高房价与国家安全势不两立,房价崩塌势不可挡!

ye5620306 收藏 2 325

核心提示: 激辩多年, 最终结论震撼出炉!房价继续保持高位, 在国际对抗中将暴露中国最大软肋, 中国将面临60年来最惨重失败。挺房价的最终结果就是自绝!高房价与国家安全势不两立,除了戳破泡沫外,政府不可能再有别的选择!



2009年我国商品房的销售面积达93713万平方米,销售额达43399亿元,是国民经济中单类商品销售额最大的品种。如果把上下游相关产业的份额计算进去,房地产及相关产业对国民经济的贡献已由10年前的3%上升到10%左右。因此,我们有理由认为,在我国城市化发展的进程中,房地产的支柱地位是不可动摇的。



但是,承认房地产的支柱地位并不意味着就必须承认过去纵容投机、助长高房价的房地产政策就应该继续执行下去,相反,要想维护房地产的支柱地位,政府的房地产政策必须进行伤筋动骨的大调整,否则房地产这个国民经济的重要支柱就会因为它自身的疯狂而彻底毁掉。



一. 荒谬透顶的主流判断将房地产引上了歧途!



许多年来,无论是政府或民间的研究机构,还是房地产业内人士,对房价不断攀升的原因都不约而同的认为:是不可再生的土地资源形成的供应约束,造成了房价的飚升。这种弥漫业界多年的普遍性认识,是对事实的严重歪曲!



中国的土地远远没有达到对房地产形成紧缺性供应约束的地步,因为农产品价格决定了土地资源的原始价格,在农产品并没有因为土地资源的紧缺而出现价格爆涨的情况下,与农产品价格直接相关的土地供应价格就没有爆涨的理由。更重要的是,除房地产外,所有的矿产都是不可再生资源,相对于土地供应,我国更加紧俏的矿产资源的供给更加稀缺,可为什么唯独房地产价格出现非理性的上涨?把房价上涨的原因归结为土地资源的不可再生性,是非常错误的判断。



房价非理性上涨的根本的原因是:在政府一手炮制了房地产寡头的同时,没有在政策上配套对寡头的合理限制措施。



如果房地产不设门槛,任何机构、团体和个人都可以依照国家法令和规章合法建造住宅,都可以通过议购和上交级差土地出让金的方式获得土地的开发权,政府的城市规划和建筑质量也完全可以通过房产权证的审定而得到有效保证,这同样可以是政府的政策选择。如果是这样的话,房价将因为存在多层次、多样化和竞争性的供给而不可能出现不可控的飚升。



而事实上政府将房地产全部委托给了开发商集团,这种商业模式如果不配套防范措施,就必然使垄断和投机大行其道。我们设想一下,如果政府规定,除了粮食经销商之外,任何机构和个人都不许购买原粮和销售成品粮,而所有的原粮都必须经过政府对经销商的拍卖才能进行交易,会是一种什么结果?那将会出现和房地产完全相同的一幕:具有资格的经销商,必将以不断刷新“粮王”的价格囤积原粮,并以更离谱的价格出售加工后的成品粮,同时,投机者将以更疯狂的举动大批购买成品粮,以图高位出货,亿万消费者都会为粮价的飞涨而恐慌,购粮的人气将达到爆发式的程度,推升粮价进一步疯涨……可以说,任何一种资源性产品,只要按照我国现行的房地产商业模式去运行,其结果都必然是完全相同的——进入价格螺旋上升的疯狂轨道,直到崩盘。



可以断定,当一种商业模式具有如下四个特征:①只有特权经销商才能参与经营。② 原始资源由政府挂牌拍卖给经销商,谁有实力谁才能得到资源。③ 制成品的买卖不受任何限制。④ 制成品是短期内供应弹性很小而民众又不可缺少的必须品。那么,这种商业模式,无论经营的是什么产品,都必然为投机商提供出作局发酵的极佳条件,并营造出产品价格阶梯式上涨的时空环境,直至疯狂。可以说,无论换成什么产品,只要符合上述四个特征中的后两条,都会导致同样的结果。历史上不法商人对食盐的垄断、上世纪四十年代国民党统治区商贾对粮食的控制,都早已演绎过了这种疯狂,况且,那还没有设置四个特征中的前两个条件。而当今的房地产所获得的特权条件,超过了历史上的任何时期,这样的房地产岂有不疯涨之理?



因此,把房价的疯狂上涨归结为不可再生土地资源的客观原因,纯粹是指鹿为马!这种歪曲事实的普遍性认识把政策的荒谬和纰漏完全掩盖了,也必然使政策的调整失去方向和决心。



二.挺房价的严重后果超出所有人的想像!



由于包括许多政府的研究机构在内,都把房价的疯狂上涨看成是土地资源约束条件的自然结果,住建部的官员甚至认为,中国房价长期上涨的趋势是不可逆转的,中国的房价不存在泡沫。按照他们的观点,中国的房价理应继续涨下去,政府的政策仅仅应该控制涨价的幅度和节奏而已。在各级政府的管理层中,弥漫着对超高房价继续趋涨的姑息和期盼,他们不希望房价出现下跌,已成为政府管理部门占统治地位的认识。



如果政府的房地产政策在间歇性疯涨到超高位后,按照稳价控涨的理念进行微调,就意味着房地产崩盘的引信没有拔除,巨大的危险仍然如影随形,灾难性的后果随时可能爆发!之所以得出上述结论,是因为政府决策部门至今仍然没有看到的令人触目惊心的趋势和后果:



⑴ 政府管理层中主流的意见是让房地产市场稳定下来,防止出现价格的过快增长。这种观点不承认房地产泡沫,也不希望看到价格的回落,而是期望房地产价格在受控状态下的继续上涨。如果政府的房地产政策按照上述意图调整,只能在时间上延缓、在强度上增加房地产的崩溃,而不可能将房地产引导到正确轨道。原因是:造成房地产价格攀升到高位的原因,是投机性购房已占到了商品住宅销售面积的40%、销售额的50%以上,而大部分自住性需求者的购买力,已经无法和现有房价相对接,如果现行房价不作深幅回调,大部分潜在的购房者仍然会被关在房地产大门之外。而我国的房地产开发商已经在多轮次的房价上涨中获得了非常充足的超额利润和资金积累,他们拥有了与市场走向进行长期对抗的经济实力,再加上妥协性经济政策的托底,他们完全可以忍受长时期的销售低迷,操纵出刚性房价下成交量的大幅度萎缩,拖累国民经济,让房地产这个国民经济支柱在量跌价钢的僵局中失去作用,迫使政府对房地产政策再次做出调整,使房价再次进入疯狂上升的通道。妥协政策的最终结果必然是房地产价格的间歇式增长,直到彻底崩溃。房地产寡头的一意孤行和政府在关键时候的让步,必将使中国经济遭受比日本广场协议后更为沉重的打击。



⑵ 间歇式增长的房地产价格大大快于普通群众的收入增长速度,和绝大多数住宅需求者的实际购买力不断拉开更大的距离。当房价的泡沫达到30%时,一旦遇到较强阻力, 在正常情况下,房价将会在下跌30%后与巨大的社会真实需求相对接, 由于有巨大的买盘支撑,在跌价30%后,滞销房就会被买家全部消化,而不至于出现类似日本那样暴跌的局面,我国的金融机构也不会因此而大伤筋骨。但是,现行政策支持了量跌价刚这种特殊现象,这种现象预示着又一轮井喷式的房价大涨还会到来, 那时,地产泡沫将达到50%以上,就是房地产价格下调40%也无人接盘,国民经济的巨大灾难就无法逃脱了。可以断定:妥协式的房地产政策已经走到了悬崖边上, 不仅救不了房地产,也阻止不了房价的新一轮井喷式上涨,中国经济就危在旦夕了。



⑶ 过快的房价上涨,并没有将房地产做大,因为有大量的中低收入者被拦在大门之外,做大的仅仅是现金流, 房地产已经成为国民经济中最大的吸金池! 这种情况的有害性将在今后若干年内突显, 它不仅成为通货膨胀的策源地, 而且大量吸收本该用于实体经济的资金。有钱的公司都去屯地了,有钱的个人都去炒房了,没人愿意去搞研发了,造成实体经济的后劲不足,股市萎靡不振,国民经济被严重扭曲。



⑷ 特别需要提醒的是:房地产泡沫已经威胁到我国的国家安全,它随时可将我国拖入到与国际敌对势力对抗的败局中。最近以来奥巴马政府决定向台湾当局提供64亿美元的军售,将在台湾布署针对我国的反导系统,加上已在日本、韩国、菲律宾等军事基地, 美国针对我国进攻性武器的防御系统即将部署完毕,这意味着美国向中国摊牌 甚至动手的日子已经不远了。



世界历史已经进入类似于我国春秋战国时期那样的群雄争霸的时期,美国会不遗余力地争取和维护它作为世界霸主的地位,而迅猛发展的中国,必然被美国视为对其霸主地位构成最大威胁的敌人。虽然我国领导人一再强调中国和平发展的愿望,我们不愿意得罪任何国家,但是在美国的逻辑思维中,中国的发展本身就是对美国霸权的挑战。因此,以美国为首的西方国家是不会允许中国在和平发展中壮大起来的,扼杀中国的和平发展才是他们刻骨铭心的图谋。



而美国唯一可以阻止中国和平发展的杀手锏就是挑起战争。美国不仅会继续支持达赖、热比亚等分裂势力,挑战中国的主权,更会培植和支持台湾的台独势力,制造台海紧张局势,伺机分裂中国。那种认为9.11和国际金融危机后将迎来合作取代对抗的中美关系新时代的看法,是彻头彻尾的错误判断!美国所有的战略部局,都透露出它誓将中国置于死地的祸心,而中国高企的房地产价格为美国灭华的祸心制造了最薄弱的软肋:一旦中国的房价长期游走在高位,美国就握住了中国经济的命门,尤其是在台湾购买和部署了美国的反导系统后,美国就形成了对中国的战略围堵优势,那时,伪装将卸去,獠牙将露出,美国将利用其豢养的走狗公开策动台湾独立,中国将陷入进退两难的境地。不打,台湾就会从中国分裂出去,西藏和新疆的分裂势力就会应声而起,中国将会陷入空前的混乱。打,将与美国的航空母舰对垒,在中国近海击沉航空母舰没有什么技术难度,但是难的是中国没有击沉入侵航母的筹码!那将导致美国对中国重点城市的导弹攻击,而由于美国业已在中国沿海部署了反导系统,不对称的力量对比使中国无法展开攻击美国本土的全面导弹战争,军事冲突将成为仅限于中国国土的局部战争,无论中国在军事上成败如何,这都注定是一场惨痛的失败,因为美国的最大损失充其量不过是一两艘航母,而中国高企的房价将在炮声未响之前就会应声落地,国民经济也将随之崩溃。只要中国的资产价格,尤其是不动产价格一路走高,就露出了国家安全的破绽,美国就能够以局部战争相威胁,破坏中国的领土完整,那怕只是虚晃一枪,让航空母舰到台湾海峡走一遭,也会让中国经济在房地产的崩溃中倒退许多年,美国只需要进行战争威胁就可以摧毁中国经济,那将是多么被动的局面。



美国先后用不同的方法和手段斗败了在实力上与它最接近的前苏联和日本,现在中国已经成为离美国最近的目标了,而中国最薄弱的环节就是领土和安全问题,美国必定会将对付中国的筹码全部压在这上面,如果高房价不能得到根本的治理,就等于将国家安全的软肋暴露在美国的重拳下,中国改革开发以来几十年的成就极有可能毁于一旦。



房地产不仅仅是国民经济的支柱产业,它还与国家安全息息相关。因此,政府关于房地产相关政策的调整,就不能是小打小闹、修修补补,而必须终结让投机者肆虐、让开发商充当寡头的时代。也就是说,房地产必须换一种方式来活了!



三.不限制投机,房地产必死无疑!



历史上没有一个正常国家会将涉及民生的产品置于无限制的投机旋涡中,唯独中国的房地产是个例外,这就是中国房价畸形冲高的根本原因。因此,要改变的只能是以往的房地产政策。



进行政策的深幅调整,会不会削弱房地产的发展势头?会不会动摇房地产在国民经济中的支柱地位?这是各级政府普遍关心的问题。研究表明:以往的房地产政策所造就的,并不是促进房地产发展的最好模式,深幅调整这些政策,完全有可能缔造出健康发展、繁荣兴旺的全新房地产市场。



⑴ 限制投机不会削弱房地产的需求。



2009年我国商品住宅销售面积约为8亿平方米,但由于存在2008年的部分需求延迟到2009年才得到释放的原因,从两年的合计数来看,平均每年的销售面积是6.5亿平方米。同时,去年8亿平方米的销售是不可能持续的,就是政府的房地产政策不作任何调整,2010年的销售面积也会比上年大幅度缩水。应该认为,在现阶段,我国每年实现7亿平方米的商品住宅销售,就是一个堪称国民经济支柱的很高指标。



不可否认,在去年的商品住宅销售中,有大约40%的部分卖给了投机和投资者,那么,如果出台限制投机的房地产政策,尤其是出台严厉的限制政策,房地产市场会不会垮掉?那就让我们看看自住性需求有多大吧:我国城市人口已经达到接近6亿人,30年来,平均每年新增城市人口1000万人,随着基数的增大和农民工转为城市户口门槛的松动,以及户籍为农村的大学毕业生的增多,我国每年新增城市人口已经达到1500万人,并很快就会突破2000万人。按照1500万人、每人25平方米计算,就是3.75亿平方米。



而现有城市住宅的自然更新率为2%左右,考虑到我国普遍进行的旧城改造,将许多在用住宅提前更新,使我国城市住宅的更新率上升到3%以上,也就是说,在6亿城市人口中,每年有1800万人由于住宅更新而需要4.5亿平方米的新房。



30年来,我国城市人均居住面积由8平方米增加到23平方米,平均每年增加0.5平方米,按照现有6亿城市人口计算,每年对商品住宅的改善性需求将达到3亿平方米。



以上三项合计,我国城市居民每年自住住宅的新增需求高达11.25亿平方米!再加上合理的奢侈性购房和适度的投资性购房,总需求将超过13亿平方米! 远远超过了2009年的商品住宅销售面积。随着人民收入水平的提高,这个数字还会显著增长。 因此,限制投机丝毫也不会削弱全社会对商品住宅的需求。



⑵ 只有限制投机、迫降房价才能迎来楼市的持续繁荣。



畸高的房价使巨大的潜在需求成为看客,房地产市场变成了中低收入者望眼欲穿、投机者游龙戏水的乐园,这样的商业模式是绝对不可能持久的。把房地产的繁荣寄托在投机者身上,注定是死路一条。中国的房地产在屡次冲高后之所以没有象一些研究者所预言的那样崩盘,仅仅是因为中国的盘面太大了,超出了以往所有国家的经验和容忍度,但这并不意味着中国的房地产泡沫不会破灭,相反,迟来的破灭将比早期的破灭更凶险、更具破坏力。



由于中国尚处在城市化如火如荼的进程中,蕴藏在亿万居民中对自住房的需求极其巨大,只要房价降低到与大多数人的购买力相一致的程度,不仅会迎来商品住宅持续增长的销售量,还会因为量的增加而实现限制投机后更大的销售额。



2009年初,国际金融危机对中国经济造成冲击刚刚过去几个月,广州的房价比2008年的最高位下降超过20%,降到每平方米8124元,终于和大众购买力实现了对接,成交量比上年同期上升23%。这一事例是对商品房交易价跌量升现象最生动的说明。当然,广州和深圳楼市在2009年一季度价跌量升的表现,并没有限制投机行为,如果对投机行为进行严格限制,房价下跌的幅度可能会接近30%,但是,随着价格的下降,成交量的急剧上升是不可阻挡的。



在中国城市化快速发展的进程中,房地产市场处在动态需求强劲增长的时空环境中,只要房价下降到与大众购买力接轨的程度,成交量就会不断刷新纪录,就象小汽车、电脑、平板电视等普通商品所遵循的规律一模一样!只有使房地产走出投机商膜拜的神坛,它才能获得象普通耐用消费品那样洋溢着春天气息的新生。



经测算,对投机行为进行严格限制后,房价将从2009年的最高点回落30%左右,同比下降约20%,但成交量在经历短暂的调整期后却可大幅度攀升,到2011年就可上升到破记录的10亿平方米以上,销售额将超过2008、2009年的均值,到2012年,无论是成交量还是销售额都将创造新的历史纪录。



⑶ 两种政策路线如选择?



没有限制的投机注定会将房地产引向灾难,海南楼市的最新表现,将又一次成为现身说法的案例。政府应该明白了,只有限制投机才能拯救房地产。但如何限制投机?至少有两条政策路线可以选择,一条是出台严格限制投机、限制垄断的房地产政策,使投机行为与自住购房各归其道,前者不能对后者产生冲击和干扰。另一条是让投机和自住继续吃一个锅里的饭,但政府要把征收的土地出让金中的一部分用于大规模兴建保障性住房,也就是说,政府在主流市场之外,再开辟一块阵地,用政策性住房满足中低收入者的需求。从理论上推演,这条路线是对投机购房的釜底抽薪,同样可以达到限制投机的目的。两条路线应该是异曲同工,而实际上并非如此。



政府将土地出让金的二分之一用作保障性住房的建设,能达到预期的目的吗?分析表明,不可能。因为:① 各级住房建设主管部门是否将土地出让金的二分之一用在了保障性住房上面,由于口径无法统一,难以进行准确核查,而保障性住房的分配去向可以有无数的理由使管理者免责。因此,这种路线的执行结果是不确定的、不可控的。② 政府征收的土地出让金的多寡,与土地拍卖价格相关,但将其用于保障房建设,却要滞后两年左右才能竣工,因此,在短期内不能有效限制投机。而当大量的保障房集中上市、真正达到住宅竣工总面积的40%时,房价就会应声而落,同时,土地拍卖价格也会陡然下跌,那么,下一轮保障房的资金来源就非常少,使保障房的供应出现断档,最终的结果是房地产市场不停歇的震荡。③ 当保障房数量很少时,不足以对楼市产生影响。只有当保障房达到住宅竣工面积的30-40%时,才能对房价产生杀伤作用。但政府要为此付出极高的成本,把一半的土地出让金投进去,还要代替市场去组织大规模的房屋建设,为此必然造成行政资源的重复使用和大量浪费,还不如将这部分钱直接用于对困难群众的货币补贴,让政府去搞工程,其效率必将大大低于市场调节。



结论:汽车和家用电器作为我国经济的支柱产业,在充分竞争和产品价格不断下降的大环境中,获得了迅猛异常的发展,成为我国经济中让国人引为自豪的奇葩。房地产只有选择汽车和家电的成长模式,才能不断推动技术创新,提供多样化、多层次的产品去迎合多层次的社会购买力,而要实现这一点,就必须破除房地产寡头对资源的垄断、将投机的成本提高到对大局无碍的程度,政府只对占人口百分之十几的低收入者提供帮助,其它的事情全部让充分竞争的市场来解决,这才是最高效率的房地产发展路线,才是政策调整应该追求的目标。



四.让房地产像家电行业那样活着,才能焕发新生!



房地产之所以出现畸形化的情况,是因为:⑴ 赢家通吃的规则被被现行体系所默认,谁有实力谁就可以获得土地资源,而土地资源是不能移动的,在特定地区,舍其则无,不能由其它地区的土地来替代,因此,谁获得了土地,谁就成为了垄断者。⑵ 由于所有的待开发土地几乎全部落入开发商手中,开发商就单方面具有了产品价格不断上涨的决定权。⑶ 房地产价格的不断上涨,为投机商提供了资产升值的极好机会,其结果就是投机商蜂拥而入,抢购房源,推动房地产价格进一步上涨。要想让房地产进入健康发展的轨道,就必须通过政策措施对症下药地消除以上三个弊端。



从根本上治理房地产乱象的政策体系应该包括:



1.将纳入规划的住宅用地按照用途分为四类,第一类是保障房用地。第二类是不能转让或10年内不能转让、只有首次购房者才能购买的基本住房用地。第三类是改善性自住房用地,其产品仅限于第二套房,在5年内不能转让。第四类是奢侈性住房用地,也就是豪华房和别墅用地,此类房的购买和转让都不受任何限制,允许炒房者进行投机。以往政策对别墅的禁令是不合理的,高收入阶层的异地购房和投机性购房应该是允许的,但应将此类房和基本住房严格分开,只有这样才能兼顾多层次的需求,使其各行其道,互不干扰。只有将土地供应按照用途进行区分,才能从根本上避免开发商对土地资源的抢夺和囤积,地王现象将由此而终结。



2.规划部门对住宅用地的规划,应该以提高土地使用效率为准则。在中国人均土地资源偏紧的国情下,住宅规划应该适度提高容积率,而去年大龙地产拍下的“北京地王”规划容积率仅为0.62,就是连片的别墅小区也可以轻易达到1以上的容积率,进行设计创新后,户户有花园、有泳池的别墅可以立体建造,达到7层,容积率超过2,规划部门所定的0.62 的容积率实在是匪夷所思。按照我国各大城市对住宅用地的现行规划,将容积率适当提高在技术上是完全可以实现的,政府应该出台将容积率平均提高20%~30%的政策,鼓励设计创新,这样,不仅可以节省大量的住宅用地,使相同的土地总供应量多产生出1.8亿平方米的民用建筑,还可以使房价下降15%左右。特别是针对农村转移人口和低收入群体设计的住宅小区,容积率可以比普通小区提高30-40%,除了抗震和消防指标应该严格执行建筑规范外,其它指标应当有所放松,从而全面满足不同层次的需求,为社会提供出廉价商品房。我们所追求的资源节约性社会通过一纸规划就可以前进一步,如此低成本、高成效的措施,政府应当优先考虑。



3.民用住宅和其它商品一样,其发展的方向应该是技术创新。随着技术的不断升级,原有住宅应该在技术性折旧中迅速贬值。因此,人为地将房地产培育成增值性不动产,就违背了社会发展的普遍规律,扼杀了技术进步的能动作用,这对房地产行业的发展前景来说,是灾难性的。美国在金融危机后已经出台了民用建筑的一系列新标准,对节能、减排、雨水利用、废水循环使用、清洁能源使用都提出了新要求,使老旧住宅迅速贬值,推动了房地产的复苏。如果我国的房地产政策,仍然迫使人们把住宅当成奇货可居的不动产,而不是当成不断升级的居住条件,中国的房地产必然自毁前程。因此,政府应该不断更新民用建筑的技术标准,把房地产的发展方向引导到技术进步上,这样,也就加速了旧房的价值折旧,使屯房不再成为获利的来源,这才是房地产发展的康庄大道.



4.对民用住宅的抗震标准,应该普遍提升一级以上。这项举措将在未来的灾难中挽救千万同胞的生命,而每平方米建筑面积的造价仅仅提高一二百元,与成千上万元的房价相比,实在是微不足道。在地震多发的我国,在汶川地震、海地地震使人们深感居住环境的险恶时,提高住宅的抗震标准是人民多么迫切的发自内心的呐喊,这才是住建部应该关心的事情和工作的方向。同时,将抗震标准提高一级,将使每平方米建筑面积多用约20公斤钢材和20公斤水泥,全国所有民用建筑工程每年将多用钢材和水泥各3000万吨以上,相当于新增4-5亿平方米建筑面积的需求,房地产对国民经济的贡献,难道不能从这样的途径获得吗?



政府已经出台了一系列限制投机、限制屯地的政策,但管理部门在执行的力度上,总是躲躲闪闪、扭扭捏捏,生怕把手里的孩子摔疼了。这说明,要把房地产引导到何方?政府还没有目标明确的清醒认识。



为时多年的深入研究使我们认识到:不是修修补补就可以理顺房地产,也不是让房价和地价永远维持高位、拿出土地出让金的一半就可以将事情摆平。更重要的是,以房价为核心的高位资产价格,已经成为中国的软肋,构成了对经济安全和国家安全的严重威胁,不除此患,必有大难!所以,我们的目标只能是:从根本上改变房地产商业模式,让它成为象汽车和家电那样的行业,扎根在大众的土壤上,而不是把它变成贵族的乐园,只有这样,它才能拥有生机勃勃的生命力,它才能实现可持续的强劲增长。因此,一系列包括征收物业税、限制房产转让、实行部分产权的组合拳政策,政府不是没有,而是要下决心执行了!



本文作者:清华大学政治经济学研究中心国家发展战略研究部



2
回复主贴
聚焦 国际 历史 社会 军事 精选
2条评论
点击加载更多

发表评论

更多精彩内容

热门话题

更多

经典聚焦

更多
发帖 向上 向下