[原创]三亚楼盘变身黑灯屋

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导读: 今年元月2日至2月12日40天里,记者五下海南三亚,亲眼目睹三亚房价由元月2日的每平方米9000元17000元飞涨至每平方米25000元50000元,40天内涨幅到100%到300%。而三亚整体的新盘房价也由2009年12月下旬每平方米6000元

三亚楼盘变身黑灯屋

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本报记者五下海南透析楼市泡沫

三亚楼盘变身黑灯屋

今年元月2日至2月12日40天里,记者五下海南三亚,亲眼目睹三亚房价由元月2日的每平方米9000元17000元飞涨至每平方米25000元50000元,40天内涨幅到100%到300%。而三亚整体的新盘房价也由2009年12月下旬每平方米6000元9000元整体上涨到23000元38000元。记者认为,海南楼市泡沫严重,在旺季,不少楼盘的亮灯率也仅一成五。不过,与上次海南楼市破灭套牢开发商不同,这次,海南楼市套牢的是各类投资者。据最新消息,三亚楼市现已经处于有价无市状态,原来疯涨到每平方10万元的顶级楼盘,现在只卖到半价,且无人问津。商报记者王崇仁

楼盘变成投资品

记者亲历三亚凤凰水城地段一楼盘,由元月3日的每平方米11000元每天涨500元,每周涨2000元,20几天就涨到了25000元。

然而,记者正月初三晚上(2月16日)10点钟左右在三亚凤凰路上调研了四个楼盘,每个楼盘的「亮灯入住率」只有15%左右;这还是三亚住房消费的旺季。三亚近两三年开发商卖光的楼盘的「消费情况」大体如此。

记者沿凤凰路调研了10余个楼盘,发现一个奇怪的现象,大都没有相应的小区配套,如学校、医院、警务室等小区服务设施。仔细分析,旺季两个月都只有15%的入住率,三亚房地产业单位面积产生的社会消费率肯定远远低于成熟小区居住的城市,与房地产相配套的小区、市政服务就没有必要了。

房产泡沫有四

经过调研,记者认为,三亚的房产泡沫有四:一是房价有泡沫。「透支了两三年的房价」,透支部分当然就是泡沫。

二是房产需求有泡沫。三亚的资源是稀缺的,但这种稀缺资源的需求是不是实实在在的消费需求呢?回答:不一定。所有的开发商,当地的官员和管理部门都知道来三亚买房的购房群体大部分是投资的,而不是对房屋使用的消费需求,这种对投资高额利润回报的需求不能等同于对稀缺资源的消费需求。因为在购房群体中,大部分购房者不是终端消费群。

三是房屋销售环节有泡沫,任何一顶产业经济的发展必然是生产、销售、消费等环节相统一,相协调。如果产品只在生产、销售环节绕圈打转,生产再多的产品会都会在销售环节堆积,而没有有效的进入消费环节,这样的「销售」实际上是「虚拟销售」,「虚拟销售」的成分高了就会形成没有消费支撑的虚假产业繁荣产业泡沫。三亚的房地产泡沫正是如此,从一定意义上,三亚大量的房屋并没有到消费环节,只是「虚拟销售」:在「销售环节」中的若干个交易者手中运行,不断寻找下一个「接棒者」。

四是房地产产业链有泡沫。如前说述,三亚的房地产缺乏配套。

投资者将为泡沫埋单

当然,2009年末出现的三亚房地产泡沫与上世纪的海南房地产泡沫又有所不同。上次泡沫是在房产生产环节就破灭了,泡沫的「埋单者」是盲目的开发商们。

而这次泡沫是堆积在房产的销售环节,在「虚拟销售」房产投资者手中循环,形成销售泡沫,泡沫一旦垮塌,直接「埋单者」是各类投资者,长远付出代价的则是地方政府:大量的已售出而又没实质进入消费环节的「黑灯屋」不能产生相应的社会消费率;而政府市政又不能不为维护大量的「黑灯楼盘」支付大量的市政费用,如道路交通的兴建、维护;公共治安的建立、维护;公共交通设施的正常运转。包括5月-10月公交、出租客源大量减少等等。政府不得不进入非良性循环:不断出让土地,支撑大量「黑灯房」的市政费用;然后又制造更多的没有进入实质消费环节的「黑灯楼盘」。

当然,2010年的三亚房地产泡沫还有一个特点,泡沫破灭的周期会更长,有源源不断的投资者涌向三亚充当接棒人以支撑房地产泡沫,直到在销售环节堆积的大量房产垮塌,狂抛。

但就政府而言,在房地产泡沫破灭垮塌前仍然掩饰不了大量的高楼林立与社会消费产业不同步发展的社会经济畸形,直接影响地区经济科学、协调、健康发展。



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业内坚称海南楼市无泡沫

对这样不正常的地产现象,很多业内业外人士都认为正常,都认为没有泡沫,其说法有三:说法一,三亚的购房者都是现金一次性付款,三亚的银行都不发放按揭购房贷款,三亚没有银行的钱流出来支撑购房泡沫。

说法二,三亚是稀有资源造成的刚性房屋需求,一幢一幢楼建起来,卖出去了,真金白银流入了海南,这何来泡沫之有。

说法三,只有房价透支,没有房价泡沫。春节前,一位著名地产商做客网易时也振振有词地说:不是三亚的房价高了,而是三亚以前的房价低了;不过这位在三亚凤凰水城地段开发著名楼盘的老板也不得不承认,三亚的房价透支了两三年的价格,但他又认为透支房价并不是有泡沫。


春节杭州楼市异常淡


截至18日下午4时,记者登录杭州透明售房网发现,当天总算有一套余杭的商品房成交,而主城区成交仍为零。至此,从大年三十到初五的6天时间中,杭州主城区破天荒地「预定成交双零蛋」,而余杭、萧山6天也仅成交商品房4套。

对此,开发商们表示,年前大家都忙着过年,没心思买房。3月份,不管形势怎么样,该推的房源还是要推。但是,对于节后将推房源的售价,开发商们都讳莫如深,开发商们表示,在市场不明朗的情况下,开盘价格越是要开盘前一刻才能敲定。

京将集中出让22宗土地

北京市土地整理储备中心网站显示,从2月22日(即正月初九)开始到3月3日,北京市将陆续有22宗土地通过挂牌、招标方式出让,其中10宗是居住用地。9个地块将在3月3日集中入市,包括朝阳、丰台、亦庄新城3个居住地块。这9个地块总规划建筑面积超过130万平方米。

对此,亚豪机构副总高姗认为,节后北京土地市场必然掀起新一轮的抢地大战。但预计2010年在政府的政策约束下,国企拿地的势头会有所减弱。


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