[原创]看透房地产的本质,大家来算一笔帐

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看透房地产的本质,大家来算一笔帐

房地产已经成为了全国人民最关心的问题,房价上涨之势如此猛烈,让没有房子的人感觉房子离自己越来越远了,许多砖家,学者解释说是因为中国人太多了,需求太大,所以房价才会涨的这么厉害,而且还会继续涨,我由此想到,中国如果解决全国人的住房问题,到底需要多少钱?


一、中国每年需要多少钱解决住房问题?

计算这个数字,我们不能按照农民一下子全部进程计算,因为城市没有那么多的工作机会给他们,进了城,没有工作,他们还是要回去,所以在这里按照中国的城市化速度进行计算。按照97年到07年的数据,中国每年城市化人口的数量在2000万左右,2006年全国城镇人口57706万,占全国总人口比重为为43.9%,城市化水平比2002年提高4.8个百分点,年均提高1.2个百分点。15E*1.2=1800万,与2000万的数字统计相差不大,2009年北京人均居住面积约为20平方米,上海为17.2平方米,下面计算一下:

按人均居住面积30平方米来算(比现在再提高50%):

建筑成本:根据大家的了解,大概在每平米2000元

2000万(人) * 30平方米 * 2000元/平方米 = 12000亿

也就是说,解决每年城市化人口的住房,大概需要资金12000亿,如果按照每平米3000元的价格出售给百姓,一个3口之家的房价在27万左右,如果首付是30,贷款控制在5到10年以内回收,政府可以直接回收18万成本中的8.1万,不算直接全部付款的,至少也可以保证在45%以上,3到5年就可以收支平衡。无需政府在贴钱投入。并且按照每年2000万人的速度,20年后,中国的城市化人口就可以达到西方发达国家的水平。并且随着计划生育,预计10到15年之后,房产将出现剩余。按照这个比例,国家在第一年,也就是投入最多的情况下,大约为6600亿,2009年国家财政收入为6.5万亿。

在看一组数据,截止2009年,12月底,全年全市商品房施工面积为9,719.1万平方米,比上年末下降2.9%。其中住宅施工面积为5,551.9万平方米。5552万平方米,按人均30平方米来算,可以解决185万人的住房问题。北京市人口也只不过才1000万,房地产已经如火如荼搞了10几年了,住房问题的矛盾却有依然未见好转。



二、中国是否有那么多土地解决住房问题?

按照中国现有的15亿人口计算,同样也按人均30平方米:

15亿*30平方米 = 450亿平方米 = 4.5万平方公里 = 0.47%的国土面积

这样算合理吗?毕竟住宅楼是多层的,但是住宅楼之间也有距离,而且还要考虑道路,其他公共设施等等,我们再来看一下,上海外环线直径约为28公里,算出外环以内有615平方公里,上海常驻人口1921万,本市人口和北京相仿,1000万左右。以此可以算出大约每平方公里3.12万人,而且上海外环以内还有好多的耕地绿地为未来发展规划预留,没有考虑在内,可以说3.12万只是低估了人口密度。

15亿/3.12万每平方公里 = 4.8万平方公里

可以看出,上面的估计是差不多的。而且随着城市化的进程,住宅占有土地之会越来越少,而不会越来越大。城市的面积扩大了,但是农村的住房在消失。北京的六环直径为51公里,六环以内面积为2041平方公里,如果人口聚集到上海的程度,可以解决6000万人的居住。


三、人口都向大城市集中,合理吗?

中国的城市化在逐步发展,按照国外大城市人口的比重来看,北京,上海,广州三大都市圈的人口还非常低,国外大城市人口占全国人口的比例都在一半以上。就看我们的近邻,日本仅仅三大都市圈的人口超过全国人口的一半,韩国一个首都就有全国一半人口。造成这个局面的完全是就业决定的,现在全国每年有700万大学生毕业,一半以上是高科技的相关领域,而需要这些人的企业也都在大城市。这些学生如果回家之后,很难找到工作,内地的房价再低,你挣不到钱也无法去买,如果你有超人的本事,那是完全可以考虑在乡间盖个小楼,然后来大城市上班,问题是学生不是超人,他们只能在工作地点的附近居住。

那么又有人说了,买不起房你可以租房啊,但是中国的工资水平底下,造成了租房对于这些学生来说也很困难,租房的费用对于他们来说也是很沉重的负担,所以才有了蚁族的出现。同样对于租房市场的规范化管理,中国依然欠缺很远,在大城市租房,随着房价的上升,经常面临业主提高租金,租客不断搬迁的窘境。毕竟中国没有公租房,也就是国家提供的出租房。同时,也是这些大学生的辛苦工作,让这些大城市圈得以迅速发展,他们做出了贡献,求安身的要求我认为国家还是应该考虑的,如果能在相应的商业区附近按就业人口提供一定比例的公租房,对于安身的问题也是一个比较好的解决办法。


四、房价飞涨对于谁有利?

对于没有房子的人,肯定是不利,近十年来,房价涨了几倍,而工资缺涨幅有限,02,03年,外企和部分大企业的中层管理者,工资就达到了1万多,而目前这些相应的职位仍然是1万多,百姓的工资也几乎没有什么大的变化,眼看着坐火箭一样的房价,感觉房子里自己是越来越远了

对于只有一套房子的人,也是不利的,房价涨了,但是如果你考虑把现在的房子卖掉,买一套新的房子,你能赚到钱吗?答案是否定的,用你的房子去换另一套房子,你并不能够赚到钱,搞不好还要赔钱。房价长了,会带动物价的直接上涨,任何商品都需要场所经营,而且租金往往是开销中最大的一部分,房价上涨必然带动租金的上涨,最后导致经营成本的上升,经营者必然提高商品价格以赚取利润,而目前工资的涨幅有限,房价推动了每年的通货膨胀,所以大家感觉现在的东西越来越贵了,能买的越来越少了,中国的物价已经接近甚至超越美国加拿大澳大利亚等国家就是典型的表现。

对于有两套房子,或者多套房子的人是有利的,那么中国有多少人有两套或者多套房子呢?对于那些没有什么家底的人,买一套房子,目前都要掏空3代人的积蓄,还要背上巨额的债务,我想这个比例大家都清楚。

对于地方政府,无疑是最有利的,2009年地方政府出让土地所得为1.46万亿,出让土地所得完全归地方政府支配。这些收益用来维持日常开销,以及某些基础建设项目的开支。同时作为地方政府官员的业绩,房地产以及基础建设项目是最可靠的GDP保证。

对于中央政府,房地产的狂热,只有一个作用就是贡献了大量的GDP,背后却是经济,银行体系被套牢的窘境。治理房地产成为一个错综复杂的、棘手的难题。


五、房地产何时回归理性?

在现有的控制手段之下,很难回归理性,现在的房地产不是供求关系决定的,完全是一个资金游戏,这完全是垄断的结果。可以说,各大城市的房屋空置率都是非常高的。供求关系并不能决定房价,房价完全掌握在房地产商和炒房集团的手中。开盘后房地产公司的内部认购和炒房团的团购就是最直接有效的垄断手段。

即使没有人买,炒房客依然可以通过推高房价,互相交易的手段从银行套取周转资金。通过这种方式,他们可以连续控制房源几年,甚至十几年。对于普通的工薪族来说,能够等待10年吗?估计哪怕每月支出80%的收入,也咬牙把房子买了,买了房子,工资一族享受不到房屋升值带来的好处,却要忍受房价带动物价上涨给你带来的压力。

如果要控制房价,只能从打击炒房客入手。对于房屋交易获利设置高额的税种,是断绝炒房行为的最有效手段。同时建立全国的房屋所有者联网统计,对于拥有多套住房的人设置新的税种也是较为有效的手段之一。但是,一旦实行这样的政策,就会面临房地产的全面崩盘。

现在房地产的关键不是有没有办法打,而是如何打的问题,如果房地产崩盘,大量的房屋拥有者断供,银行就会出现大面积的负债。2007年中国房屋贷款总额就高达2270亿美元,2009肯定又刷新了这一数字,再创新高了。中国各大银行的市值总额也不过在10000亿美元左右。

中国的房地产何时回归理性?必须要等中央有了不怕银行破产的觉悟。

话题扯开了,再谈一个和房地产相关的问题。


六、中国的银行破产有多可怕?

如果中国的房地产崩盘引起国有银行破产,到底有多可怕,欢迎大家讨论。

个人认为,中国的国有银行破产,未必有多可怕的后果。中国的银行和美国的银行不同,美国的银行多由自己负责,如果破产了,只能等收购,或者议会批准注入资金进行挽救,否则就只能消失了。而中国不同,国家政府完全可能通过多种方式注入资金,这中间少了民众干涉的因素。只要银行还有周转用的资金,保证企业和房地产外的各项业务可以正常运转,对于中国的经济未必会形成毁灭性的打击。房地产的部分完全可以剥离出来进行运作,当大量的人断供时,银行有了大量的房源,可以抛弃一切后顾之忧,进行完全独立的经营。只要控制好货币的投放量,让房地产的倒闭不要引起物价的飙升,从而避免通膨危机,必然可以安然度过这一改造过程。这也是中国现有制度的好处之一。

因此银行并不怕房地产崩溃,怕房地产崩溃的是每年收入1.46万亿土地出让金的地方政府,还有靠GDP去衡量业绩的人。

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