海南房价数天翻倍被指背离规划初衷 贵得有理?

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自1月4日《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(以下简称“《意见》”)公布后,地处华南一隅的海南岛一夜之间成为房地产投资、投机的头号宠儿。房价一天涨3000元是普遍现象,几天翻一倍也不罕见,最贵的已涨至七八万元一平方米。


时隔20年,海南这个美丽的绿岛再次成为商界和舆论的关注焦点。1993年,严重背离市场规律的海南房地产泡沫破灭,其“虚假繁荣”如浮云般迅速飘散,让海南久久未能恢复元气。此情此景,历史是否正在重演?



从海口到三亚,从机场到市区,海南的各条主要公路两侧竖满了各式各样的楼盘广告,五颜六色“百花争鸣”,广告标语“百家争鸣”。你很难想象,这是一个GDP还不到2000亿元的欠发达省份。


火辣辣的海南


浙江、东北、山西、京沪……


在海口,在三亚,街道上跑着各省市车牌的豪车。来自五湖四海的富人们不远千里,一路驱车南下,把豪车通过轮渡运上海南岛,去迎接一段疯狂的冒险“游戏”——开车来的,多半会在这里待上相当长的一段时间。


对身处天涯海角的海南人而言,全国其他省市的人都是“北方人”。海南人并不喜欢靠海太近的房子,因为太潮、太咸,墙壁、家具、家电极易被腐蚀。而很多生活在内陆的“北方人”对海非常陌生,他们来海南,就是奔“海”而来——就像雅居乐开发的三亚“清水湾”的广告语所说的那样:“来这里,看真正的海。”


上周四、五、六三天,记者从海口到三亚,走访了高速公路沿线城市,那里的楼市可用“火辣辣”来形容。短短20多天的时间内,海口海景房的房价大涨六七成。在温州商人开发的三亚“凤凰岛”,1月11日开盘当天,700多套房子被抢购一空,房价被爆炒到7万元/平方米。当记者于上周五前去凤凰岛参观时,售楼人员冷漠地告诉记者:“这一期已经卖完了,你要看样板房,得先预约。”


有钱也买不到房,来自东北、浙江、山西的富人们失望之极,只能在小区附近的沙滩上闲逛。他们中的有些人,是在听闻“海南热”的信息后专程赶来买房的;有的,则来度假,看人们一拥而上也想参与其中。来自宁波的一位穿着朴素的游客拜托记者用专业照相机“拉近”海滩对面的两个楼盘的招牌。在得知楼盘的名字后,他“后悔得直跺脚”,向一位同行的同乡抱怨道:“都怪你,我们村的×××前几年在那儿买了一套房,才几千元一平方米,我说要买,你说没价值,你看看现在?还有那个小区,开盘当天×××买了一套,28000元/平方米,第二天就涨到了31000元/平方米。现在得卖多少了?”


据观察,从多到少地以籍贯划分,目前在海南楼市“淘金”的买家分别来自:浙江、东北、山西、北京和上海。


温州商帮:


房价猛涨≠温州人爆炒


哪里有温州人,哪里就有温州商会,哪里就有温州商帮。商会,已成为各界观测温州人和温州经济的代表性群体。


海口温州商会汇聚了温州人创办的、以海南为根据地的200多家会员企业,阮建宇是商会的执行会长。早在1990年,阮建宇就已南下海南创业,对这个美丽的海岛了解颇深。他目前是一家房地产公司的老板,就海南房地产的问题采访他,再合适不过了。


“这几天温州到海南的机票都不打折,说明的确有不少温州人来海南了。但根据温州银联的统计,元旦至今,在温州开卡、在海南刷卡的消费额约为30亿元,我认为这不足以炒起海南目前的房价。结合我近期与温州商人的沟通,我认为,海南这一轮房价猛涨并非温州人炒房造成的。”


阮建宇认为,舆论习惯于把各地房价的上涨都不同程度地归因于“温州炒房团”,是对温州商人的误解。他自豪地向记者介绍:“海口温州商会80%的会员是做实业的,我1990年刚来海南的时候,是卖电器、灯具起家的,直到2003年才转做房地产。目前,海南的"灯具大王"、"电器大王"、"西瓜大王"都是我们温州人。最近,我们温州商会正筹备在海口开发一个占地四五百亩的温州商贸城。”


阮建宇向记者透露,《意见》公布后,的确有不少在其他省市经商的温州人向海口温州商会咨询在海南买房的事,但这些温州人买房的目的多半用于养老、度假,应当定性为投资,而非投机。


每天“品读”卫留成的讲话


以7万元/平方米的高价在一个三线城市买房是否值得?阮建宇说,要回答这个难题,关键得看《意见》如何实施,“最近,我们每天都在细细品读海南省委书记卫留成的公开讲话,作为"特区",海南未来能不能真正"特"起来?”


记者在三亚看到了正在建设过程中的免税商场,阮建宇认为这只是海南真正“特”起来的第一步,他说:“据我所知,海南未来会有4个免税商场。既然允许开免税商场,就得出台相应的出入岛政策。会不会学习港澳通行证的模式,只有海南籍的居民可以出入自由?如果这样,购房落户就有吸引力,房价的含金量就高了。未来几年,海南将推出"不夜城"等一系列大手笔。是否会允许发展博彩业?如果海南以后越来越"特殊",加上这里不可复制的、稀缺的自然风光,目前花高价买海景房的人就未必会亏。”


阮建宇特别留意卫留成在接受媒体采访时说的一句话:“10年后,海南定让世人刮目相看。”他认为,既然卫留成用了“定让”这样充满自信的词汇,说明中央给海南的政策空间足够大、发展蓝图足够美,“一切皆有可能,卫书记有信心,我们温州商人也有信心。”


广东地产商:


爆炒房价=透支未来


记者于1月29日来到三亚陵水,由广东知名开发商——富力地产开发的“富力湾”已开发的5个组团目前已售出九成,公司销售策划部的项目经理黄义对部分楼盘存在的爆炒现象表示担忧。


早在2007年,富力湾项目就已投入建设,2008年5月,首批楼房开售,售价8000元/平方米起,此后一路上涨;1月4日《意见》公布前,售价已升至17000元~18000元/平方米。最新一批房源定于下月投入市场,预期售价25000元~28000元/平方米。售价在一年半的时间内翻了近两番,主要原因是《意见》公布带来的超高人气。黄义告诉记者,2009年以前,几乎所有的买家都是自住型的,七成来自北方;而如今,情况发生了很大的变化。


在黄义看来,海南的房地产市场真正陷入疯狂,是在1月15日海南省政府宣布“今年3月底前暂停商业性开发土地出让,暂停审批新房地产开发项目”之后短短的半个月时间内。而部分楼盘默许甚至配合买家在未办理房产证的情况下“快进快出,空手套白狼”,则加剧了房价的不断攀升。


他不无忧虑地告诉记者:“我们绝不允许买家进行这种超短线的投机,这样会把整个楼盘的口碑做滥,整个市场会变得很不健康。除了1万多亩的土地储备,富力地产未来在海南还有拿地计划。我们来海南开发项目,不是干一票就走,而是要在这里扎下根来,长久地经营下去。现在爆炒房价,无异于透支未来。”


黄义向记者分析道,一旦房价猛升至大众无法承受的高度,岛内的人气就无法兴旺,商业配套就难以为继,从而弱化楼盘的功能,最终导致楼盘的居住价值大减,“形成恶性循环”。


以富力湾为例,该楼盘配备了1.7万平方米的商业街,未来还将建设3家五星级酒店,若高房价导致低人气,这些配套项目的价值都将大幅缩水。“因此,必须保持理性。”


1993年海口地价暴涨六倍


泡沫破灭95%房地产公司倒闭


1988年,海南脱离广东独立建省后,大批商界人士南下海南淘金。1988年,海南房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛增至5000元/平方米。海口市的地价1991年为98万元/亩,而到了1993年,暴涨至680万元/亩。


当时海南的城市人口为100万,房地产公司却有1.3万家,平均80人就对应一家房地产公司。所有地产项目都在建设中,但谁也不知道建好以后把房子卖给谁住,买了房的人也很少打算在海南长住,他们买房只是为了高价转手。


于是,海南的房地产泡沫不可避免地破灭了,95%的房地产公司倒闭,烂尾楼成为海南一道独特的风景线。泡沫破灭后,海南的房地产抵押物一直处于贬值和不确定的状态,国家派出的清查组经过几年的处置,仅收回了少量维持费用。由于很多项目都“只挖了一个大坑”,银行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁。更有甚者,这些“海市蜃楼”竟被抵押了数次,不同的银行在确定自己的债主身份时,发现这个“大坑”还欠着施工队大笔的垫资款,即使把整个项目变现也不足以付清。几大核心城市久久没能恢复元气,海口的地价1996年仅为100万元/亩,与高峰时期相比,跌幅达到八成五,基本上回落到1991年的水平。


如今海南的楼市,过热的迹象明显,有不少人担忧“再这样下去会重演1993年的房地产泡沫悲剧”。亲历过那次泡沫破灭的阮建宇却不这么认为,他说:“1993年那一次,炒房的基本都是有国资背景的企业,他们从银行贷款炒房,当时老百姓哪里有钱?温州人还处于艰苦的创业初期。没有老百姓的购买力,我国房地产的法律法规又很不完善,泡沫自然会越吹越大,也自然会破灭。而这一次不一样,且不论海南的前景是否足够支撑这样的房价,但富人阶层的确壮大了,不像1993年那样,只有国有企业在玩。两者存在本质的区别。”


东北人老任


7年三亚买房记


来自东北的旅行社老板任国宏已经在三亚定居了10年。经过一番创业,2003年,他在三亚第一次买房,房子地段很好,位于大东海,房价1400元/平方米。当时,一线海景房的价格也就是2000多元/平方米。


作为亲历者,任国宏认为三亚的房价早在《意见》公布前就已陷入疯狂,“建设"国际旅游岛"的政策已经传了很长一段时间了”。2009年10月,任国宏购买了一套改善性住房,8000多元/平方米;一个月后,他急需用钱,无奈转卖,售价9000元/平方米。任国宏正沉浸在“房价一月涨一千”的喜悦中,让他“看傻眼”的楼市行情快马赶到。


高房价拉低旅游服务水平


眼下正是三亚旅游的高峰期,来自俄罗斯、东北等地的“北方客”蜂拥南下此地避寒。记者在三亚走访发现,面对如织的游客潮,三亚薄弱的基础设施已经明显跟不上节拍了。市区堵车严重;街头巷尾流动着破旧的三轮车和杂乱的小摊贩,三五成群的外国游客正在为久久打不到出租车而“骂娘”……


任国宏说,从市政建设到科教文卫,三亚的基础设施建设都迫切需要改善,“政府应该用好卖地款,把基础设施建设的历史欠账补上”。


对《意见》的出台,绝大多数海南网民都很纠结:一方面,家乡迎来了前所未有的发展良机;但另一方面,不断攀升的生活成本让他们自感难以承受。有人甚至戏称海南正在成为“富人的天堂,穷人的地狱。”


一居室租金涨一倍


任国宏感慨道:“如果叫我现在买房,我也不行。我一年能挣二三十万元,如果连我都买不起,你叫年轻人怎么办?”据记者了解,在三亚,普通市民若能挣到2000元的月收入,便乐开花了;政府科级干部月薪约为3000元;收入最高的“打工者”当属五星级酒店的总经理,年薪约为30万元。


有不少当地老百姓向记者感叹:“这是建设"国际旅游岛",还是建设"国际房地产岛"?”的哥小王告诉记者,他租住的一居室去年的租金是300元/月,今年突然涨到了600元/月,他“感觉难以承受”。


任国宏担心生活成本的攀升会让本身对人才就欠缺吸引力的海南进一步陷入人才短缺的瓶颈。


近年来被媒体曝光的海南旅游业存在的宰客、欺生现象越来越多,对当地旅游业的口碑造成了很大的负面影响,但任国宏表示“同情之理解”:“如果安分劳动赚到的钱还不足以维持你在本地一定水平线以上的生活,我们又有什么理由要求他们讲究诚信呢?要建设国际旅游岛,政府就必须让本地居民的收入水平与消费水平相匹配。否则,宰客、欺生现象就不可能断绝,建设国际旅游岛也就只能是纸上谈兵。” (来源:广州日报)

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