国务院参事:美国房地产利润有15%,中国则高达150%

好名字都让狗起了 收藏 0 112
导读:据瞭望东方周刊从地方到全国,房子问题无疑是“两会”上最受关注的第一大话题。说房子已成为亿万国人的头等大事,恐怕没有人会反对。   那么,房地产问题的根源在哪里?又如何破解?《瞭望东方周刊》记者专访了长期关注此问题、并以敢言著称的国务院参事任玉岭。   美国归来的地产商说:在美国利润15%,回国150%   《瞭望东方周刊》:在你看来,中国房地产的问题出在哪里?   任玉岭:我认为房地产问题应该从解决腐败入手,这是一个要害。就像足球一样,中国的足球为什么上不去?从10年前的世界41名变

据瞭望东方周刊从地方到全国,房子问题无疑是“两会”上最受关注的第一大话题。说房子已成为亿万国人的头等大事,恐怕没有人会反对。


那么,房地产问题的根源在哪里?又如何破解?《瞭望东方周刊》记者专访了长期关注此问题、并以敢言著称的国务院参事任玉岭。


美国归来的地产商说:在美国利润15%,回国150%


《瞭望东方周刊》:在你看来,中国房地产的问题出在哪里?


任玉岭:我认为房地产问题应该从解决腐败入手,这是一个要害。就像足球一样,中国的足球为什么上不去?从10年前的世界41名变到了现在的97名,原因在哪?花钱少吗?人员少吗?为什么老在往后退?最后知道了,是因为腐败。


今年1月10日,国务院出台了促进房地产平稳发展的通知,内容切中要害。但这次通知能否很好发挥作用,关键在于政策的执行力能否确保。过去几年为抑制房价飙升,出台了不少通知和文件,但每出台一次文件都迎来一次房价增长。这和当年药品的情况类似,国家降一次药价,药价就迎来一次增长。


我们今天的房地产业,说穿了,就跟足球和当年的药价是一样的。房地产的腐败一天不除,中央关于房地产政策的推动就难以实现。


《瞭望东方周刊》:据你观察,房地产腐败问题到了怎样一个程度?


任玉岭:应该说相当严重,甚至是积重难返。全国人大常委会原副委员长成克杰、云南原省长李嘉廷、山东省委原副书记杜世成、北京市原副市长刘志军,统统倒在房地产问题上。


我18年来亲眼目睹的一些情况,也同样反映出这个领域的腐败大得不得了。一般情况下,凡是高利润领域都是最易出现腐败的地方。房地产正是如此。


20 年前我在广西北海当副市长的时候,就已经感受到房地产领域因为有暴利,必然要出现高腐败。当年北海一个管土地的科长出了问题,然后就换了一个工作比较有经验的共产党员来接替,结果他上台不到半年,床底下就被搜出300多万的现金。他临上“断头台”的时候,这300多万还没有动,有的上面夹着名片,他甚至都没有打开过捆。这是一个非常典型的例子。为什么干六个月就有这么多人给他送这么多钱?就是因为这个领域的利润太高了。


举一个我知道的老板的例子。他当时拿了一张图,说要建一个什么中心,就在北海拿到了20亩地,每亩地划拨价10万元,20亩地是200万。可是外面的市场价是80万一亩,他倒出去的时候就变成了1600万。他付出200万的成本之后还剩1400万。从这个老板手中买地的人少带了300万,给他写了个欠条。也就是说,这个老板手里有1100万,除去打点各个方面以后,还有1000万,很快他就成了千万富翁。后来那个欠他300万的人因为买房子买亏了,在泡沫之后垮了下去,一无所有。这个老板就说算了吧,把300万元欠条当着欠款人的面给撕掉了。就这么简单,300万不要了。为什么?因为他的钱赚得太容易了。


我认识的朋友当中,有两个在1997年下海做房地产。一个人借了30万元起家,一个人借了500万元起家。后者在9年后的2006年已经进入了中国财富100强的前几名;而前者,在2005年的一个公开场合,讲他的净资产已经达到25个亿。


所以有些人说房地产没有暴利,那是不顾事实的,这些都是我亲眼目睹、亲身经历、亲自交往的朋友,他们就是这么过来的。


《瞭望东方周刊》:围绕房地产,形成了一个利益共同体。


任玉岭:的确是这样。我有一次在清华大学讲课,有学生跟我说,前一天有个官员来给他们讲,说房地产的利润最多是7%。为什么会出现这种情况?我怀疑是有人被收买了。


我还知道,一个房地产开发企业负责售房的人告诉我,某经济适用房小区有一栋位置最好面临花园的大楼,总面积不少于20000平方米,整栋送给了某个主管单位,因此,院内百姓都称这座楼为“腐败楼”。八年多过去了,这栋楼还有很多户没入住。


房地产实际利润如何呢?我2007年春节在北京贵宾楼一个宴会上专门调查了两个房地产老板。我问一个国有成分占主要比例的企业老板,你们的利润有没有100%?他当时说何止100%!


我又问另外一个从美国回来的房地产老板,他说他在美国的利润是在15%上下,回到国内就达到150%。


应该把房地产的问题,房地产内部的商业贿赂,作为纪检部门查处的重点。这将是解决广大百姓住房困难问题的关键之关键。


在中国没有房子住被认为是最大痛苦


《瞭望东方周刊》:破除腐败的重要性不言而喻,不过除此之外,恐怕还有一些因素也同样属于根子上的原因,比如土地财政的问题。


任玉岭:根治房地产问题,我认为现在有三个方面的观念需要解决。第一个观念,房地产涉及60多个行业,特别是钢铁水泥、建筑材料等行业。谁都担心房地产问题处理不好,会影响经济发展。那些特别关注GDP的经济学家也持有这种观点。实际上,现在“保的是什么”这个问题没有弄清楚。很有可能保的是少数人的利益,是既得利益者的利益,是被腐蚀的某些干部的利益。


那么,房地产要不要保?我认为一定要保。现在的问题是怎样保。只要端正认识,瞄准市场去建房,就一定能保证房地产的稳定发展。


我们有1.4亿农民工在城市,有上千万、甚至更多的由农村走出的大学生,他们对住房嗷嗷待哺。如果我们把建什么样的房地产、为谁建房的问题妥善解决了,房地产就必将面临一个巨大的发展空间。搞得好,不仅不会下滑,而且会有大发展,不仅不会影响GDP的增长,而且会使GDP的增量更有保障。


《瞭望东方周刊》:其他两个要改变的观念是什么?


任玉岭:第二个就是土地财政。必须解决好政府财政对土地的依赖。改革开放初期,我们政府没有靠土地来发展经济,而是靠创新思维、靠改革开放来推进经济发展。再过十年、二十年之后,中国也可能再没有土地可以保政府的财政了。因此,现在依靠土地来维持、促进财政增收的做法,是一种不可持续的做法。现在北京、上海财政的很大比例是靠土地提供的,这样怎么能够降低城市门槛?怎么能够解决广大城市居民没有住房的问题?我们应该考虑让老百姓在土地上受益,一定要遏制通过土地获得财政收益的巨大冲动。


第三个问题,就是建房一定要从中国实际出发。我们有些地方领导,在报纸上喊中国人不需要有自己的住房,说外国人很多都不要自己的住房。这些人没有设身处地,没有把自己放到群众之中。中国人与外国人不一样。首先,中国有两个成语,一个叫“安居乐业”,另一个叫“流离失所”。在中国一旦没有房子,就是最大的痛苦。远在1500年前,杜甫就写道:安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。毛泽东也曾经专门书写过这句话。这句话现在被新加坡的住房部门拿去,作为他们的局训。


改革开放之初,只要国家新建一个科研机构或一所大学,都要想尽办法在周围建一些宿舍。例如中国科学院的很多研究所,又如北京学院路的很多大学,都是这样。年轻人在那里工作,吃完晚饭就上实验室,有时晚上的工作时间比白天还多。我们现在的科技资金成几十倍、上百倍地增加,为什么还与诺贝尔奖无缘?我认为是与我们很多的安排,与很多年轻人没有固定居所是有直接关系的。居住在几十公里以外,路上要消耗几个小时,怎么能够安心?怎么能有更多的时间钻研问题呢?


要使大家居有恒,并不是说一定要拥有房产权。我一直主张要大量兴建廉租房,多到只要有人需要就可以租给你。到这种程度,房地产也会得到大发展,人民也可以安居乐业了。


还有,由于没有住所,很多农民工夫妻同在一个城市,却不能在一起生活。也因为没有房子,有很多农民工只能把妻子留在家乡。广州前几年曾有一个报纸报道,63%的已婚农民工常年没有夫妻生活。我在金华做调查的时候,有一个小市的市长告诉我,农民工因为没有自己的居所,夫妻在树林里ML还被公安局给抓了。这个例子虽然小,但是很值得我们注意。


还有儿童,现在有两千多万儿童留在农村,不能和父母在一起,原因是什么?就是没有房子,没有便宜房子。这就为我们的社会不仅带来了今天的问题,而且会带来明天的问题。最近有专门研究指出,新生代农民工的犯罪问题,很多与缺乏双亲的照顾和教育直接相关。


房地产不可背离广大百姓的基本需求


《瞭望东方周刊》:但是,在现实中怎么才能实现你所说的这几个突破?


任玉岭:最重要的,土地要与保障性住房紧密配套。要解决好保障性住房,就一定要解决好土地的廉价供应问题。土地本来是国家的,从农民手里取过来的时候价钱很低,一些中等城市收农民一亩地才给几百元。就是因为倒了一手,变成了几十万、几百万,必须要杀这股风否则保障性住房无法改善。


现在为什么一些老板囤积土地,或者倒卖土地,甚至包括一些国企?就是因为土地在迅速升值。我们应该遏制土地升值。土地是国家的,国家完全可以掌握土地的命运。但就因为刚才说的腐败在作祟,土地不断被倒手或囤积,等待高价。


由于腐败问题,造成土地管理失控。土地的倒卖是失控的,土地的价格也是失控的。我不相信政府没有这个权威,管不住土地。问题是不下功夫去管,而是要保护少数人的利益。


第二个,住房建设管理应该公开透明。


2006年我曾经到温州苍南县去做过一个调查,有一个面积为28万平米的小区,土地是政府提供的,住房售价才610到630元/平方米。由此看出中国住房的建安成本是很低的。我去问这个建小区的老板,他说净得八九百万。可见只要土地价格控制住,建房的成本并不是太高。


因此,我认为,要建房就应该请老百姓、请人大代表、政协委员来核定建筑成本,然后按照这个成本和应该给开发商的合理利润进行招标。现在老百姓心里没有数,开发商怎么说怎么是,少数的管理部门也和他们一个鼻孔出气,也讲建筑成本如何之高,却不愿意去核定这个成本。而在招标的时候也多是走路子,就不可能真正把成本降下来。


因此,解决住房问题并不是太难,现在的问题就是被一些既得利益者纠缠着,动不得、走不得、行不得。


我是看好中国的房地产发展的,因为需求巨大。但是如果背离这个刚性需求,那么只能走向泡沫化。如果我们不能正视房地产现存的问题,一味地支持既得利益者,那么房地产的泡沫必然有一天要彻底破灭,给国家带来的危害将不可设想。


每户最多两套住房


《瞭望东方周刊》:在具体的制度设计上,你有何建议?


任玉岭:第一要使中国的住房,不管是高官还是百姓,都从中国实际出发。应该学习韩国的做法,原则上一户一套,最多两套。异地购置住房不能超过一套。比如我可能在天津拥有一套住房,现在到北京来工作,那可以在北京拥有一套,但不能在广州或者上海等地方再有。因为中国的土地比较紧缺,人们不能无限制地拥有住房。另外,在别墅的建设上,国家已经下过几次决心禁止,但没有止住,原因也是腐败。我认为在人烟稠密的地方建别墅不应批准。


第二,为了实现一户不超过两套住房,还要对住房有一个统一的、按身份证号码进行管理的机制。每套住房都应按身份证号入网。这样既可以查清在这方面的腐败问题,又可以约束一些人购买多套住房。现在我们的网络很方便,这个问题应该可以解决。


第三,对外国人或者是华侨在国内购房要有价格限制。要通过价格和物业税进行调控,调节热钱在中国的购房。既然你生活在发达国家,收入比中国高几十倍,我们就应该有特别的政策。我在澳大利亚新西兰做调查的时候,给我当导游、司机的人前后有十个,其中八个都在中国购了房,最多的买了四套,而且主要在北京、上海、厦门、广州。他们都是在国外拿绿卡的华人。这个问题应该引起注意。


第四,对土地管理,我们已经有文件,就是2007年的27号文件,规定70%的土地用于保障性住房,30%的土地用于商业住房。我们应该严守这条界线。对70%的保障性住房用地应该低于商品房十倍甚至二十倍的价格。这是使保障性住房面向刚性需求的根本保障。


《瞭望东方周刊》:70%的保障性比例其合理性何在?


任玉岭:我国第一次开征个人所得税时,有一个报道,当时说达到1600元纳税标准的人的比例是21%,也就是说79%的人月收入达不到1600元。这是 2005年的事。第二次,2007年,起征点变成2000元后,也有一个报道,说应该纳税的人达到20%,也就是说月收入低于2000元的还占80%。


我们不按80%考虑,拿出中间10%作为一个缓冲,减掉这部分也就是70%,这符合中国工薪阶层占比的实际。


《瞭望东方周刊》:在你看来,房价多少钱才是合理的?


任玉岭:我是这样考虑这个问题的。没有达到纳税水平的80%的人,月收入水平2000元,一年是2.4万。住房在国外一般是年收入的3到5倍,我们按照6倍来算这个收入不是跟亿万富翁来平均,是按未纳税的人的收入来计算。按照这个收入,房价大约是14.4万。


再一个就是要在城市的东西南北中,繁华与非繁华的地方都应该有保障性住房的安置。不要都安排到远郊区,几十公里之外去。应该让有车一族往外走,没车族在工作场所附近能有住房。


还有一点,现在的廉租房、保障性住房只对有户籍的人开放,这是不妥的。都是中华人民共和国的公民,都在这个城市工作,就应该享受同样的待遇。特别是廉租房,只要有需求的都应尽可能保证供应。


0
回复主贴
聚焦 国际 历史 社会 军事
0条评论
点击加载更多

发表评论

更多精彩内容

经典聚焦

更多
发帖 向上 向下
广告 关闭