我对一线城市房价的一点看法

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导读:中国是在社会基本保障性住房没有完善的情况下,导入了商品房。在商品房导入的最初阶段,房价是有控制的,所以在商品房早期买房子的人,都是划算的。在上海商品房价2000元/米的阶段,一套50米的房子房租大概800元/月。租售比125个月,而当时的社会收入并不比现在低太多。开商品房价开始上涨之后,房价就每年开始狂飙了。究其原因,有房子成本上涨的原因,炒房的原因,也有硬性需求的原因,但形成房价上涨的根本原因还是商品房市场没有竞争形成了行业垄断。 顺便提一下,鄙人房子已经买好了,85米78万。大概可以出租1800元/月

中国是在社会基本保障性住房没有完善的情况下,导入了商品房。在商品房导入的最初阶段,房价是有控制的,所以在商品房早期买房子的人,都是划算的。在上海商品房价2000元/米的阶段,一套50米的房子房租大概800元/月。租售比125个月,而当时的社会收入并不比现在低太多。开商品房价开始上涨之后,房价就每年开始狂飙了。究其原因,有房子成本上涨的原因,炒房的原因,也有硬性需求的原因,但形成房价上涨的根本原因还是商品房市场没有竞争形成了行业垄断。

顺便提一下,鄙人房子已经买好了,85米78万。大概可以出租1800元/月,租售比433个月。。。。

中国人住房最初是有国家,企业提供的,其实就是保障性安置房,个人每个月交房租其实很少就是象征性的,最后房改的时候都卖给个人了。但是其实房子买或者不买关系都不大,反正都能住一辈子。但是由于城市人口的大幅增长和国企等国有经济体制的改革,最主要的市民不在和所在的企业绑定,所以国家不愿意也无法在为所有的居民提供公房,于是就导入了商品房。在国外多数发达国家,有的国家本来人口负担就小,有的国家比如日本虽然人口负担重,但是国家非常富裕,所以都完成了保障性住房的基本供给。在这个前提下再发展商品房,即使国家完全取消了保障性住房,但是由于硬性需求降低了,房价也会有所控制。但其实很多国家是在这个前提下,保障性住房和商品房同时开展,商品房是对生活品质的改善,没有钱的人仍然可以有房子住,所以商品房价即使高,也不会损害所有人的利益。

在天朝,各方面因素都向着有利房价高涨的方向进行。老百姓就能买商品房,城市人口不断增加,政府卖地致使商品房成本也在上升。在这个趋势下,开发商也相信房子只要造就能赚钱,买房者也相信只要买房价就不会跌,就和股票一样,信心造成了投机,大家都参与了进来,专业炒房的也出现了。

但是,现在的情况是不是就是泡沫呢。泡沫有一个定义就是说一定会破灭,反言之如果不会破灭的就不是泡沫,和房子卖多少钱无关。另外,房价泡沫如果30年后才破灭的话,那其实大家房贷都还完了,房子住了30年本身也不值钱了,所以你现在买的房子的房价就不能算30年后的泡沫。单单从房价本身来说,一个主要方面看房价会不会降低,还是要从社会经济的发展来看,反映到个人就是个人的收入水平(通货膨胀也是原因之一,但短期内无严重的通货膨胀因素)。08年底就是一个最好的例子,我觉得对房价关心的都可以从中得到借鉴。08年底世界经济一片恐慌,国内也是一样,大家都怕失业减薪(银行的政策倒是和个人关系不大),房价也一片低迷。大家都采取了观望,但是房价毕竟还是没有跌,因为持续的时间太短,开放商也是企业,还有体力在坚持。随着国内经济开始回复,多数人意识到房价不可能再跌了,09年房价开始又一轮上涨,并且是不鸣则已,一鸣惊人。从这个角度看,中国的经济还是在全面上升阶段,为什么这么说,因为从目前来看,中国的民营企业和外资企业开始进入了良性竞争和充分合作的阶段,这部分企业的扩大,造成了中高端人才的进一步需求,中高收入人群在大城市中进一步增加。而在这种推动下,国家经济应该还会平稳增长。中国的商品房不是卖给城市低收入阶层的。所以我觉得从房价泡沫的角度,期待房价下调是不现实的。

但是,我觉得房价最终还是会下调,并且一定会从一线大城市开始,这就是因为中国开始了有诚意的住房改革动作和开发商的自掘坟墓。房子作为不动产和股市不一样,并且作为政府盖的房子特别是精致适用房,不会盖到一半烂尾。可能你会对你所在的城市的经济适用房申请条件有点疑问,但是你只要到城郊去看看,那么多的在建中的经济适用房,盖好了之后不会都空着,城市的低收入人群一定会入住。即使城市经济适用房,一年只可以解决10万人的入住问题(大概只要建200-300万平米),那就会对商品房形成冲击,本来这部分人也只能通过商品房改善住房的。另外虽然对城市的高收入阶层没有影响,他们都住在别墅或者市中心的高端小区里,但是会对城市的中收入阶层形成心理冲击,因为他们的收入虽然也不高,但是要比经济适用房的适用标准高出不少,所以只能买商品房,但是花了那么多钱,隔壁小区就是经济适用房小区,虽然看上去自己的也许会漂亮点,但是绝对不值得多花这么多钱,不患贫患不均,这种心理诉求一定会对买房的心理产生影响,最终影响到房地产市场。

另外就是开发商自掘坟墓。开放商也是一个企业,是企业就有可能会倒掉(天朝衙门不算),GM都会倒,万科绿地又算什么。08年的房地产低迷,主要还是持续时间短,开放商也和别的行业的企业一样,凭借着体力挺过来了。其实光是房价低迷还不足以让大的开发商倒掉,房子降价只要能卖掉也还能坚持,就怕房价跌也卖不出去。本来开放商不至于到这个地步,但是开发商成本在不断上升,房价不涨对开放商来说就是利润在跌,这个时候如果再出现成交低迷,那就很容易出现资金等各种问题,离倒掉的日子不远了。如果一个开发商只做1,2件事情,比如说定位就是在拍个地王盖高档社区,那还是另外一回事,大家看看城市中到处都是的盖好没卖掉的房子,其实就知道,房地产如今的繁荣即使不是虚假繁荣,但也是金玉其外败絮其中。

所以,房价一定会跌,但是一定会是稳中有降,绝对不会崩盘。因为开放商只要把房价降低一些,房子还是卖的掉。不管中国总体经济如何,北京上海广州这样的城市的发展速度依旧很快,需求也是有的。比如我买的这套房子,将来也一定是稳中慢降。买了房子后,由于装修花了16,7万,现在也没法出手卖了,也算是套住了,也怪自己当初对形式分析不清楚。

我的建议。70后的年轻人(年轻否要打?了)应该有房了。80后的年轻人,如果要婚房,建议先买市中心的2手房。市中心的房子和新开发的房子不一样,市中心就那么大,房价不会有大变化,另外年轻人还是事业优先,市中心交通便利,即使换工作也不用为上班地点和通勤时间太担忧。房子小点没关系,即使有了孩子,连怀孕到孩子需要个人空间的年龄起码好几年,这几年间一方面对资金做个储备,另一方面也可以等待商品房价下调到比较合理的价位。到时候把市中心的房子卖了再买就好了。市中心的房子也是小房型比较好出手。

最终祝愿大家都有房子住。但是不是有了房子才算是有了家,而是有了家要房子才有意义。电视上亲戚之间为了争房子反目的,让人看了真是心凉,这就是本末倒置了。


2月21日星期日无电话无客户无聊上班中


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