[转]央视为什么给老潘曝光?

窝窝勒 收藏 7 3976
导读:前两天,建外SOHO停水暖电事件让潘石屹又秀了一把。潘总的化腐朽为神奇,让黑变成白的能力着实让我们这些媒体人不得不敬佩,他才是传媒领域的奇才。万没想到,昨天(22日)情势突然转变,央视二套连续跟踪报道称,建外SOHO所谓停水停电是潘石屹自己"没有打开电源"所致,老潘这样做的目的是自己要成立物业公司。 上周为了机场新杂志《T3·秀》上市,以及筹备房协与商联会明年的商业地产交易会事情,先后在成都、深圳和香港三地出差。此期间差不多每天早晨都可以看到中央台或当地电视台对建外SOHO停电停暖的报道,主基调基本都

前两天,建外SOHO停水暖电事件让潘石屹又秀了一把。潘总的化腐朽为神奇,让黑变成白的能力着实让我们这些媒体人不得不敬佩,他才是传媒领域的奇才。万没想到,昨天(22日)情势突然转变,央视二套连续跟踪报道称,建外SOHO所谓停水停电是潘石屹自己"没有打开电源"所致,老潘这样做的目的是自己要成立物业公司。


上周为了机场新杂志《T3·秀》上市,以及筹备房协与商联会明年的商业地产交易会事情,先后在成都、深圳和香港三地出差。此期间差不多每天早晨都可以看到中央台或当地电视台对建外SOHO停电停暖的报道,主基调基本都是"老潘自己也被冻出了SOHO"。(当时并没有报道说老潘这样的背后目的)看着电视报道有两点深为感慨。


感慨之一,建外SOHO现在的情况并不是简单的两个物业争斗引发的问题,根源和更深层次问题一定是在开发商,但老潘楞是以"无辜受害者"自居,成功媒体舆论矛头全部引向物业公司方。高,实在是高!其二,我自己的公司就在东区写字楼办公,并没有遇这样的情况,老潘何以"自己也被冻跑了"呢?莫不是包括中央电视台在内所有媒体又被忽悠了?想来这么做的原因,可能是因为对媒体称自己也被"冻跑了"是一个好的题材,舆论往此引导可以博取媒体和公众的同情,毕竟"好心人同情弱者"。


发此感言不是因为和老潘有什么过意不去。原因是作为媒体从业者,让公众了解真相是自己的良心。其次,我本人的一处办公室就在建外SOHO东区的B栋写字楼,作为直接的房屋使用人,我想我有权利对SOHO说些自己的感受和看法,不能总让开发商一家之言左右舆论,误导视听。


许多人可能记得,前几个月老潘在媒体上发表言论,称自己的SOHO开发模式非常成功。作为商人,老潘自己有多挣钱的本事,任何人无权利对此求全责备。但问题在于潘总的影响实在太大,将一个或许仅仅是他自己的"成功",别的根本不应该去效仿的赚钱模式传授给大家意义可就非同一般。如果大家都去效仿SOHO开发,这对于整个房地产行业,对社会或许会是场灾难。


建外SOHO两家物业公司争抢地盘,甚至延生到数百保安群殴对峙已经有近两年的时间。这绝不是简单的两个物业公司抢夺物业的问题,也不是一两个业主委员会主任有无私利的问题。建外SOHO开发商毫无保留的出售了包括商业在内的所有物业,之后脱手给了一家物业公司,加之设计规划和建筑、设备设施质地等遗留问题,物业管理很难想象不出问题。


一般情况下,开发商所开发的小区在物业交接时是否真正本着对小区负责态度,所交接的物业建筑品质、设备完善情况、设施齐备程度,以及开发商向物业公司移交物业时是否留有私利隐患等,都是会导致小区后期物业管理是否存在问题的关键。所以,从国内目前整体情况看,虽然政府《物业管理条例》规定,要求物业公司须由业主大会投票选举产生,但这些年来新开发楼盘凡是物业管理做得好的,绝大多数都是由开发商自己的物业公司直接管理。比如万科、金地、中海,以及龙湖等知名地产商开发的、物业管理又有口皆碑的小区,一定都是开发商物业自管。开发商自己物业管理最大的益处是,这样做可以让物业公司"心甘情愿"地去弥补开发环节上遗留的一些缺憾,业主入住后有投诉终究可以找到"债主"。而过早移交给纯商业化接管的物业公司,业主发现房屋和配套等问题往往是物业公司往开发商处踢皮球,而开发商此时早已经拍屁股走人。


潘总从现代城开始,迄今为止所有开发项目都是全部出售型楼盘,基本都属于商住,而且每个项目都是交房就由社会委托的物业公司进行管理。办公和居住混杂一起,所有的商业无论是沿街商铺,还是封闭室内的店铺一律全部出售给小业主。这样从业主产权和不同物业的区分上,就给物业管理留下了诸多隐患。商业部分由于业权不统一,物业公司起不到商业运营管理公司的职能作用,街铺和室内商业完全由小业主自定,缺乏统一规划和商业业态的合理组合,这样,就会招致商家经营不善,生意冷清,甚至多数商家赔钱的情况。商家生意赔钱,写字楼和公寓又由于商住混杂,电梯等设备设施不能满足需要,各类物业的租金在同一区域都属于最低水平,业主不满以及和物业管理的矛盾就会日益突出显现出来。


我本人的公司于今年四月在建外SOHO东区写字楼B栋21层租了间160平米的办公室。半年多来其间的经历讲出来,或许是所有从事过房地产开发的人都不能相信的。比如,建外SOHO看似漂亮的大落地窗,事实上每一个都存在着巨大的安全隐患。其每扇窗户上方唯一可打开通气的内倒式旋开窗,面积多至2.3平米左右,为双层中空玻璃单向支撑内倒式。这扇巨大的内倒窗打开后,重达数十斤的玻璃窗居然中间没有固定支撑杆,遇到大风天气窗户就呈现忽开忽合的风箱状态,甚是可怕.今年端午节当天,我自己加班在办公室写东西,正赶上大风天气。由于整个大楼没有新风系统(包括目前在建的三里屯SOHO据说仍然没有新风系统),只能打开着窗户,但风太大巨大的内倒式窗户总是在头顶开开合合,待我找到一块木头想支撑住开启窗时,几分钟后的一阵强风竟然让巨大的窗扇底部从固定的铝槽里脱落出来。报修,一个多小时之后两位维修师父来到办公室,岁数偏大点的看了一眼窗户很不以为然地说了句:嗨,都是这种情况,我们一上午修了五、六个了!


除了这直接的安全隐患之外,其它问题更是数不胜数,比如写字楼的地下一层停车场内直到上个月都因为排风不畅,自始至终都有一股令人窒息的恶臭味道,写字楼几乎所有楼层厕所都充满了马路边共公厕所味道,"闻着味儿找厕所"成为SOHO的一大特色,而厕所内的小便斗、洗手池更是破败肮脏不堪,马桶水箱长时间没有上盖等等。有如此之多之明显的问题,我想哪怕是再不挑剔的业主或租户,都会拒绝去交所谓的物业管理费。


举以上两个例子,是想说除去商住混杂、商业物业不合理出售这种开发机制留下祸根之外,SOHO的建筑品质之低,也给物业管理带来无穷后患。许多干过较长时间物业管理的人都有这么一句话:物业公司实际上就是给开发商擦屁股的!这话虽然听起来有些极端,但却道出了中国房地产发展极其不规范,开发商整体素质水平低偏、普遍缺乏诚信这样的事实。近几年,国际上大的诸如万豪、雅高等知名酒店管理集团大量合作接管国内大城市的星级酒店,他们靠自己的品牌和管理赚取收益佣金,但是合作接管冠名酒店的前提是,业主建造的酒店必须在规划设计、设备设施和建装修品质上全部满足他们的要求标准。否则酒店管理集团绝对不会输出他们的品牌以及管理。


明明是一个猪圈,偏要管家改成金屋,最终管家只能被逼得改行杀猪才可以维持生计。物业公司被逼良为娼这在国内房地产开发中已是极为普遍的现象。


就商业地产项目来说,物业管理无论好坏都还只是表象,真正核心的问题还是在于开发商的开发理念、开发运营模式,以及由此体现出来的建筑规划、设计以及项目营销手段上。在这方面老潘的SOHO潜藏了更大更深刻的问题。


规划和开发理念矛盾问题让我们以朝外SOHO为例。朝外SOHO是集商业,写字楼为一体的建筑,由两栋十一层的环状裙楼和一栋二十五层的主楼咬合组成。其中商业部分面积约为6.45万平方米,写字楼面积约为5.67万平方米。两栋环状裙楼之间用18米的露空通廊隔开,但在每层均有楼梯、扶梯和连廊在水平、垂直方向连接。这个看似很合理有机连接的建筑综合体,细看其商业和写字楼的面积比例,稍有点经验的人就可以发现其中的问题:商业面积多于写字楼办公的面积,一共十一层高建筑商铺却占多到六层,这样一来,写字楼能带来的商业(并且多为室内店铺)客流能有多少?极少的客流有没有可能跑到六层去消费?大家都知道现在北京东方新天地的生意极其红火,但是你要知道东方新天地商家生意好租金高的原因,是因为商场的上方顶着的是东方广场近百万平米的写字楼,以及直接连通地铁的巨大客流啊!


反过来看朝外SOHO,城市道路规划于商业价值体现不合理自不必说,其一没有地铁,其二建筑整体写字楼体量不大自有客源不大,那么为什么老潘还要把商业比例加大到如此之多?以我的猜想其目的只有一个--商铺可以比写字楼卖得更贵!


规划有违运营规律,建筑又是自成一体与周边建筑形不成连续的交通动线,店铺商家被圈在一个封闭的楼内,重要的是产权全部被分割散售难于形成统一业态规划和管理,这样的商铺除了一直赔钱下去,几乎没有起死回生的任何希望。而业主利益得不到保障,所有SOHO项目的纠纷投诉就会接连不断发生,潘总的日子也永远不会得到安宁。


从海内外所有的案例都证明,散售型的商业地产不可能获得成功,业主投资回报除临街商铺外,大部分极难得到保障。早些年,包括许多初期发展的开发商在内,绝大多数都会选择住宅这样回笼资金较快且市场益售的产品从事开发,SOHO商住楼盘则是借用政策擦边球将商业和住宅产品混淆出售,既保证了商业部分可获得银行按揭支持快速出售,又可以在市场好的情况下,按写字楼或商业的价格出售住宅标准的物业多获取利润。这在当时的政策及市场背景下算是情有可愿。但是在大部分开发商已经获得上市开发商"不差钱",这样的市场及行业整体发展水平已然提高形势下去看,老潘再仍然采用全部散售商业方式运营,实在让人匪夷所思。对此,老潘手下的某位高层也曾和我进行过探讨,说公司内部其实也有人对这种模式持不同意见,认为应加大持有物业比例,但老潘执意不恳,"所以,我们也不知老板是怎么想的"。前两个月,跟随老潘十余年的最得力的、主管销售的干将苏鑫辞职,这也佐证老潘运营模式在公司内部已存分歧并且激烈到相当程度。以下几条链接都是SOHO业主们对项目提出的质疑,上面的观点也只是我的一家之言。看看包括业主在内的多方对SOHO的分析,对和错相信脑子只要没进水的人都会有自己的判断。


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