三四线城市房地产或将被错杀

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导读: 房地产业是资本密集性产业,信贷是房企的命门。 早在2009年底银行对公贷款利率就呈上升趋势。 由于对公贷款利率一路走高,很多银行都将个人贷款的额度用来发放对公贷款。目前商业银行的个人贷款中,住房按揭贷款几乎占据了70%以上的比例,因此银行对于发放个人住房按揭贷款的动力不足,尤其是针对在基准利率基础上下浮30%的首套住房按揭贷款。 出于对收益最大化的考虑,银行上浮个人住房按揭贷款的利率是必然的。 在信贷
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房地产业是资本密集性产业,信贷是房企的命门。

早在2009年底银行对公贷款利率就呈上升趋势。

由于对公贷款利率一路走高,很多银行都将个人贷款的额度用来发放对公贷款。目前商业银行的个人贷款中,住房按揭贷款几乎占据了70%以上的比例,因此银行对于发放个人住房按揭贷款的动力不足,尤其是针对在基准利率基础上下浮30%的首套住房按揭贷款。


出于对收益最大化的考虑,银行上浮个人住房按揭贷款的利率是必然的。

在信贷收紧、房地产业被调控打压的大背景下,商业银行叫停“首套房贷利率7折优惠”的规则终于被打破。除中国银行外,还有数家银行也已下发了“取消七折优惠”的意见。有的银行虽未明确取消,但依据“风险定价”原则,可能部分首套房贷必须提高首付成数,才能获得7折利率。


未来信贷利率还将走高。

近期市场利率一直呈走高的趋势,包括贴现利率、银行贷款利率以及民间借贷利率。中国银行降低购房贷款利率优惠是消费信贷收缩的明显信号,其他银行也将逐步效仿。在市场利率走高的趋势下,首套住房贷款利率必然随着市场利率的提升而提升。

对银行的信贷规模控制使得银行信贷头寸紧张,企业预期未来信贷头寸紧张而产生担忧,这种担忧进一步刺激了短期内的信贷需求,使得信贷需求呈现爆发趋势。与旺盛的信贷需求相比,银行信贷额度不足,这直接导致银行的定价能力增强。银行总的目标很明确:一是银行要保持快速发展,利润、规模、市场占比都要有所提升;另一方面,必须控制风险,加强管理,符合国家的宏观政策要求。


去年因几个大城市和经济发达地区的二三线城市的房价急剧泡沫化,为全国房价树立了一个不良标杆,房价畸高既极大地触发民怨,也对经济发展和房地产业自身发展带来不可持续。因此,今年年初以对大城市房价泡沫调控为目标的一系列调控政策密集出台,使对房地产业未来发展预期急剧逆转,大多数上市房企无论业绩如何优秀,股价一泻千里。


房地产业是房价预期严重关联产业,因预期导致的需求也是房企的命门。

随着预期逆转,信贷收缩对购房需求的制约将逐步显现并严重化。中国房地产业是否又会重复一放就乱、一管就死的中国经济调控怪圈?


笔者在为一些主营房地产业的集团客户做战略顾问的时候,聊得最多的还是房地产调控政策究竟会否中途出现变数?三四线城市房地产是否值得追加投资?

作为地产观察者,笔者基于多年从事房地产的经验,以及对中国房地产不间断的宏观观察,我仍然坚持我对2010年中国房地产业判断的首发观点:城镇化将吹旺楼市吹暗房价。


但是,因为信贷政策的调控是普调的,三四线城市尤其是四线城市,银行基于风险规避的原因,本来就有不成文的内部规则:对房企的公贷本来就惜贷或限贷。如今,个人住房按揭贷款,在风声鹤唳之中,三四线城市无论从消费信贷额度或利率负担相对一二线城市更受到挤压,因此,三四线城市房地产或将被错杀!


但加快推进城镇化的政策将不会改变,因此,地产观察者许子枋预测:中央对以一线城市房价为标志的高房价泡沫的调控政策不会逆转,为防止宏观经济的二次探底,同时也随着地方政府的财税收入更加入不敷出,中国经济增长以及地方财政平衡对房地产的密切依赖性将再次发挥重大影响,预计今年下半年,中央对三四线城市的房地产业将有可能采取差别化的银行信贷政策和财政支持政策。

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