原创:《中国房价居高不下所被忽视的原因》

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导读:中国房价居高不下所被忽视的原因 ——“房价进化论” 中国的房地产热,已经持续了10多年了,尤其是近几年来,房价的涨幅更是惊人。有是专家说是市场的正常现象、有的专家说是开发商恶意捂盘、还有是专家说是投机者的频繁炒作,而我却要说,这些专家都忽视了一个原因,那就是房地产商人的不断开发和过度开发。 近几年来,我一直在关注者中国的房地产行业,发现了一个被大家所忽视的问题,那就是商品房的不断增多,带动了整个房市的价格上涨。 大家都知道达尔文的《生物进化论》,而房地产

中国房价居高不下所被忽视的原因

——“房价进化论”

中国的房地产热,已经持续了10多年了,尤其是近几年来,房价的涨幅更是惊人。有是专家说是市场的正常现象、有的专家说是开发商恶意捂盘、还有是专家说是投机者的频繁炒作,而我却要说,这些专家都忽视了一个原因,那就是房地产商人的不断开发和过度开发。

近几年来,我一直在关注者中国的房地产行业,发现了一个被大家所忽视的问题,那就是商品房的不断增多,带动了整个房市的价格上涨。

大家都知道达尔文的《生物进化论》,而房地产行业也存在这种类似的理论。只是与其理论有所不同。在房地产商人没有开发某一地区时,该地区的房价会很平稳。如果房地产商人看好了这一地区,要对这一地区进行投资,政府就要对这一地区的居民进行动迁,动迁居民必然要到附近地区进行租房子,对于少数经济条件好的家庭,就会重新购买房子。由于市场的供不应求,租房子的价格会大幅上涨,有由于租房子价格的上涨,从而导致买卖房子的价格也会上涨,按其市场的规律性,该地区周边的房价必然会上涨。从而会影响全市平均房价的上涨。而对于开发商所要动迁地区的房价必然会大幅上涨,“哪动迁那周围的房子就要值钱”这句话就是这样来的。

然而,上述所说引起该地区以及周边地区房价上涨的原因,并不是重要的原因,重要的原因是当商品房建成后,新房子的价格必然会高于周边地区的房子。而周边地区的会在商品房的影响下再次上涨,周边地区房价的上涨又会从新引起商品房价格的上涨。二者相互影响、二者相互作用、相互渗透,导致整个地区的房价上涨。

如果在动迁前,该地区和周边地区的房价在3000元左右/平。在动迁的时候,由于大量动迁居民在周边租房、买房,在市场的规律下,会导致周边的房价上涨10%——20%,也就是上涨300——600元/平,既3300——3600元/平。假设取中间值涨幅为15%,那么周边的房价就会达到3450元/平。当商品房建成后,商品房的价格肯定会比周边房子的价格要高,而且高出很多,会高出周边房价的15%——25%,也就是在上述所说3450元/平的基础上涨幅15%——25%,既3967.5——4312.5元/平。假设取中间值涨幅为20%,那么该商品房的价格会在4140元左右。由动迁前的3000元到商品房建成后的4140元,涨幅高达38%。

综上所述,该地区的房价推动周边的房价,周边的房价推动整个城市的房价,整个城市的房价反过来又会促进各个地区以及商品房的房价。开发商不断开发新的商品房,导致低价房越来越少,高价房越来越多,不断地沧桑巨变,整个城市的高房价在未来就会推动整个中国的房价。这种规律周而复始,不断地循环下去,低房价在与高房价不断地斗争中败下阵来,低房价最终被高房价所代替,这就是我所发现的理论,也是被一些专家所遗忘的理论,这种理论就叫做“房价进化论”。



寂寞的小强

2010年2月10日


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