土地产权模糊不足取

吴敬琏厉以宁李扬、刘世锦、蔡昉等中国众多著名经济学家聚首“未来10年中国经济走向”高峰论坛,从不同角度为未来中国经济会诊,提出四大重要警示。其中之一是未来十年影响中国经济最重要的因素,是土地及土地相关的各种问题。中国其实正处在土地资本化的过程当中,我们还没有很好地、非常有意识地组织这个资本化的过程,现在经济中的很多问题由此而发。

配发的报道中还有一则《浙农村土地全面入市流转 与城市地同价同权》,在浙江嘉兴以及全省农地流转的试点做了深入报道。按浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国的意见,“最快2010年元旦起,浙江将在全省推广农村集体土地入市,并逐步实现与城市国有土地‘同地、同价、同权’的健康流转模式。”

十七大以来被广泛关注的农地流转方式正在摸索阶段,我们也能感受到土地资本化正在影响着生活的方方面面。改革还是滞后了形势,到了非改不可的程度。房地产市场化之初我们还没有土地资本化的概念,而且那个阶段耕地保有还没有进入我们的视野,所以圈地潮最初是大规模侵蚀本已奇缺的耕地资源。大建开发区,城市扩容,耕地大幅度较少。

我们也能感受到,此轮圈地过程,由于土地农民只有使用权,没有产权,征用土地价值极低,农民失去土地的同时,并没有带来财富的增长,很多群体性事件的产生有其合理处。

但是,随着耕地保有量的大幅减少,土地资源的合理利用成为国土部门和地方政府的共识。我们看到最近几年有关土地问题的讨论越来越多,当然由于没有前人已经摸索出来的经验,我们也在走弯路的过程中逐渐形成了清晰的概念。而十七大提出的农地流转问题,必将成为之后三十年改革的中心。原因是后三十年改革以农民富裕为中心。


浙江的农地流转的成功经验在于:率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式,全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”;并在南湖区、平湖市等地试点,鼓励有地居民实施“两分两换”工程,推进土地承包经营权成片流转和农户向城镇集聚。这些节约出来的宅基地,地方政府一般是组织复耕,节约出来的建设用地指标可以挪到城市近郊,或者其他需要指标的地方,从而实现土地的升值。

这也是加大城市土地供应的最好方式。当然此方式最佳的应用还在于平原地区,还要有更多的方式在探索阶段。


现阶段房地产市场存在的问题根本在于土地资源的利用不合理,同时造成的土地供应与需求的矛盾长期得不到解决。过低的拆迁安置补偿越来越不可能,农民和城市居民对于土地的权属认识也越来越清晰,这也是征地拆迁过程的最大难题。不承认土地权属于使用者,法理上问题不大,但是实施起来越来越不可能。改革开发的过程中,不符合形势的原有法律也一直在逐步成熟当中。而土地权属问题的改革虽然艰难,但是估计在不远的将来会有突破。

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