[讨论]中国房价为何疯涨?泡沫何时破灭?

清月道人 收藏 57 11353
导读:最近,一年多来一直处于低迷状态的中国房地产市场啊,出乎人们预料的火热,房价全面飙升。北京的商品房平均售价今年上半年疯涨了43%,目前估计仍然有15%的上涨空间,有人说北京已经进入房地产“3万元的时代”,也就是每平方米3万元。上海更是玄乎,所谓的第一豪宅卖到了9.8万每平方米。 在实体经济没有复苏之前的这种房市窜高的反常现象,是由于什么因素引起的呢?我们今天就请普林斯顿大学社会经济学系博士程晓农和我们谈一谈。 程晓农: 中国现在的房价明显的出现了泡沫化,这种现象实际上国内的专家也指出来他是一种

最近,一年多来一直处于低迷状态的中国房地产市场啊,出乎人们预料的火热,房价全面飙升。北京的商品房平均售价今年上半年疯涨了43%,目前估计仍然有15%的上涨空间,有人说北京已经进入房地产“3万元的时代”,也就是每平方米3万元。上海更是玄乎,所谓的第一豪宅卖到了9.8万每平方米。


在实体经济没有复苏之前的这种房市窜高的反常现象,是由于什么因素引起的呢?我们今天就请普林斯顿大学社会经济学系博士程晓农和我们谈一谈。


程晓农: 中国现在的房价明显的出现了泡沫化,这种现象实际上国内的专家也指出来他是一种泡沫。但是,由于很多部门还有很多公司与房地产炒作有直接的利害相关,加上各级政府也有直接的利益在。所以呢,现在对房价的暴涨,虽然有人指出来他是一种明显泡沫。但是,对他原因的分析,并不是很深刻,这一次的房价暴涨呢,来的非常快,而且和半年到一年前的形势是有180度的大转变。


差不多在一年前,全国正值处在房地产价格暴跌,这个房地产公司呢,都不看好今年的房地产情况。我记得当时有一个房地产业的…好像是SOHO的总裁叫潘石屹说过:房地产价格还会大跌。然后呢,不应该在那种时候,再考虑买房子了。在中国经济的萧条并没有全面的走出来之前,老百姓的购买力也没有明显正常的增加。那么,为什么房价会这样突然的上涨呢?


对这个问题我想其实中央政府比普通的专家学者了解的更清楚,但是,中央政府不肯讲。因为,实际上这个房价的高涨,反常的泡沫化,实际上是中央政府政策的结果。我们都知道在去年,中国出现经济萧条,国际性的金融危机造成了经济衰退之后,中共政府开始大量的投入银行资金,试图强行拉动经济。今年上半年以来呢,政府投入的资金数量更大,已经达到5、6万亿了。


但是,这些钱并没有正常的进入企业的运作,我记得在一季度之后,有过一个银行的报告,当时是发现政府当时投进了4万亿。但是呢,企业的存款并没有明显的上升;而个人的存款,全国的城乡的个人存款,增加了好几万亿。换句话讲,中央政府刺激经济的钱,绕了一圈以后,又跑进个人存款户里去。


这说明一个问题,就是首先呢,政府的这个刺激经济的政策的资金的投放,没有考虑到现实的中国经济当中种种复杂的问题。所以呢,实际上并不能直接的刺激经济。但是,由于中央政府求功心切,强行的去拉动经济,硬把这个钱投出去。结果,很多钱最后就被企业转化成了奖金,转化成了企业的管理者或者企业老板的存款了。


那么,从最近几个月二季度的情况来看,又有了新的变化。那就是越来越多的人发现,随着房价的开始慢慢回升,“炒作房地产”成了今天中国经济活动当中最热门的一个门类。也就是说,在今天的中国,干什么都亏损,唯独炒房地产好像是赚钱。于是呢,就出现了一些很不正常的情况,很多企业拿到了贷款之后,不是用贷款去发展生产,做设备更新或者是技术改造,而是把这个钱抽出来,去炒作房地产。


另外一方面,从一些私营企业看到的情况来看,不少私营企业甚至把正常的生产停下来,也抽出资金来炒作房地产。在他们看来在今天的中国,赚钱的唯一门道就是“炒作房地产”。这种做法又带动了一些所谓的中产以上阶层的人,把他们的余钱拿出来也参与炒作,因为他们也想从中捞一把。


那么,这种情况,就开始导致房地产的买卖越来越不正常。换句话讲,现在呢,买房地产的多数人不是因为自己急需房子居住而去买,很多人是为了炒作。前两天北京电视台采访了一个房地产公司的工作人员叫金岩石,他有一句名言,说:“今天的中国,买房者多数是投资,而不是消费”。也就是说,大家买房不是为了住,而是把他当作资产来买,买了以后希望再升值;生了值以后,再卖出去,好捞一把。


其实呢,这位金岩石的话是讲的很委婉,要是讲的直接了当一点。今天的中国房地产市场上买房子的人大多数都是为了“投机”,而不是为了“投资”。因为投资的人,如果是买房子做为投资,那么他的目标是买了房地产以后,长期的持有这项投资。而中国的买房子这些人,他们的做法很像是在股市里买股票,都是短线炒作。只要买进来以后,看到房地产价格一涨,涨到一定速度赶快把他抛出去,所谓的“低买抛出”。


那么,还有一种情况需要说明的,就是在中国的现在的银行业和房地产业之间,又出现了一种新的情况,那就更加糟糕。就是有很多人通过和银行的职员,拉好关系之后,用短期的房贷,比方讲,一年期的房贷。先是买进一处房子,然后一年期房地产贷款到期之前再把这个房子转让给自己亲属,让亲属高价买进,同时,亲属用同样这处房子去抵押,再借第二笔房贷,用第二笔房贷还第一笔房贷。


那么,在这个过程中,这个炒作房地产的人,通过抬价自家人之间的炒作。从银行等于骗取了中间的差价,换句话讲,他们赚的是银行的钱。如果一笔一笔的做下去,其结果呢,是银行用多笔贷款,实际上把房价抬的越来越高。同时呢,喂养了一批大老鼠,当然了,银行的职员从中拿大笔的回扣,他们也是老鼠。


所以从这时候,我们看到在中国今天炒房地产,不仅是企业在炒,有余钱的人在炒,甚至没有钱的人,空手到也炒,用银行的资金在炒。所以,总体上来讲,今天中国的房地产价格这么高,突然被拉起来,主要就是银行的资金在支撑。


中国房市的投机现象主要是中共政府刺激经济的贷款延误了企业、政府以及个人账户,那这些钱没有用于刺激经济,而是起到了刺激房市的作用。因为大家看到,在中国做什么都不挣钱,就是炒作房市能够挣到钱。


这是一种非常严重的投机现象。那么,这种现象会给中国的金融市场实体经济以及未来经济走向,带来什么样的后果呢?


实际上,这种状况所带来的问题是相当相当严重的。国内有一些人在讨论日本的经济泡沫,就是日本在90年代出现的这个房地产价格高涨,股市高涨,然后,突然的泡沫破灭,然后,整个经济一厥不振。很多人在讨论:中国会不会这样。那么,大致的结论都是认为:中国早晚一天会出现这个局面。我想这个判断基本上不错。


剩下的问题就是这些个房地产贷款,他们如何的对实体经济发生作用,实际上呢,在今天的中国,我们刚才谈到,炒卖房地产的人,大多数都是为了投机。那么,在这种情况下,做为投机者他们希望的只是,买进来以后能够期待的房地产价格进一步上升,然后,自己有机会在炒一把,把他们高价卖出去,从中捞一笔。


这种想法,就像以前中国股市上的人短线炒作,我把他比喻叫做“击鼓传花”。就是说,每一个买房子的人,目标都是想在房价上涨以后把房子尽快的出手,从中捞一笔。那么,就像“击鼓传花”一样,每个人都希望把手头这个花赶快传给下一个,别落在自己手里,因为落在谁手里,谁就完蛋。


但问题是,这样房价越来越高、越来越高,没有一个人是真心需要买房子住的人,大部分炒作者都是为了短线炒作。所以,每个人都希望“击鼓传花”的下一家能够上当受骗。这种想法是一种高度投机的市场,是完全不正常的,而且可以预期得到,这样的“击鼓传花”总有一天会在某个关节点上,因为下家的信心失去,或者是下家的资金不足,无法接盘,而使的这个“击鼓传花”玩不下去。


一旦“击鼓传花”停顿,房价就会暴跌。那么,这时候恐怕受害最大的是中国的银行,因为在这个过程中,银行的几万亿资金很可能有一大部分直接间接的变成了房地产贷款。一旦房价暴跌,这些贷款就全部成为坏帐。中共政府在过去十几年中,花了很大的心思想要去减少银行的坏帐,但是,这一轮房地产的炒作和房地产泡沫将给银行带来巨额的坏帐。


中国的银行,从此会受到重创,对这一点中央政府其实已经开始试图适当的收缩。但是,炒作房地产并不只是个人的行为和企业的行为,还有地方政府参与其中。因为地方政府要通过炒作房地产,不仅直接拿到一些交易方面的税收,更重要的是,地方政府希望通过推高房地产价格来带动地皮的皮租。


这样的话,地方政府现在严重的财政危机,才能够通过土地转让收入来弥补。所以,地方政府、企业加上有钱的个人,再加上银行,可以讲所有可能造就这个房地产泡沫的机构和部门都已经参与进去了,变成了一个“合谋”。而这个合谋的结果,是把中国进一步拖向一个危险的深渊。


所以,从目前的情况来看,还是在房地产这个“击鼓传花”的游戏,还没中断的这个局势下。但是,我们可以预期这个“击鼓传花”绝对不可能一环套一环,一个接一个的把花继续传下去,永远传个不停,是不可能有这样的情况发生。那么,剩下的问题就是,什么时候房地产的“击鼓传花”要破灭,或者说什么时候房地产泡沫要破灭。


一旦破灭,中国经济恐怕就会陷入严重的困顿,可能要远远比日本的经济泡沫,还有西方国家最近出现的经济衰退要严重的多,而且是很可能是长期性的无法弥补和无法挽救。

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