我来给大家算笔帐:现在买房的人都是疯子!

文轩少帅 收藏 63 46893
导读:昨天住建部坦言20年内房价上涨压力仍很大,市场将此视作重要利好,地产板块大受资金追捧。昨天多家地产股表现强劲,地产板块当日上涨近3%,位列所有板块涨幅之首。而此前3个月,受政策调控“制压”,该板块走势显著落后于大盘,调整幅度将近40%。 既然房地产股价跌了这么多,房地产的股票可以买了吗?房地产价格处于什么估值水平,现在值得买房人去投资购房吗? 我们认为,从价值角度评估来看,目前地产板块的股价是属于低估的,但是我们认为大家无论是购买地产股还是投资买房仍然需要谨慎。我们说为什么低估还要谨慎呢?因为房

昨天住建部坦言20年内房价上涨压力仍很大,市场将此视作重要利好,地产板块大受资金追捧。昨天多家地产股表现强劲,地产板块当日上涨近3%,位列所有板块涨幅之首。而此前3个月,受政策调控“制压”,该板块走势显著落后于大盘,调整幅度将近40%。

既然房地产股价跌了这么多,房地产的股票可以买了吗?房地产价格处于什么估值水平,现在值得买房人去投资购房吗?

我们认为,从价值角度评估来看,目前地产板块的股价是属于低估的,但是我们认为大家无论是购买地产股还是投资买房仍然需要谨慎。我们说为什么低估还要谨慎呢?因为房价太高了。我们认为目前的中国的房价至少有20年的泡沫。房价基本等于今天的沪指已经涨到了10000点的水平。如果大家不相信,可以3年内必然有小的分晓,20年后必然会真相大白。

虽住建部认为房价还能上涨20年,但是我认为也许指的是北京上海这样的国际化大都市,对于二级城市,我们认为泡沫比目前的股市大3倍。而且就是北京的的房价目前也存在巨大的泡沫。我们提出泡沫论的依据是房屋的边际生产力—房租。

边际生产力理论(Theory of Marginal Productive ,边际生产力这一术语是19世纪末美国经济学家克拉克首创并进一步用于其分配论分析的。它指的是在其他条件不变前提下每增加一个单位要素投入所增加的产量,即边际物质产品(Marginal Physical Product, 有时被简称为边际产品MP)。而增加一个单位要素投入带来的产量所增加的收益,叫做边际收益产品(Marginal Revenue Product, 简写为MRP)。边际收益产品等于要素的边际物质产品和边际收益的乘积,即: MRP=MP×MR ,因此,可变要素的边际收益产品MRP,取决于两个因素:⑴增加一单位要素投入带来的边际物质产品(MP)的变化;⑵增加一单位产品所增加的收益(MR)的变化。特别地,最后雇佣的那个工人所带来的产量称为劳动的边际生产力或劳动边际收益产量;最后追加的那个单位资本所带来的产量称为资本边际生产力或资本边际收益产量。

边际生产力理论是新古典经济理论的基石。边际生产力理论是用于阐明在生产中相互合作的各种生产要素或资源所得到的报酬的一种方法。通常情况,当其他要素数量不变,而单位某种生产要素离开(或加入)生产过程时所引起的商品产值的减少(或增加)量,就等于该种生产要素一个单位的服务报酬或其他报酬。这里很明显,决定生产要素的报酬是取决于生产过程中的技术条件。按照边际理论,土地边际生产力是地租,房屋的边际生产力就是房租,房租水平决定房价水平的高低。

按照边际生产力理论怎么计算房价的泡沫呢?目前北京二环内某中高档在售高档楼盘的单价是40000元一平米,目前 80平米两居的房租是4000元带精装。按照这个水平,40000元/m2*80m2=3200000元,加精装修和税费,总计需要360万元。房租水平呢?每年的房租是4000*12=48000元。

市盈率=360万/4.8万=75倍。就是说目前北京房价的市盈率已经达到了75倍,而目前中国土地是属于国家的,中国住宅房屋土地使用权仅仅是70年产权,这还是等有租户资源的北京的房价,其他二线城市房价有过之而无不及,甚至很多地方都超过80-100倍。当房屋使用权期间的70年都不能回收的时候仍然有投资客不断地投资,实在是可怕,不是市场疯狂了,就是投资人疯狂了,只要是泡沫,迟早要破灭的,现在想买房的人我们的建议是先租个10年房看看。未来一定会有更便宜的房价出现!

中国经济有三架马车,投资,出口,消费。由于政府投资的不可持续性,投资2010年将面临减少。国外经济复苏缓慢,出口也是缓慢复苏,中国消费水平一直平稳,为什么消费水平一直不能有效提高?从房地产泡沫程度来看,正是地方政府和房地产商合谋渣干了老百姓身上的每一滴油,让老百姓没有钱去消费。要想实现民富促消费,必须解决高房价问题!

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