不要对物业税抑制房价有太高的期待

南洋水师 收藏 2 19
导读:各地召开的地方“两会”,房价依旧是热点。对于如何抑制房价,最大的政策悬念就是“物业税”何时推出,以及能对房价起到多大的抑制作用了。比如,在北京“两会”上,人大代表潘石屹就认为,不推出“物业税”,房价肯定降不了。而北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,北京市已经具备了开征物业税的条件,并提出物业税可以分步实施,首先从商用地产开始,然后再扩展到高档住宅和普通住宅。 尽管理论和制度设计层面对物业税的讨论已有很长时间,但对于物业税究竟是什么,怎么征,其实民众对此的认识并不清楚,以至于以讹传讹,使
近期热点 换一换

各地召开的地方“两会”,房价依旧是热点。对于如何抑制房价,最大的政策悬念就是“物业税”何时推出,以及能对房价起到多大的抑制作用了。比如,在北京“两会”上,人大代表潘石屹就认为,不推出“物业税”,房价肯定降不了。而北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,北京市已经具备了开征物业税的条件,并提出物业税可以分步实施,首先从商用地产开始,然后再扩展到高档住宅和普通住宅。


尽管理论和制度设计层面对物业税的讨论已有很长时间,但对于物业税究竟是什么,怎么征,其实民众对此的认识并不清楚,以至于以讹传讹,使得物业税最终成为了民众梦想中平抑房价的利器。


事实上,从物业税的历史看,可谓由来已久,很多国家都征收物业税。而“物业税”这一叫法源自香港和东南亚一带,也就是土地、房产等不动产所征收的税。而且,从词语的习惯而言,物业税这种叫法其实并不适合大陆的语法习惯,从国外来看,叫物业税者甚少,大多叫房产税,不动产税,或者财产税等,也就是对土地,房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定的税款,纳税数额随着房产的升值而提高。


而且,从中国物业税改革的初衷而言,最初的目的是为了完善中国繁多的土地房产税费,和抑制房价没有任何关系。在现有的税收体制下,涉及房地产的税收,专门的就包括房地产税,城市房地产税,城镇土地使用税,土地增值税,耕地占用税,印花税,营业税和所得税等多种,再加上其他的各种收费,可谓中国最繁杂的税费种类。而且,就效率而言,亦很低下。基于此,为了完善国内房地产开发和交易环节税费,十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。但此后在房价飞涨的情况下,物业税就被赋予了平抑房价的重任。而民众对物业税的期待,在很大层面上是基于对房价下跌的良好愿望而来的。


考虑到国外物业税的征收对象和征收方法各国有很大的不同,所以对于物业税,无法进行简单的国际比较,更不能用所谓的国际惯例来说事。特别是,我们看到,在中国,由于土地国有的性质,导致中国的物业税在制度设计上又必须考虑对70年的土地出让金进行技术处理。因为笔者和大多数的民众一样,并未看到物业税改革的总体思路,不知道管理层对物业税进行设计的时候,是否真的如现在媒体说言,是将70年的土地出让金包含在物业税里面,变一次缴纳为70年分期缴纳的。而民众对物业税之所以热捧,最根本的原因也在于此。但是,从技术环节而论,这样的制度设计似乎有很大的不可行之处:其一,如果真的将70年的土地出让金内化为物业税,则意味着在中国,土地买卖将不复存在,那么,土地将如何从国家之手先分配到开发商的手里,是抓阄,还是私下摊派,暗箱操作,这是第一不可行的;其二,国外亦有土地所有权的转让市场,土地亦有价格,但同时,物业税却同时存在,这和房子买卖之后,仍然要交物业税是一样的。也就是说,土地的买卖和房子的买卖完全一样,在买卖之后,持有期间交税和土地出让金并不矛盾;其三,如果土地出让金真的内含到物业税里面,则以前已经收取的土地出让金怎么办?所谓“新房新办法,老房老办法”根本没有制度的操作性。



同时,我们看到,尽管国际上关于物业税如何征收,征税对象,税基,税率等等,各国的做法虽有差异,但共同点多于差异。物业税说穿了就是对房地产为课征对象,以课征时点计税对象评估值为计税依据,对房地产保有期间征收的一种财产税。也就是说,凡是“拥有”房地产的人,都有按照不动产的评估价值纳税的义务,而且,从国外许多国家看,对于房地产税大多集中在“拥有”环节,而不是“交易”环节,我国则相反,“交易”征收重税,“拥有”却轻税或无税,只有对拥有环节征收,才能增加持有者的成本,促进房地产的流转,补充有效供应不足,抑制房价的非理性上涨,这才是物业税在房价上的额外的贡献。而物业税要真正开征,最大的条件是必须有专门的评估机构每年对房屋的价值进行评估,这在目前来看,我们的确不具备这样的条件,而如果由政府机构来垄断评估的话,不公正的评估价格可能又成为搜刮民众的利器。


经验告诉我们,对于物业税这样重大的改革方案,如果不能让民众参与,仅仅在一个小圈子里面讨论,在既得利益者的压力下,很难确保改革不走调。


我们期待物业税改革方案的公开和出台,我们期待民众的真正参与。


1
回复主贴
聚焦 国际 历史 社会 军事 精选
2条评论
点击加载更多

发表评论

更多精彩内容

热门话题

更多

经典聚焦

更多
发帖 向上 向下