我有一位亲戚,前不久刚在深圳买了一套二手房,正准备过户时,恰好传来国务院出台促进房地产市场健康发展政策措施的消息(简称“国十三条”)。其中有关二手房转让取消和减免营业税的规定,亲戚正好受益,决定暂缓过户。每天都要去问银行和税务部门,回答是虽然消息已从网上看到了,但正式文件还没有到达。于是继续等待。


举这个例子是想说明:公文履行需要时间,政策实施有一定滞后性。



最近一段时间,各地的房地产救市措施此起彼伏,中央政府部门亦是动作迅速:央行两个月内5次降息,10月22日财政部、央行等部门宣布了刺激住房消费的若干政策,然后是12月21日国务院关于促进房地产市场健康发展的十三条措施。这些政策的实施效果,需要观察一段时间。



不过,心焦如火的地产商们却认为这些救市政策的力度还不够。



譬如,关于“改善性住房”,国务院将其定义为:购买的第二套住房,家庭人均居住面积低于当地平均居住面积。地产商觉得意犹未尽,而是认为应该全部放开,凡购买的第二套住房,不论面积,均可享受首套房贷的优惠利率。但在实际操作中,购房人若是将夫妻双方的父母都算进来,购买150平方米的房子,其家庭人均居住面积可能都会低于当地平均居住面积。这样的定义,地产商还嫌不够宽松么?



再譬如,有知名地产商和专家呼吁,应采取比抵御亚洲金融危机时还要激进的救市措施,实行按揭贷款利息抵扣个人所得税的政策。1998年上海曾经实行过此项政策,有地产商认为中央政府部门当前应在全国执行这一做法。



我反对立即出台进一步的房地产救市措施,包括按揭贷款利息抵扣个人所得税等政策在内。够了,政府层面的房地产救市措施基本已经到位,不能再多了。



此轮房地产市场的调整,经历了三个波段。第一波,是房价泡沫高涨之后行业自身的调整。第二波,是宏观经济加速下行后再次推动房地产的调整。第三波,是国际金融危机发生后通过相关行业传导到房地产市场的调整。显然,第二波、第三波的调整,非行业所能左右。



就促进房地产市场回暖的行业内生因素而言,目前已经出台的这些“救市”政策,是适当的、及时的。



以按揭贷款利息抵扣个人所得税为例。从减税促消费出发,提高个人所得税起征点,已成社会共识,相信决策层很快会作出决议。但我们没有必要在全国范围内单独将购房的利息支出用以抵扣个人所得税(财力雄厚的地区除外),否则就讲不通,购车款、学费等是不是也可以抵扣个人所得税?



住房消费不足的体现,是商品房成交量大幅下降。住房消费与其他行业的消费,面对的是同一个群体性心理背景:在国内外经济走势均不明朗的情况下,居民消费信心不足。这不是房地产一个行业的问题,单单刺激房地产,政策效果必然衰减直至不起作用。经济学上有一个现象叫边际效益递减,讲的就是这种情况。



让应该破产的地产商破产吧,活过来的地产商才是好样的。别听信少数地产商的哭喊,房地产的救市政策已经完全够用了,再救就是政府层面的焦妄症表现。



我愿意展望一下2009年。一季度,GDP增幅有可能滑至此轮调整的谷底,4%以下。而在政府投资的强力拉动下,二季度将逐步从底部爬升,全年GDP增幅将达到8%以上。与此相适应,2009年一季度房地产市场将是最艰难的时期,成交量严重低迷,出台任何新的强刺激政策,都很难使其根本改变。但是,正如房地产率先调整一样,2009年下半年,房地产市场也将先于整个宏观经济呈现全面回暖和恢复性增长的局面。