调控风暴来袭的速度比预想的还要快。


昨天,国土资源部召开新闻通气会。国土资源部土地利用管理司司长廖永林在会上表示,地价上涨的主因是拿地开发商对未来房价上涨的过高预期,今后要在土地“招拍挂”出让中适当增加招标方式,抑制土地价格过快上涨。


此前一天,国土部刚发布了“关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知”(下称《通知》),通过19项条款对土地有效供应、用地监管、信息公开制度等方面进行了明确规定。


也是在昨天,国土资源部下属的中国土地市场网发布了“国土资源部挂牌督办的9省市18宗房地产开发闲置土地处置情况公示”,对北京、上海、浙江等9省市的18宗闲置土地的处置情况予以公布。因未按期开工建设而闲置土地的开发商中,不乏中海、华润、合生、中粮等知名房企。


其中,对于国土部挂牌督办的北京启夏房地产开发有限公司朝阳区工体北路4号地块,因超过出让合同约定的动工时间,且未及时申请延期,北京市国土局还准备对其开出国土部新政下发后的首笔罚单:“拟对其处以地价款1%的罚款,同时暂停启夏公司及原股东香港盈科集团及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为。”


种种迹象表明,国土部这次是“动真格的了”。


土地调控新政可操作性强


保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%;土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%;合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年……《通知》中一系列具体数字限制的条款透露出此次调控政策与以往不同的严厉信号。


“以往有些政策在各地的实际操作过程中,由于理解不太一样,其执行细则也不太一样。”中国人民大学土地规划研究中心主任严金明表示,各地因此在执行中央政策的时候存在着一些灰色空间或者打擦边球的现象,“国土部此次的新政就压缩了这一空间,政策更为明确、规范,更具有可操作性。”


在土地出让环节,《通知》规定,土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。受让人逾期不签订合同的,终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的,必须收回土地。


在北京等城市,目前执行的土地竞买保证金比例较为普遍的是最低价的10%,北京华业地产股份有限公司副总经理陈云峰表示,《通知》将此提高到20%,“对于开发商拍地之后违约付出的代价就更大了,也会进一步规范市场。”不过,陈云峰也坦言,在2009年的旺销和开发商融资能力不断增强的当前,资金以及拿地后的按要求付款对于大多数开发商来说并不是问题。


“70%的人对应30%的商品房”?


而令陈云峰更加担心的是,《通知》规定的“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%”。据他介绍,以北京为例,根据以往的销售经验,目前购房人群中70%以上是外地人,由于受到户籍限制,“保障性住房的力度有多大跟他们是没有关系的,70%的人只有30%的商品房用地跟他们去对应,这就会带来新一轮的房价上涨。”陈云峰认为,这种一刀切的做法可能会因为不能适应所有城市的实际情况,反而给政策带来反效果。


针对这一问题,廖永林强调,上述要求实为国土部门对“90/70”政策的重申。去年,一些地方为应对金融危机出台了救市政策,在保障性住房用地增加的同时,放松了“90/70”(90平方米以下新建住房占总量的70%)等政策要求,导致中低价位、中小套型普通商品房用地比例反而减少了。事实上,“自住性中小套型商品房”中既包括限价房,也包括普通商品房,各类房源的具体配置比例则由各地方自行确定。


国土部“动真格了”


而在《通知》中占用较大篇幅规定的用地监管和信息公开方面,较有新意的是实施住房用地开发利用申报制度。《通知》规定,从2010年4月1日起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。“在合同约定期限内未开工、竣工的,用地者要在到期前15日内,申报延迟原由。对不执行申报制度的,要向社会公示,并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。”同时要求市、县国土资源管理部门要利用监测网络系统,加强对每个房地产项目开工到期申报情况的监测核查,防止产生新的闲置土地。


此外,《通知》还要求,公开住房供地计划、公开土地出让公告、公开土地出让和划拨结果、公开土地开发利用信息、公开违法违规用地查处结果,相关信息会定期在中国土地市场网上公开通报。