深圳两城中村改造项目诞生数十亿万富豪

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导读:在寸土寸金的深圳,被拆迁的城中村村民非但没有遭遇暴力,反而拆成了亿万富豪。这一与外地迥然不同的非暴力拆迁现象,既与过去十年飞涨房价有关,也与深圳各个城中村居民自治组织的形成和开发商在造城模式上的探索有关。 在最近短短两个月时间里,深圳岗厦与大冲两个城中村,因旧城改造拆迁而造就数十名“亿万富豪”的传奇,不仅占据了众多的媒体版面,而且使得伴随着深圳特区成长数十年的“城中村现象”再度引起了公众关注。 1月23日,深圳最大的旧村改造项目——改造面积达68.4万平方米的大冲旧改村民物业签约仪式正式举行,这
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在寸土寸金的深圳,被拆迁的城中村村民非但没有遭遇暴力,反而拆成了亿万富豪。这一与外地迥然不同的非暴力拆迁现象,既与过去十年飞涨房价有关,也与深圳各个城中村居民自治组织的形成和开发商在造城模式上的探索有关。


在最近短短两个月时间里,深圳岗厦与大冲两个城中村,因旧城改造拆迁而造就数十名“亿万富豪”的传奇,不仅占据了众多的媒体版面,而且使得伴随着深圳特区成长数十年的“城中村现象”再度引起了公众关注。


1月23日,深圳最大的旧村改造项目——改造面积达68.4万平方米的大冲旧改村民物业签约仪式正式举行,这标志着由华润置地投资超过60亿元的“造城项目”进入实质启动阶段。大冲村东南北三面都是深圳高新技术产业区,与其一路之隔的是甲骨文、TCL、中兴通迅等知名大企业,出租业是大冲871户2000多本地村民集体和个人最主要的经济收入。


在深圳最近这两个城中村旧改的补偿中,村民们不仅按规定获得了四百多平方米合法面积、每平米一两万元的充分补偿。还包括相当部分属于“历史遗留问题”的违章建筑也得到相应的补偿,“如果只按每户四百多平方米宅基地计算,怎么可能补出那么多亿万富翁?”大冲旧改负责人说。


在谈到内地的暴力拆迁事件时,岗厦和大冲旧改负责人都不约而同地提起了上海潘蓉事件中拆迁补偿的“不合理”,大冲旧改负责人替南方周末记者算了一笔账:潘蓉家480平方米的住宅,政府仅补了86万,算下来一平方米只有1000多元的补偿金额,在原区“买个小户型都买不起”,人家怎么会不抗议?


据岗厦村旧改负责人介绍,除了可观的补偿金额或回迁物业的升值外,深圳城中村改造“不可能出现唐福珍或潘蓉那样的暴力场景”的原因还在于,深圳城中村村民在过去20年的经营后,“都是有身家的人”。岗厦村里最穷的一户人家也有700万身家,改造回迁后获益更大。


大冲村旧改负责人也有同感。他说,大冲改造后,村民们不是“由穷变富”,而是从富变得更富。他提起不久前村里人结婚,简直就像一场豪华轿车大游行,“奥迪什么的靠边站,最后一辆贴了花的大奔还找不到人开”。


虽然不会出现暴力场面,但涉及数千人利益的城中村改造也不可能那么一帆风顺。按岗厦旧改负责人的话说,“打官司是免不了的”,现在就有十几宗仲裁在法院进行中。


实际上,深圳城中村改造能够实现非暴力拆迁,还涉及到两个独特的重要因素,一是类似于大冲股份公司这样的“城市居民自治组织”,在谈判中发挥了巨大作用;二是如华润这样的开发商找到了创新的开发模式,使得开发商在有利可图的预期下,将补偿标准提高到合理的市场水平。


为村民说话的“超级公司”


城中村村民兼具 “股东”的双重身份,使得股份公司在领导层选举程序中,呈现出某种奇特的“直接民主”形态:身为“股东”的村民们,按照自己的村民身份,一人一票选出新任董事长和管理层。


在1月23日这个造就数以十计“亿万家族”的签约仪式上,最为动情的发言者既不是政府代表,也不是华润的负责人,而是大冲股份公司董事长阮洪坤。大冲股份公司是由大冲村集体经济的领导层改制而来的股份公司,村民们也是该公司的股东。


他坦言旧改推进过程“异常艰难”,但大冲旧改项目的补偿协议“是特区内迄今为止总体上表述最完整、补偿最优惠、保障措施最健全的旧改拆迁安置补偿协议”。


大冲旧改项目指挥部的政府发言人程效在接受南方周末记者采访时对此表示赞同,并承认,“阮董事长的压力比我们和华润都要大得多”。


据程效介绍,在大冲旧改项目的拆迁补偿谈判中,大冲股份公司董事长不仅是村里的集体物业的法定代表人,而且股份公司管理层作为村民自有物业的代表,几乎具备“全权代表”的资质。


而在谈判完成后,董事会又将与政府和开发商代表一起,向每一户村民进行解释和宣传,发动村民就自有物业部分与开发商达成补偿协议。


在深圳,类似大冲股份公司这样的城中村股份公司就有六十多家。


在1992年的特区农村城市化改造中,政府的规划是将原有农村集体资产交由股份公司经营,同时将原村委所属的行政、社会管理职能交由新成立的居委会和街道办管理,实现“政企分开”。


然而在随后的实践中,由于政府无力兼顾“城中村”的公共投资与管理,也无法为缺乏技能的村民们安排工作,因此由原村集体经济的领导层改制而来的股份公司,自然承担起了各村的经济、行政和公共管理等各项职能,政府下设的居委会也因运作资金馈乏而受控于股份公司。


随着时间的推移,股份公司的影响力和独立性日益体现:首先作为原集体经济的转型物,股份公司脱离于传统国资管理体系之外;其次,作为事实上的公共管理组织,股份公司在行政隶属上没有任何上级行政部门,反而对原本具行政管理职能的居委会等部门有着实质性的影响力;最后在经济来源上,有着物业出租等独立经济来源的股份公司无需申请政府拨款,在很大程度上可以独立解决城中村的村民福利和公共投资。


从这个意义上而言,城中村股份公司在很大程度上已经脱离了政府原本设定的“企业经营”模式,而形成了某种集行政、经济、社会职能于一体的“城市居民自治组织”。


从组织内部而言,城中村村民兼具“股东”的双重身份,使得股份公司在领导层选举程序中,呈现出某种奇特的“直接民主”形态:身为“股东”的村民们,按照自己的村民身份,一人一票选出新任董事长和管理层。


而新任的董事长和管理层心中也深知,他们要带给村民的,不仅仅是“股东利益最大化”,还包括城中村的公共管理、村民的福利保障和不同村民间的利益平衡。


正因为如此,股份公司管理层必须在保证经济发展的同时,及时注意社区中的种种“社情民意”,并及时予以反馈:否则自感利益受损的村民们就会在下一次股份公司改选时,毫不犹豫地投出反对票——而这一投票权利并不随财富多少而转移。


在某种意义上,这也是大冲股份董事长要在村民签约会上,反复强调自己和股份公司的管理团队为争取村民利益“付出了艰苦努力”的原因。


另一方面,作为原集体经济管理者的股份公司,在城中村旧改的“财富升级”过程中,也将获益巨大。这也使得股份公司管理层在面临重重阻力时,依然有动力继续推进旧改进程。


前述旧改项目的企业负责人向记者表示,现在媒体和公众都在关注城中村改造中暴富的村民,“但是大家都忽略了一个更大的赢家”:随着城中村旧改的完成,许多现在已经是千万或亿元级的城中村股份公司,将迅速膨胀到十亿甚至数十亿元级的“超级公司”。


这位企业负责人笑称,今天的中国证券市场中,许多号称蓝筹的上市公司,其资产规模和赢利能力都远远不如这些看似土气的“农村股份公司”。

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