150楼盘调查:一位北大教授眼中的楼市真相

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导读:[B]其实在东莞做玩具出口,早几年就已经面临压力:原材料涨价、人民币增值、新劳动合同法颁布等等,金融危机只是压垮他的最后一根稻草。”赖伟民说。中小企业主对房地产市场的热衷,根源在于实业投资环境的问题。[/B] 笼罩在金融危机阴影中的2009年,中国商品房价格一路飞涨。房价已经成了这个社会一个最大的难题。房地产市场的问题到底在哪里?赖伟民打算自己去寻找真相。 赖伟民是北京大学企业商学院研究中心主任、教授。因为工作的缘故,他经常要去全国各地讲课、考察。从2009年下半年开始,他每到一个城市,就多了一
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其实在东莞做玩具出口,早几年就已经面临压力:原材料涨价、人民币增值、新劳动合同法颁布等等,金融危机只是压垮他的最后一根稻草。”赖伟民说。中小企业主对房地产市场的热衷,根源在于实业投资环境的问题。


笼罩在金融危机阴影中的2009年,中国商品房价格一路飞涨。房价已经成了这个社会一个最大的难题。房地产市场的问题到底在哪里?赖伟民打算自己去寻找真相。


赖伟民是北京大学企业商学院研究中心主任、教授。因为工作的缘故,他经常要去全国各地讲课、考察。从2009年下半年开始,他每到一个城市,就多了一项任务:他会特意留出半天的时间,以一名普通看房者的身份,到当地的楼盘进行考察,与销售人员、购房人进行交流。


这项活动一直持续到今年1月。半年多下来,他跑了60多个城市,考察过150个楼盘,与数百名销售人员、购房者进行了交谈。这些一手的资料,让他发现了一些真相。


投资者的天下


其实早在2007年、2008年,房价飞速上涨的时候,赖伟民就萌发了亲自考察楼市的念头,但没有付诸实施。真正刺激他行动的原因,来自于他的学员们。


“我在各地主要是为总裁班、EMBA班授课,学员都是企业主和企业的高管。在授课之余,也会解答学员们的问题。按理说,企业主最应该关心怎么把企业做好,但是绝大多数学员问的都不是这个问题,而是楼市下一步会怎么样、怎么投资楼市能赚钱。”赖伟民说。


2008年底金融危机以来,这些企业主受到了巨大的冲击,而2009年一整年经济形势并不好,房价为何又开始飞快上涨?赖伟民决定调查。


半年多来,除西北地区只去过西宁以外,其他地区的省会城市赖伟民都跑遍了,他一般会在一个城市选择2-3个楼盘项目,至少有一个位于市中心、一个位于郊区。


“每个楼盘我会呆半个小时到一个小时,一进门销售人员都会很热情,我观察现场有购房者正在签约,就会让销售人员引荐我去认识一下。因为签约者是购房成功的案例,所以销售人员都很乐意引荐我们认识。”赖伟民说,通过这种方式,一个项目现场,他会与1-2名购房者进行交流。


结果让赖伟民大吃一惊:根据交谈了解到的信息,10个签约者中,有8个人买房是为了投资,而不是自住。当然,在销售现场,赖伟民也看到了众多为了自住的购房者,但这些人大多犹豫着不买,有的人看看就离开了。


赖伟民调查得出:2009年下半年以来,出手买房的人中,80%都是为了投资,其中尤以华东、华南地区为甚。


让赖伟民印象最为深刻的,是一个位于贵阳市金阳新区的项目。2009年12月,赖伟民去这个楼盘看房,售价达到7000多元/平方米,这让赖伟民难以理解。


“大家都知道贵州省在全国来说并不属于发达地区,金阳新区还是当地的一个开发区,按理说开发区房价应该更低。2007年房价较高的时候,金阳的房屋售价还是2000元/平方米左右。这样一个开发区,人气、商业都还不成熟,房价却到了如此高的程度。”赖伟民说。


2009年11月,在杭州一个楼盘现场,赖伟民看到一个购房者一下子买了两套房。这是一个温州的生意人,专程到杭州买房。


“前几年好不容易赚了点钱,总不能放到银行里贬值吧,所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。”这位投资者思路非常清晰,“房子不是拿来住的,这是投资品。就像黄金,黄金最后被做成首饰拿来用的有多少,为什么每天还是有这么多人买卖黄金,金价越炒越高?房子也是一样的。跟黄金比,房子还可以拿来出租。现在不是有很多人买不起房吗?他们就可以租我的房嘛。你看投资房产多划算,又可以收租金、房价又会上涨,一举两得。我当然不指望租金可以抵得上房价,不过没关系,我真正赚的是房价上涨的差价,不是房租。”这位温州购房者对赖伟民说。


在赖伟民的调查中,这段话非常有代表性,几乎每一位投资者都说过同一句话:不买房子没有什么可投资的,总不能把钱存到银行贬值吧。在赖伟民的印象中,浙江省是投资者最多的一个地区。


在赖伟民看来:民众缺乏有效的投资渠道,成为房地产过热的关键所在,这早已为大众所讨论;而实业投资环境的问题,正在生动地助推房价。上述这个温州投资人,是将自己经营的工厂关了,进入楼市投资。这与赖伟民授课中众多学员的想法不谋而合。


企业主?炒房人?


一直和赖伟民保持联系的一位学员是东莞的企业主,做玩具出口生意。在金融危机的冲击下,几乎都没有业务做了。2008年底,这位企业主将公司关闭,手上有一两千万现金,随后他就将这些资金投到北京、深圳买房子。


一年多过去了,房价飞涨。这位企业主现在还在感叹,幸亏2008年底把企业关了。


“其实在东莞做玩具出口,早几年就已经面临压力:原材料涨价、人民币增值、新劳动合同法颁布等等,金融危机只是压垮他的最后一根稻草。”赖伟民说。中小企业主对房地产市场的热衷,根源在于实业投资环境的问题。


“中小企业主现在面临着很严峻的问题。这可能是另外一个需要单独讨论的话题了。”赖伟民说,例如,真正挣钱的行业如矿山、军工等,中小企业无法进入;政府采购对供应商的企业资产有限制,很多中小企业的产品质量并不差,但是规模不够;另外在社会地位、税赋、融资政策等方面,对中小企业发展都不利。



“国有企业在发展中具备各种优势,这就意味着中小企业交的税越多,反而使得竞争对手越强大。”赖伟民说,如果企业能挣到钱,能活得比较好,企业主会轻易将企业关闭去炒房吗?


赖伟民的一位学员,本来在呼和浩特经营一家教育培训公司。2009年中,这位学员关闭了培训公司,将资金投向长沙、重庆等地用于买楼。现在也获得了不错的收益。


这并不是个别现象。2008年底,随着金融危机的到来,赖伟民的不少学员,并没有将他们所学到的企业战略上的知识运用到自己的企业,因为他们已经将公司关闭,加入了浩浩荡荡的房地产投资者大军。

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