华尔街日报:中国的房价到底什么时候掉下来?

随着调控政策的颁布实施,全民似乎就在等待这个问题的答案。而随着时间进入3月,这份心情更加地焦灼起来。


根据国家统计局3月11日公布的数字,1-2月,全国商品房销售面积7155万平方米,同比增长38.2%,增幅比去年全年回落3.9个百分点。2010年2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%,涨幅比1月份扩大1.2个百分点;环比上涨0.9%,涨幅比1月份缩小0.4个百分点。新建住宅销售价格同比上涨 13.0%,涨幅比1月份扩大1.7个百分点;环比上涨1.3%,涨幅比1月份缩小0.4个百分点。


从数字上看,今年的房价和去年同期相比,有了超过10%的增幅,销售量也比去年同期大不少。但是去年一二月差不多是楼市见底的时期,量价都在谷底。而从环比数据上来看,今年一二月局势是销量下跌,价格微涨。


非官方的数字让人更加焦灼一些。根据焦点网的统计数据,3月1日-3月7日,北京市商品期房成交833套,环比前一周上涨11.51%,现房商品住宅成交 218套,环比前一周减少了11.74%。商品房住宅市场结束了从2月以来连续4周持续下跌的局面。三月第一周北京市场上有5个项目开盘,开盘均价 21200元/平米,与2月平均水平相比,价格上涨了2367元/平米,涨幅为12.57%。整体成交均价19169元/平米,比之前一周(2月22日 -28日)上调了1596元/平米,涨幅为8.93%。


新的一轮调控似乎并没有能够脱离“越调控越涨”的怪圈。


可能没有人能够准确预测房价什么时候跌,但作为普通消费者至少可以分析一下推动房价背后的各种变量,从而对于趋势有一个判断。房价的涨跌有三方面因素的影响:政策,开发商和消费者。


政策层面,基本上两会并没有出台什么实质性的新政策,总体的口径并没有变化。不过从代表们群情激愤的地产提案和总理的表述来看,政策的执行力度应该还会继续从紧。


前几天看了朗咸平对于华尔街全面狙击中国经济的分析,惊出一身白毛汗。深陷困局的中国经济如果2010年不能有效拉动消费,应对严重的产能过剩问题,那么泡沫破灭的后果会非常严重。而高房价正是杀死消费的最大凶手。所以高房价已经和大局对立了,房价继续涨,不符合整体利益。


2010年开年,各地政府纷纷出台了具体的调控细则,有些甚至比中央的政策还要严格。似乎往年的中央打雷地方不下雨的情形有所改变。可见这次中央的决心比较坚决。


开发商层面,上市房地产企业最近公布的年报都比较漂亮,利润实现了大增长。2009年的盛宴估计开发商们自己也没有想到。去年进的补且够他们消化一阵子,所以在第一季度肯定不会有资金紧张的局面出现。这样也就没有降价的动力。


另外,从博弈的角度,越涨越有人买,越跌越没人买。所以降价是最不管用也是他们最不愿意用的策略,不到生死关头不会拿出来用。一二月价涨量跌就很明显是供购双方的对峙。随着开春传统销售季节的开始,开发商们很可能会利用这个时机再狠狠地拉一把。拉得上去就挣到了,拉不上去也给未来降价留下了充裕的空间。供方通过涨价和惜售强化升值预期,争取不坚定的消费者。而一个不坚定的消费者就可能用行动带动另外十个。同时,政策收紧,银行贷款从严等等释放的信号强化了消费者的观望态度。


拔河其实对消费者有利。由于房地产贷款从紧,开发商融资渠道变窄,成本变高,对于现金流的需求会更大,实现销售的压力也会日渐增加。如果政府加大保障房供应的承诺能够进一步落实,清查囤地工作有实质性的动作督促扩大供应,那么对峙的局面很可能在五六月份被打破。


从消费者层面上看,群众历来都是一般散沙,所以呼吁大家不买房什么的基本上都是很天真的想法。不过资本都是逐利的,追求利益的最大化。之所以楼市这么高还有人涌入,是因为中国缺乏投资楼市的血的教训。在大多数人的心目中,房子是稳赚不赔的买卖。逐利动机其实才是旺盛需求背后的真相,而不是什么刚需。


事实上一切可以等待的消费需求都不是刚需。中国的刚需只有一种情况──孩子上学(小学和初中阶段)。只有这个需求是中国人愿意倾注血本,而且有明确时限无法等待的。除了这个之外,结婚,改善等等需求都可以因为对未来的预期改变而调整计划。按照这样的标准,市场上刚需的量并不大,不足以成为影响大局的因素。


所以,消费者因素是一个楼市的放大器。在上涨阶段,消费者会追风而加剧上涨,在下跌阶段,消费者会因为恐惧入市而加剧下跌。同时,消费者又是最容易被引导的。所以只要打击了升值预期,就可以大大减少需求。


目前来看,升值预期来自于几个方面:保障房不能落实,商品房供应不足,通货膨胀,土地拍卖价格高企等。而这些因素都是政府可以通过加强管理弱化或者消除的。年初是喊口号的时候,开春了就该实实在在干活儿了。到底民生是口号还是实务,五六月份应该也能够看出来了。


不降,让我们期待初夏。


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