拆迁办法之我谈你看!

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近期中央将要修改现行的拆迁办法,办法中拆迁补偿价格将依据市场评估价格。由于今夜突发奇想难以入睡(本人在拆迁相关行业工作多年)现借此谈下自己感受!

现阶段拆迁工作的主要矛盾是拆迁价格的补偿矛盾。即开发商尽量压低补偿标准而获取最大利益而老百姓则反之想象一切理由争取最高补偿标准,从而形成了老百姓集体转变成了“钉子户”,拆迁工作举步艰难的局面。往往一个拆迁项目要持续几年,才能动工。这样就造成了更大的损失也造成了百姓生活的不便,也加深了两个利益集团的矛盾,往往会出现一些暴力拆迁或暴力抗拆的群体事件。而开发商是为了赚钱的,所以造成了今日房价的高速增长,也使得拆迁户为了追求更高补偿金额而转变为“钉子户”。为了和谐这一房地产行业的主要矛盾中央终于下定决心修改拆迁办法,但我个人认为只把拆迁补偿价格变更为市场评估价格是不够的,因为现在的拆迁补偿早已甚至高于了市场评估价格。为什么那么说那,归根结底还是由高房价→导致高拆迁补偿→导致高房价....这个无限恶性循环造成的。所以我的观点是拆迁补偿价格应变更为房地产收益价格。对于广大被拆迁个人来讲,即你占用我的房屋既得利益减去开发商成本、利润、外理应与我共享。

何为房地产收益价格?我的理解就是房地产商现拆迁出的地块将建成何种物业,如建成商品住宅。那么拆迁补偿标准=(将建成的商品房价值-开发商利润-前期开发商拆迁费用-政府征收费用)除于拆迁总建筑面积等。如建成写字楼或其他商业物业计算方式大致一样。政府拆迁行为不例如本计算方法,如公共绿地、道路改扩建、公共设施等,但可以依据相邻拆迁区域补偿标准制定合理补偿价格。这里的前期拆迁费用指聘请专业评估、拆迁、拆除、建筑不包含拆迁补偿价值

大致的构想是这样但是也存在一些问题比如开发商利润,根据刚才的等式如果开发商利润过高那么拆迁补偿价格形同虚设,所以这里就需要国家在制度上的改革了。比如开发商利润根据建筑不同物业为标准或直接限定一个利润的比例。总之政府出台一些相关法规限制房地产商的暴利才能稳定房地产价格的平稳也才能保障房地产拆迁补偿的合理合法,更主要不要让高房价高补偿的恶性循环下去了。

还有一点补偿标准即收益价格制定后,具体到拆迁范围内各户居民补偿价格时,由于被拆迁物业类型不同,也应制定出相关调整系数或比例。如平房、成套楼房、简易楼房等的系数都应有所区别等。这点需要更多专业人士群策群力制定更详细的规程。

让我再重新整理一下思路:首先房地产商拆迁工作前期应向政府部门除现阶段拆迁工作应提交的各种手续及报表外另提交将建成物业的预案即确定将建成的物业价值。其次政府主管部门应把关或监督前期开发商拆迁费用和开发商预计利润。

这只是我个人对拆迁政策的一点理解或感悟,只是提出了一个大致的方向或思路,希望更多专业人士或普通百姓的群策群力完善它,不知道是否也有人有如此的想法那?我暂且将他命名为李氏拆迁定理吧,(本人姓李)虽然不一定会被采纳,但我认为曾经我们梦想拥有翅膀,我们没能张出翅膀,但我们造出了飞机。梦想可以换个角度去实现。总之安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山。如有不妥之处敬请谅解。

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