房价何时下跌

张纪纲3 收藏 0 117
导读:美国房地产泡沫导致了金融危机,迪拜也遭遇了过度开发房产带来的问题,就算有了这样的前车之鉴,中国很多人依然相信:中国的房价会继续上涨。然而,我认为,当一个国家的房产价格大大超过老百姓平均收入的时候,地产出问题是必然的,这是一个非常简单的逻辑推理,是一个常识性的问题。   试想,如果你创造财富的能力赶不上负债的能力,那么,总有一天,你会被债务压垮。很多人就是在一个非常简单的常识面前,处于一种不相信的状态,这就像很多人相信北京房价会一直会上涨是一个道理。但现在很多人都会认为,土地金融或房地产上涨是没有限制的,房

美国房地产泡沫导致了金融危机,迪拜也遭遇了过度开发房产带来的问题,就算有了这样的前车之鉴,中国很多人依然相信:中国的房价会继续上涨。然而,我认为,当一个国家的房产价格大大超过老百姓平均收入的时候,地产出问题是必然的,这是一个非常简单的逻辑推理,是一个常识性的问题。

试想,如果你创造财富的能力赶不上负债的能力,那么,总有一天,你会被债务压垮。很多人就是在一个非常简单的常识面前,处于一种不相信的状态,这就像很多人相信北京房价会一直会上涨是一个道理。但现在很多人都会认为,土地金融或房地产上涨是没有限制的,房价下跌在中国并不是必然的。但实际上,不管是雷曼公司还是次级债,历史的经验都已经证明,土地金融膨胀到了一定程度,如果快速超过老百姓的实际收入,土地金融的崩塌是肯定的。这就是一种常识,问题是你相不相信。华尔街很多人不相信这种常识,所以我们看到了全球的金融海啸。

这种常识,中国社会中有一部分人看得很清楚,但我不认为多数人意识到这是一个常识。我现在每天都能碰到这样的人,他们认为打死都不相信房价会下跌,因为中国存在人口多等现状。从目前政府的一系列调控房地产的政策中可以看到,领导阶层心知肚明,房地产一旦出问题后将对中国经济产生什么影响,但现在的关键是政府内部存在分歧,中央政府跟地方政府存在利益冲突,这个利益冲突目前还没能得到有效的解决。中央政府站在全局的高度来看问题,当然不希望房价涨得太快;但地方政府的财政收入主要来自土地出让金,如果不卖地,旧城的改造,老百姓的福利拿什么去填窟窿?趁着中央和地方在这个问题上没有达到共识的时候,房地产公司利用了地方政府不愿意让房价下跌的心理,扮演了一个趁火打劫的角色。这不能叫房地产公司绑架了地方政府,某种意义上是地方政府借房地产公司推波助澜,使房价问题成为一个更大的谈判筹码。如今,到底该让房价怎么办?是让它无限上涨,还是让它控制在一定的合理上涨幅度内?中央政府和地方政府在这上面没有形成一个明确的共识,这是我们现在碰到的最大的不确定因素。

在这样一个不确定性的因素之下,房价还会不会上涨?我想,答案是肯定的,最后的问题是它还能涨几年才到房地产崩溃的关头?如果仅仅从购买力这个角度来考虑房价上涨,北京的房价甚至可以炒到30万一平方米,但实际情况不会这样。我们曾经试图做这样的一个分析和推测。美国的房地产出问题,是因为老百姓无法还贷,但中国老百姓砸锅卖铁都不会欠债不还的。所以,中国房价会在哪个阶段出现问题,不是像美国那样看老百姓何时出现大规模违约,而应该反过来算,房地产开发商资金链什么时候会断裂?

假设房地产价格会无限上涨,那么地产商在买地时有很大的成本,修房时也有很大的融资成本,当房产的成交量逐渐变小,房地产商在这个过程中住房销售、回笼资金的速度会逐渐萎缩。当资金链萎缩到不能够去负担它的融资成本时,资金链就会断掉。这时,房地产商就会加速卖房来套现,这就是房地产业的拐点。

现在,我们非常感兴趣的是房价到多高时会导致成交量萎缩到一定程度,让房地产开发商不足以偿付自己贷款融资的成本。算出了这个点,我们大概就会知道房价还会涨多少年。所以说,中国房地产现在面临这种剧烈的大幅度上涨,迟早有一天会受到常识的纠正。这不是会不会发生,而是什么时候发生的问题。

雷曼前副总裁劳伦斯·麦克唐纳在《常识之败》一书中说,在所有的经济发展过程中,所有本质的东西都是常识,没有什么高深的理论,没有说不清道不明的,最最核心的东西永远都是常识。房地产泡沫往往是一个国家经济中最大的泡沫,当这个泡沫破裂后,就会出现像美国现在的这种情况。一个不学历史的人迟早会重蹈历史的覆辙。如果我们忽略了这种常识,那么这种常识之败也会发生在中国

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