的,就是中低收入阶层,第三是低收入家庭用廉租房办法解决住房问题。其实中央政府把这三条说的很清楚了,怕大家不清楚,在18号文件03年又重新重复了一次,到今天为止我们没有看到任何国务院文件对这三个市场三种办法解决住房问题做任何修改。但是网上、媒体和社会公众讨论的是什么,我收入低我买不起房子了,买不起就买不起,国家没有说你买得起啊。中央文件说你要靠政府帮助或者住廉租房啊。连在市场上租赁商品房都没有说,你要去住公租房去。


是不是我们市场发生了变化呢?我们没有发生变化,是人们期望值发生了变化,看到高收入家庭买了房子,有了巨大的家庭财富,低收入家庭也想拥有这个财富,所以老觉得经济适用住房和廉租房不过瘾,所以在网上说说,在媒体上也说说,我也要一套商品房,你有毛病!商品房是政府收了高价土地出让金,不管是二百三百还是两万三万,告诉你,那是对高收入人群的变向征税,而廉租房和经济适用房是免征土地出让金的。换句话说,这些买不起房子是次要的,关键是买不起地啊,如果你连地都买不起,你和开发商有什么关系呢?你们把矛头指向开发商。过去十年就是在这样混乱的情况下,大家忘了23号文件中央所确定的三种供应体系和18号文件所确定的三种供应体系,如果没有这个基础我们还有什么讨论的。


未来如果不发生变化,商品房仍然面对中高收入阶层的产品,不是面向穷人,要解决民生,要解决居住前来的产品,两回事。解决居住权利是另外两种办法,是政府负责任的两种办法。在两会中间我们可以看到,明显的看到,两会中有50%的代表委员提案涉及到房地产,其中70%是指地方政府是不是承担了社会保障住房建设的责任问题。如果把这搞清楚我们就知道,如果让你讨论房地产意思就是不是面向穷人的产品,和你没有关系,不要搅合在一块,说这是和民生有关系,和什么什么有关系。这倒过来说是什么,就是房价涨就涨吧,这是最中高收入阶层的变向征税。土地出让金10%用于农田建设,另外10%用于法定廉租房建设,反过来说这钱越多穷人应该越高兴啊。


未来十年 房地产市场发展关键在于落实政策


我想未来的十年,关键问题是把23号文件和18号文件三个体系,各自承担的责任落实了,虽然有人提出我们要搞第二次房改,未来二十年可能也不会进行二次房改,因为第一次房改都没有落实,要把第一次房改问题解决的好的话,今天就没有这个问题了,因为1998年提出的时候就已经建立了廉租房的保障制度,文件中已经有了,也提出经济适用房的准住制度,只是地方政府没有按照政策办,没有完整建立起来,如果同步进行今天就不会争论说市场这个人买不起房子,房价高了等等,也拍不出《窝居》这部电视剧了。


我想未来十年大家在黄院长报告中已经看到了,前景一片大好,江部长在两会上提出,未来二十年房地产增长压力很大,十年短了点,部长已经替我们回答了大家所提出的疑问。


房地产根本就不存在“泡沫”


我不懂什么叫泡沫,所以我也不知道房地产市场有泡沫。房子大家都抢着买,怎么就会有泡沫呢?你要买一个泡沫你愿意出这么多钱吗?我们起码知道一件事情,去年按揭贷款在总的住房销售额中的比重是下降的,销售额上涨,比重还下降。08年也都是占23%左右,去年只占19%,十月后就持续下降,就说明大家有太多的钱,而且是花自己的钱去买,和银行贷款没有太多关系,那就叫泡沫了?我没有觉得有泡沫。


我们全国平均房价大概只有4600元钱,如果扣除商业部分和写字楼的部分,平均房价4千出点头,4千多块钱的房价就叫泡沫吗?我觉得说泡沫的人得拿出数字来说服我,如果拿不出数字来说服我,我实在不愿意承认有泡沫,或者本来天生就没有。都说和北京人的平均收入或者人均收入相差太多了,这不一样啊,前面我已经说了,比如发达国家社会有个房价收入比,人家都是市场经济,中国不是,中国是三分法,我们有50年的福利分类的历史,只有20%不到的市场化部分。现在不是那个概念,怎么用房价收入比来算帐呢,他算的帐我也认为不对,国际上的房价用的是什么房价呢?是所有可以交易的房屋价格,在中国所有可以交易的房屋,包括农村宅基地,包括各单位用经济适用住房弄的房子,还包括二手房。你怎么说房价总说一手房。老用国外的东西来说,老用错误的东西引用到中国来,所以说就泡沫了。


另外说我们租售比不对,很多专家都说租售比,你想一下我们三分之一人住在城中村,还有50%的人房子五六万买一套,那是房改房,那么租金怎么上得去,用租售比算帐是错误的,所以出不来泡沫。

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