从2009年下半年开始,我在全国60几个城市、150多个楼盘,以一名普通看房者的身份同几百名售楼小姐、几百名购房者进行了交流。通过大量第一手材料,我对中国房地产领域进行了深入研究,完成了《150楼盘研究》报告,报告分为20个部分,前五个部分的题目分别为:


一、 房价大幅下降对今天的中国有利无害


二、 房价大幅下降是解决当今众多问题的最佳途径


三、 房价大幅下降是房地产行业不可避免的唯一出路


四、 解决房地产问题最为安全有效的七大措施


五、 跳出楼市看房地产行业






以下是第一部分-------




《150楼盘研究》之一-----房价大幅下降对今天的中国有利无害






一、房价上涨过快和高房价是中国转变发展方式的最大障碍


房价上涨过快和高房价是一个问题不同的两个方面,不能简单的混为一谈。


一方面,高房价让广大有居住需求的老百姓买不起房。另一方面,我们希望转变发展方式,但是高房价吞噬了购买力,老百姓好不容易有一点收入的增加,但赶不上房价上涨的速度。老百姓的钱都在房子上了,内需怎么可能提高?


与此同时,由于房价上涨过快,相比之下实业投资无利可图,大量企业主把经营企业的资金投向房产。房地产成为投资洼地,民间游资、国际热钱纷纷涌入,进一步推高房价。形成恶性循环。


因此,我们不但要反对房价上涨过快,也要反对高房价。房价上涨过快和高房价已经成为中国转变发展方式的最大障碍。


在今天高房价的情况下,让买不起房的百姓租房居住是不道德的。有人提出,国外很多年轻人也是租房住的,我们的年轻人不应该买房,应该租房住。如果我们的房价在一个合理水平,而我们的一些年轻人由于自身收入水平太低买不起房,这样说无可厚非,问题是,不少公司高管、白领,在同龄人中收入已经不算低了,但凭他们自身的能力,还是买不起一套住房。中国人“居者有其屋”、“有恒产者有恒心”等传统观念使是否有一套住房成为衡量一个人是否成功的标准,这时候,再说让买不起房的百姓租房居住是不道德的。因为他们买不起房不是因为他们不够优秀,而是因为房价太高!只有让房价大幅下降、降到房价收入比在世界公认合理的3-6倍,降到广大老百姓都买得起,才是解决今天中国住房问题的唯一出路。


谈到房价大幅下降,很多人都谈虎色变,认为一旦房价大幅下降,会对房地产相关产业造成不利影响、房开商会出问题、已购房者会强烈不满乃至退房断供、银行会面临大量坏账、地方政府的利益会受到损害,最终将引发一系列社会问题,因此,房地产已经绑架了中国经济,房价是绝对不能降的!-----------其实,这是一个伪命题!




二、 房价大幅下降对各相关方面并无坏处


1、 房价大幅下降不会对房地产的相关产业造成影响。


曾经有人说,由于房地产行业会带动几十个相关产业的发展,如果房价降了,相关产业的发展也会受影响,因此,房价不能降!-------这是在偷换概念!我们说的是降房价,并不是停止发展楼市。其实,一旦房价大幅下降,买得起房子的人多了,楼市更健康了,相关产业不但不会受影响,反而会受益。


2、 房价大幅下降对政府有利无害


由于该部分涉及敏感话题,在博客上不便发表---------删去。


3、 房价大幅下降对房地产商利大于弊


基于我在全国60几个城市、150多个楼盘的调查,从2009年6月以来,购房者有80%以上是投资或投机者。无论是以转手卖房赚取差价为目的的投机者,还是以保值理财、出租为目的的投资者,他们购买住房的目的都不是为了自住,也就是说,他们自住的住房已经有了。这些房屋的销售,站在房开商和统计局的角度来讲,房子已经卖出去了,实现销售了,但是其实这种算法是错误的。我们知道,房子是建来住的,最终总是要卖到用来住的人手上才应该算是实现销售。从这个意义上说,房开商把房子卖给炒房客,相对于生产厂家把商品卖给中间商,商品并没有实现最终的销售。也就意味着,全国还有大量住房在中间商手上,并没有实现最终销售------房屋的库存量还大得很!一方面有这么大的房屋库存,另一方面大量有真正需求的人买不起住房,而且房价现在越炒越高!这个典型的击鼓传花游戏已经产生大量泡沫,若任泡沫破灭,整个房地产行业将面临灭顶之灾。主动挤出泡沫,回归合理利润,房地产行业将走向良性发展,孰利孰弊,答案不言自明!


有人会说,如果房价大幅下降,让房开商大幅让利,这是与虎谋皮,房开商肯定不会答应,你要他让利,他宁愿不做了。其实,他不做更好,如果没有房开商,让老百姓在城市规划的框架下自建房,相信情况比现在好多了。况且,我们说让房价大幅下降,不是说不让房开商有合理利润,而是要降低暴利。即使现在的房开商不愿做,只要有合理利润,有的是人做,现在不赚钱的行业多得很!


4、 房价大幅下降对已经购买房屋的人不会有大影响


已经购买房屋的人不外乎三类:自住、投资、投机。


对于自住者,房价的涨跌对于他们是没有影响的,房价涨得再高,对他没意义,因为他如果卖了房就没地方住了,他不能卖。房价跌了对他也不会有任何影响,付出的还是这么多钱,房子的使用功能也并没有发生任何变化。


对于投资者,他们在投资的时候应该就清楚,任何投资都是有风险的,一如投资股票的人,涨的时候心安理得,跌的时候也不会怨天尤人。


对于投机者,既然已经享受了房价暴涨时的暴利,现在承受房价大跌的亏损也是自食其果,完全是咎由自取。既然来玩这个游戏,就有这个心理准备。


5、 房价大幅下降对银行体系来说不会有太大问题


有人认为,一旦房价大幅下降,会有大量的人断供,造成银行风险增加,从而影响我们的银行体系。其实,这大可不必担心!


对于贷款买楼自住者,房价涨跌都不会影响其使用功能,不会由三室一厅变成两室一厅。就像贷款买汽车、电脑、冰箱一样,我按照预期的支出在我预计的时间购买了我需要的商品。无论该商品价格如何变化,消费者支付的资金和获得的商品是没有变化的。一个理智的消费者不会因为商品价格的涨跌而断供。


对于投资者和投机者,的确有可能因为房价大幅下跌而断供,出现坏账,但这是银行正常的经营风险。作为一个商业银行,风险管理是必修课。银行不可能因为这一点坏账和风险出现大的问题。退一步说,就算因为这些坏账垮掉一两家城市商业银行,我们的银行体系也不会受到太大的影响。想当初海南发展银行不就是因为房地产问题垮了,垮了就垮了,有什么大不了了呢?毕竟中国不像美国有大量的资产证劵化、有大量的杠杆投资,我们不会因为房价大幅下跌出现次贷危机。


综上所述,房价大幅下跌,不会影响各方利益。房地产绑架不了中国经济,离开了高房价,中国经济会更健康。


三、 房价大幅下降的好处


房价大幅下跌有太多太多好处,至少:


1、 真正有居住需求的老百姓买得起房、住得上房,实现居者有其屋。


2、 能盘活大量在中间商(投机者和投资者)手上的库存房,避免一方面商品房大量闲置,一方面政府又投巨资建设保障性住房。


3、 老百姓在住房上的支出少了,开支可以用于其他商品,能拉动内需,实现发展方式的转变。


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房价大幅下降的更多好处,请关注《150楼盘研究》之二-----房价大幅下降是解决当今众多问题的最佳途径