明年房租(房价)会上涨吗

张纪纲3 收藏 1 649
导读:论“地租” 何 新  一 我曾经说过,中国很少有真正懂得真实经济过程的理论经济学家。当然,这并不意味着没有饱读经济文献的经济学博学者。但是,经济现象并不是从经济学的数学公式中演绎出来的。相反,检验经济理论有效性的标准是实践而不是完美的数学模型;看其是不是能有效地解释现实经济现象,找出内在的因果关系,从而提出可检证的预测以及有效的对策。 十几年前

论“地租” 何 新

我曾经说过,中国很少有真正懂得真实经济过程的理论经济学家。当然,这并不意味着没有饱读经济文献的经济学博学者。但是,经济现象并不是从经济学的数学公式中演绎出来的。相反,检验经济理论有效性的标准是实践而不是完美的数学模型;看其是不是能有效地解释现实经济现象,找出内在的因果关系,从而提出可检证的预测以及有效的对策。

十几年前,当我指出中国经济中的重大问题之一是“生产过剩”时,不仅当时曾受到所有经济学家的一致斥责,而且当时几乎没有一个经济学家理解“过剩”并非意味着“富有”。对于新古典(新自由主义)经济学来说,“生产过剩”是属于古典政治经济学的早已应抛弃的过时概念。但是今天,面对全球性的通货紧缩,我相信已经没有经济学家(包括当时嘲笑我的人)敢否认这个概念了。

在此文中,我想再提出一个在主流经济学中久被遗忘的“地租”概念,并且说明这个概念将可以如何有效地解释当前国内经济生活的一部分重大现实。

近一年以来,关于“三农”问题以及可否推行土地私有化的讨论不断浮出水面。特别是在湖北乡官李昌平引人注目地指出当前农村中“农民真苦, 农村真穷,农业真危险”之后。但是,在这种讨论中,迄今却没有一个经济学者意识到,这个问题的实质与古典经济学和马克思主义政治经济学的地租问题以及相关连的地租利得流向的问题具有密切联系。

地租是古典经济学和马克思政治经济学中的一个重要概念,在古典经济学中,工资、利润、地租是国民经济中三大利得的源泉之一。并由此形成资本主义社会的三大阶级——劳工,资本家,地产主。 根据马克思的经典定义,“地租是土地所有权的特有经济表现。”(《资本论》第三卷,第701页。)地租表现为地产所有者向市场提供一块土地所取得的经济收益。马克思曾指出,亚当斯密在经济学上的重大贡献之一,是他指出了在市场经济中,地租会参与资本的形成。但是,现代西方经济学却几乎不谈地租问题。在新古典经济学中,古典经济学的这一重要概念被取消了。这也就是当代中国经济学家普遍无知于这个问题的原因。

我在1997年3月发表的一个经济报告中曾指出现代经济中地租范畴的存在:“在1992年后正是通过房地产开发这一媒介,即通过对国有土地所有权或使用权的有价转让,而导致资本性地租及级差地租的形成。在金融业提供过剩资本的媒介下,这种地租以房地产投资的高额回报形态实现,并迅速转入开发商手中。”

“在中国已初具了市场资本主义经济关系的条件下,这种实质是土地租金而表现为房地产投资高回报率的经济机制,自动吸引拥有过剩资金而寻求赢利出路的各级政府部门,包括国有企业,将其拥有的资金投入沿海及各地开发区,因此而促成了1993——1995年间中国以房地产热为动力的经济繁荣。”(参阅《新国家主义经济观》第516页。)

在中国当代经济学文献中,这是第一次重新提出并探讨了伴随土地私有化过程发生的资本性地租问题。但是,这个问题当前有必要作更进一步的研究,因为关于土地私有化的问题,以及当前为各界所广泛关注的“三农”问题,房地产及金融业泡沫问题,都与这个问题有深刻而密切的关系。


近二十年来,中国经济建设的重大成就之一体现在城市基本建设和高速公路为代表的路桥交通设施的快速发展方面。经常去欧美城市访问的人会发现,除少数新兴地区以外,城市基本面貌和交通设施,自六、七十年代以来,迄今很少有重大变化。而中国则不同,城乡建设及路桥设施日新月异。

为什么中国城乡面貌的建设与变化能够如此之快?在资本投入量远远小于欧美的前提下,其发展速度为什么竟能大大快于欧美包括日本等发达国家?公认的答案是:中国国内工程造价低廉,基础设施及路桥建设的成本远远低于西方。

但是,人们却很少意识到,造成这种成本低廉的原因,除了人力资本即劳动力的价格低廉这一点以外,这里还有一个与土地所有权相关的土地使用费用即地租的低廉问题。因为在一切建筑物以及交通设施建设成本中,除人工费用、技术费用外,最重要的组成部分之一,就是与土地所有权相关的地费价格,亦即地租。一般来说,生产成本由人工费用、技术(设备)费用、土地费用、资金费用和原料费用五项构成。

在发达国家,由于土地私有制以及相关的地价高昂,使得任何基础设施建设和交通建设投资中,土地费用即地租远远高于中国。(在美英等国,修一条路或在城乡营造一个小区,由于地产属于私有,如果其业主依法加以阻挠或索价高昂,这条路和这个小区即很难兴建。)而中国由于土地属于国有,导致公用土地征地费用较为低廉,因而城市基础建设、交通建设的成本相对也较为低廉;这正是近年中国城市及交通面貌能够以较小的投资额而取得飞速发展的基本原因之一。

换句话说,我们可以形成这样的认识:正是由于毛泽东时代的土地改革以及将土地由私人所有转变为国有的社会变革,在今天乃成为惠及后代的一项巨大遗产和财富。正是由于这一笔财富,三峡、西气东输,南水北调、高速公路,大规模城市建设才能够以较低的地租——土地成本而进行。



什么是地租?简明地讲,地租就是土地的使用费用。地租与土地价格具有直接关系。马克思曾就市场经济中的资本化土地价格给出过一个一般性的定律:年地租/资金年利率=土地基础价格。(这个公式可以称作马克思基础地价公式)“地租表现为土地所有者出租一块土地而每年得到的一定的货币额。任何一定的货币收入都可以资本化,也就是说,都可以看作一个虚拟资本的利息。这样资本化的地租形成土地的购买价格或价值。但土地不是劳动的产品,本身没有任何价值。”(《资本论》第3卷,702页)地租是与土地的所有权即垄断权直接关联的。换句话说,土地是谁的,谁就拥有地租,地租就向谁支付。当土地由私人所有时,地租向私人支付,私人拥有地租。在市场经济下,地租即土地价格也具有迎合市场供求情况的流动性。需求愈大,地价愈高,导致土地成本的上升和土地价格的区位差异。这种土地价格的区位差异也就是古典经济学(如李嘉图)所讲的级差地租。

但是在国有制下,由于土地由国家垄断,当国家作为社会事业的投资者使用自己拥有的国有土地时,它几乎可以忽略土地使用价格。当国家征用名义是集体所有实际也是国有的土地时,价格也相当低廉。可以说,土地成本的低廉,是自第一个五年计划以来,中国城乡快速发展、工业化快速进行的重要条件之一。马克思曾指出,土地私有权的否定,是近代资本主义工业革命得以发生的必要社会条件之一。中国快速工业化的进程也证明了这一点。

我在几年前的一篇文论中曾经指出(1998年),近年中国经济腾飞并导致“中国出口品迅速占领世界市场”的主要原因,是由于中国人口众多、劳动力价格极其低廉。(应指出长期以来,经济学界所流行的是相反的观点,认为人口过多拖了中国工业化的后腿。

但是当时我还未认识到,这里还有一个重大原因,就是土地地租的低廉。中国土地地租(即土地成本)的低廉,也正是大量吸引外资积极涌入中国的重大原因。(开发区、特区的开辟,其经济吸引力的重大方面,就是向外商提供较廉价的土地使用权,即廉价地租。)

换句话说,中国产品在国际市场中的强劲竞争力,是由于其价格低廉。而价格低廉的两大重要原因正是由于劳动力价格的低廉以及地租的低廉。

而一旦实施地产私有化和市场化(展开价格自由竞争),则土地成本即将高速上升,中国经济快速发展的源泉之一,也就势必发生困竭。



低廉地租也是中国近二十年来房地产开发业高度发展、利润巨大的主要原因。九十年代初中国一些地区掀起了圈地运动。开发商通过官员审批取得土地使用权,然后将土地价值作虚拟评估,根据评估价再将其抵押给国家银行套兑资金。

这一套办法是模拟西方土地市场的。但有一点根本性的不同,即西方用作抵押的地产,是私有地产。而中国则是国有地产。实际上,当国家允许地产商将国有土地用作抵押品时,国家犯了一个十分荒谬的错误。国家忘记了土地所有权是自己的,银行及其资金也是自己的。而用国有土地抵押给国有银行后,银行的钱却支付给了私人即名义上的开发商。

打个比方,这就象有人向一个老板借钱。老板要他提供抵押保证品。而这个老板居然同意对方用老板自己的房产作为抵押,将其抵押给此老板自己,然后又从老板的钱袋中拿出钱借给那个人使用。

内外媒体近年常常谈及中国国有银行中的金融泡沫即呆帐烂帐问题。而众所周知国内银行呆烂帐中的相当大部分,来自九十年代初中期的房地产业投资。这个巨大的金融泡沫和呆烂帐究竟从何而来呢?就是从上述的金融骗局来的。

为什么这个骗局能进行?因为从国家银行套兑到钱的那些开发商,往往会将一部分所得资金转移给批租土地的官员(成克杰批地受贿案例即是已被曝光的一例),此外也会转移给帮助其完成贷款过程的银行官员。而在这一资金转移的过程中,土地同时也由国有转为私人使用,又转为银行抵押资产,最终又作为银行拥有的不良资产被拍卖而私有化。

20世纪90年代中国的一批巨富,就是利用土地的这种变相私有化过程,从攫取巨额地租中诞生。因此,当时谁能取得土地使用权(圈到土地),谁就能发大财。这是一次具有中国特色的圈地运动

另一方面,由于土地基础价格与市场价格存在重大偏离,例如在垄断审批条件下,某些开发商以极低的批租条件拿到优良位置土地的开发权。在这种情况下,一方面是土地基础价格与市场价格的存在偏离,另一方面是土地区位所造成的级差地租,叠加而成为房地产投资可以获取到高额利润的源泉。这也就是为什么近年商品房供应宏观已呈严重过剩,而国内房地产业开发投资仍然兴旺不已的经济学原因。



最后谈一下关于当前农民的税费负担问题。农民向国家缴纳的税费,实际是农民使用(承包)国有土地的地租。因此现在广被议论的农民合理或不合理税费问题,实质上也是地租问题。农民必须缴纳这些费用的根据(而城市市民则不须缴纳),是他们占有和使用国有或集体所有的土地。

在改革前的农村公社制度下,农民向国家缴纳实物地租即公粮。由于当时农业生产力低下,土地收益较低,当时包括社队公粮和集体提留在内的土地实物地租,往往占据农民所得的50%以上,因此农民生产积极性低下。换句话说,在人民公社时代,由于实物征纳地租的比率过高,(而不是由于公社所有制的组织形式)导致了公社制度下农业效益的低下。

在80年代初的农村改革中,实行了农地承包制。承包制实质是一种土地租赁制度(租赁土地使用权)。农民在承包制下承担的地租形式仍然是农产品形态的实物地租。但承包额(即地租额)已降低到土地农产品收益的5%—15%左右,远低于公社制度下的收入。因此极大地激发了农民的生产积极性,导致80年代初中期引人注目的农村振兴。

换句话说:在土地承包制初期,农民向国家缴纳实物地租(即公粮或承包定额农产品)。加之农业投入的增大、产出效率的提高,单位产量的增长,实物地租还有逐渐下降的趋势。

但自20世纪90年代以来,由于对农村实施税费改革,将实物地租转变为货币地租。这种货币地租乃与土地收益分离,而转变为地方政府向农民按人头征收的各项货币税费。随农村行政管理费用的上升,乡村官僚组织的不断膨胀(如李昌平指出,乡级税务所改革前只有二到三人,改革后分为国税、地税两税后,税管人员增长竟达十倍以上);向农民征取的货币地租呈现不断上升的趋势。

而另一方面,农民的土地收入(特别是粮食作物)由于农产品呈现市场过剩(造成这种过剩的重要原因之一,是国家对国际农产品市场的无序开放。国外廉价农产品流入国内市场后,对国内农产品形成激烈竞争和挤压效应。

由于加入WTO的条件中,农产品让步最大,中国农民在国内农产品市场的处境更加艰难,因此农民销售农产品的货币收入有下降的趋势。一方面是货币地租(税费)上升。另一方面是农产品过剩、农民货币收入下降,此一升一降,必然导致“农民真苦,农村真穷,农业真危险。”为取得货币收入,大批农民不得不弃农入城成为苦力或流民。所谓“三农”问题发生的实质和根源即在于此。



针对三农问题,有论者提出以实施土地私有化作为解决方案。由上述分析已可看出这个解决方案是极其荒谬的。公有制与私有制都是一种经济组织形式。这种组织形式决定资源由谁占有(私人所有、集体所有或国家所有),以及产品的分配方向(所得物由私人占有、集体占有或国家占有)。

劳动者通过生产过程的所得多少,往往决定劳动者本人的工作热情。在改革前,由于资源由国家垄断占有,在农产品中国家及集体征拿得太多(因此国有资本的形成率极高,导致中国工业化的速度大大高于世界其他国家),留给个人的太少,因此实际上可以说是人民勒紧裤带支持了国家的快速工业化。这里的根本问题,是收益分配的问题,而不是所有制的问题。

私有化论者提出土地私有制可以改善农民处境的一种主要论据,是基于新自由主义经济意识形态的一个预设骗局,即假设私有土地意味着全部所得的私人所有。根据这一逻辑,其推理如下:在产权明晰条件下,私人占有产品可以刺激私人工作热情,因此私有化有利生产发展,并且有利人人致富。

这完全是一个意识形态的预设骗局。因为资本主义市场经济下的私有制并不意味着社会资源的人人平均占有。资本主义的市场经济是一种竞争经济,竞争的原则是所谓“物竞天择”原则以及结果——“优胜劣败”。

优胜劣败是什么意思?其实优胜劣败就是两极分化,一极向“优”,一极向“劣”。所以不加抑制的自由市场竞争必然导致两极分化,必然导致由极少数人垄断社会最多资源和资本,而大多数人失去一切。因此可以说:虽然私有制是资本主义的必要生存条件,也是一种极不稳定的所有制。

19世纪初英国古典经济学家李嘉图曾提出一个著名的市场经济分配定律:在市场经济中,利润与资本额成正比例,既不与劳动付出成正比例,也不与效益成正比例。多劳并不多得,高效也并不多得,多资才能多得(李嘉图资本分配律)。

换句话说,就是市场经济的存强逐弱机制,必然导致富者愈富,贫者愈贫。



新自由主义经济学的一个分配意识是市场经济的分配原则是按效益分配,高效益取得高回报。这个理论早已受到李嘉图的反驳,他指出,资本间的竞争导致资本自动流向高利得部门,正是竞争规律使市场经济下的投资利润有趋向平均化和不断衰减的趋势。新技术发明、高效益的投机性攫取,都是对社会平均利润率的暂时偏离。实际上市场经济的普遍分配规律是按资本规律进行分配。二次大战以后发达资本主义国家为了缓和市场经济下的两极分化和社会矛盾,都不得不加强国家对资本的限制和社会收入分配的宏观调节,这种社会分配调节政策,才造成了所谓“纺锤形”的两头小中间大的“中产阶级社会”。

但是,欧美发达国家自身的历史证明,这样一种社会并不可能在自由市场经济中不通过国家干预而自然形成。 孙中山的“三民主义”中也专有“节制资本”一条,也是为了抑制资本主义市场经济中的分化机制,比今日中国那种鼓吹放任两极分化的新自由主义政策鼓吹更要高明而富有远见。

“产权明晰”的私有制市场经济中,资本家不仅垄断了社会的庞大资源,而且必然垄断了社会生产的绝大多数产品。新自由主义以及社会达尔文主义的存强灭弱意识形态正是这种社会不公正分配的意识形态辩护工具。也是“强者”生存的辩护工具。如果我们注意到市场经济中所谓“强者”就是指“资产者”,那么深为马克思所蔑视的世俗经济学的那种“辩护性”也就昭然若揭了。即庸俗经济学。

多数人在资本主义竞争中导致的贫困化被论证为合理竞争的必然与合理。由私有制可以导致人人富有这一前提出发,引申出存强灭弱是合理天择的卑鄙结论。这就是当代流行的新自由主义等伪经济学的实质!

反之,马克思主义的阶级斗争和无产阶级革命理论,则正是代表了社会中的弱势群体对强势阶级作反淘汰和生存斗争的意识形态。

就西方多数发达国家在20世纪中叶资本主义的演变史来说,它们最终选择的是第三条道路,即一方面鼓励市场竞争,另一方面由国家抑强扶弱的社会改良主义。八十年代美英兴起的新自由主义经济思潮和新保守主义政治思潮,是对六、七十年代盛行的欧美改良主义社会政策的反动。但这一思潮仅在美国猖獗,在欧洲多数国家,则至今仍未形成明显的政策影响。



“耕者有其田”,这是孙中山三民主义的内容,是前工业时代旧民主主义的一个口号。这个口号在资本主义市场经济的现实中实际是行不通的,因为它是建立在一种静态的小农经济的观念基础上。

市场经济是竞争经济。当拥有小块土地的农民将其农产品拿到市场去销售时,他所面对的不是静态的“自给自足”,而是动态的激烈市场竞争。市场竞争的机制是“优胜劣败”,即强弱分化的两极分化机制。在这种机制中,弱势的农户将被从市场中分离出来,其所私有的小土地将被强势者“自由地”兼并。中国自汉代以来两千年的土地关系史曾反复验证这一点。

20世纪50年代初的土地改革(私有化)后,中国农村中再度发生了这种分化与兼并。因此,正是针对和为了抑制这种分化和兼并,使毛泽东提出了农业合作化的发展路线。1958年后由合作社变成人民公社,社愈搞愈大,国家对农民的实物租赋征纳愈来愈高(高指标,高征购,剥夺农民),最终导致公社化道路的失败。但是,对1958年以前的农业合作化道路,却很难否定。五十年代的农业合作化对中国第一个五年计划时代中国工业化的快速推进,是有充分的合理性的和积极历史意义的。

结论:

综上所述,我的观点是,真正有效地解决三农问题,绝不能依靠必然会导致农村尖锐两极分化的土地私有化政策。而可以考虑以下思路:

(1)我过去已经公开批评过,认为九十年代的分税制税赋改革,由于其盲目模仿西方制度,不适合中国国情,而遗患深远。它是当前国民经济中酿成很多问题(包括三农问题)的根源。因此,对中国现行的财税体制有必要进行全面反省。分税体制滋长了地方经济割据(地方保护主义),削弱了中央财政对中国经济全局的宏观调控能力。在分税制下,愈是工商业、第三产业不发达的西部区域,其地方税来源只能主要来自农业,沉重货币税赋反而比经济发达地区更沉重地直接压在农民头上,这也正是导致西部地区经济落后的原因之一。我认为,国家税赋政策的总原则应当是取富济贫,而不是杀贫济富。(老子:“天之道损有余而补不足。人之道,损不足而补有余。”)

(2)国家应设计、建立一种有利于保护中国农业和农民的农产品市场的采购流通体系,以确保国内农业生产物能够在合理价格水平上得到实现。不应把全部农产品放到市场上听任自流,接受国际农产品的挤压和竞争。

(3)降低农民的货币地租税赋。将乡以上官员的薪金及行政费用,由直接从当地农民头上征收,转变为由财政统一调拨。

(4)在有条件的农村中,不应把过渡性的农业承包制永恒化。生产关系应当适合生产力。可以考虑试验产销一体化的市场农业合作组织体系。

(5)对中国不同的农业区域(如东南、中部与西部),实行不同的农业税赋政策。

(6)对已完成工业化和城市化的东部、东南沿海地区,及京、沪、杭、深、广等发达城市周边已实现城镇化的的郊乡农区,实施不同于纯农业地区的户口政策和税收政策。

以上反思尚是不成熟的。总的来说,我认为当代中国经济改革又已经走到了一个重要的十字路口。大略观之,近现代历史上的资本主义产生了三种主要形态,即:

早期的自由市场资本主义,成熟期的国家垄断资本主义(当今美、日、欧大垄断集团主导的现代资本主义,实质都已并非是自由市场资本主义,而是国家与垄断资本集团紧密结合的国家垄断资本主义)。

而不发达国家的资本主义,则多数是经济政治依附于英美日的买办型资本主义(拉美、非洲、菲律宾)。

令人担心的是,如果中国国有产业发生系统分解,加之接受主要源于英美的新自由主义经济学意识形态的诱导,中国最终也可能走上第三种买办殖民地资本主义的道路。那就将不仅发生“三农问题”,而且将使得中国多数人作为竞争中的失败弱者而被淘汰。现在,已经有必要对二十几年改革走过的路程进行系统的理论反思和总结。中国改革是从农业开始的,这种反思也可以从“三农”问题开始。

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