宋朝老百姓怎么买房子?

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导读:在宋朝买房,就跟后来元、明、清三朝一样,都是先立契,再输钱,最后印契。“立契”就是签合同,“输钱”就是缴契税,“印契”就是请有关部门在合同上盖章。 这么说似乎过于简单。 事实上,在买卖双方签合同之前,还有一道手续,叫做“遍问亲邻”。倘若您在宋朝置了房子,即便房产证上注明业主是您老哥一个,其他任何人不得共有,您也不完全拥有对那套房子的处分权。因为宋朝是个宗法社会,在宗法社会里,个人的财产总有一部分属于家庭,家庭的财产总有一部分属于宗族,直截了当地说,你的房子总有一部分属于你的爸爸妈妈叔叔阿姨堂哥堂弟堂

宋朝买房,就跟后来元、明、清三朝一样,都是先立契,再输钱,最后印契。“立契”就是签合同,“输钱”就是缴契税,“印契”就是请有关部门在合同上盖章。

这么说似乎过于简单。

事实上,在买卖双方签合同之前,还有一道手续,叫做“遍问亲邻”。倘若您在宋朝置了房子,即便房产证上注明业主是您老哥一个,其他任何人不得共有,您也不完全拥有对那套房子的处分权。因为宋朝是个宗法社会,在宗法社会里,个人的财产总有一部分属于家庭,家庭的财产总有一部分属于宗族,直截了当地说,你的房子总有一部分属于你的爸爸妈妈叔叔阿姨堂哥堂弟堂兄堂妹,如果他们不同意你把房子卖掉,那你就不能把房子卖掉。所以,卖方在卖房之前,必须得到家人和族人的首肯,这个环节就叫“遍问亲邻”。

宋朝法律有规定:“凡典卖、倚当物业,先问房亲,房亲不买,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。”(《宋刑统》卷13)可见卖方在卖房之前,不仅要得到家人和族人的首肯,还要得到邻居的首肯。有必要说明的是,这种首肯不能只是口头允许,正规的做法是“以帐取问”(《庆元重修田令》),也就是拿一小本子,把亲戚邻居的名字都列在上面,然后从族长老太爷到隔壁王大妈,让他们挨个签字。倘若其中一个拒签,这房就别打算卖了。

当然,拒签也得说出理由,譬如说您败家啦,说您卖房子有违祖训啦,说您损害了他的优先购买权啦,等等。您还别不服,如果打官司的话,这些理由一般都能得到法官大人的支持。可以想象得到,一个宋朝人不管平时有多神气,到了卖房的时候对族人和邻居都是点头哈腰的,以便得到他们的签字。

过了“遍问亲邻”这一关,买卖双方就可以签合同了。在北宋前期,对合同的要求还不太严格,到了政和六年(1116),专项文件开始出台:“人户典卖田宅,议定时值,限三日先次请买定贴,出外书填,本县上簿拘催,限三日买正契。”(《宋会要辑稿?食货》61之57)按照这份文件的规定,买卖双方要去县衙买张“定贴”,起草一份合同,把合同草案交上去,经有关人员审查通过,再买几份“正契”,才能正式签订合同。在这里,“定贴”和“正契”都由官方统一印刷,都有固定格式,都挺规范,也都要交钱才能拿到。

“定贴”可以只买一份,“正契”则至少要买四份,因为宋朝中叶以后,官方规定购房合同必须是一式四份:一份买方持有,一份卖方持有,一份交县衙审批,一份留商税院备案。(参见《宋会要辑稿?食货》61之62)“商税院”是宋朝的税费征收机构,在京城、府城都有设置,类似现在的国税局。

四份“正契”都签完,一块儿报送县衙,然后由买方缴上契税,有关人员会在合同上盖章确认。前面说过,当时有个税务机关叫商税院,按理说,契税属于国税之一种,应该交到商税院而不是县衙,但商税院一般不设在县城,总不能让购房者为交回契税跑百八十里到州城和京城去,所以就常常由县衙代收。更多的时候,购房者连县衙也不用去,因为签合同时都有房牙在场,房牙虽然不吃皇粮,却能在交易中起到很大作用,他们既是中介,又是担保,既是估价师,又是登记代理人,同时还兼任税务稽察,负责督促购房者及时纳税,买卖双方如果想省事,可以连合同带契税一股脑交给他们,然后跑县衙也好,跑商税院也好,这些人都代劳了,就像现在好多房产中介都能帮您办理按揭和过户一样。房牙也不能白忙活,他们得吃佣金,如果没有特殊约定,佣金都是卖方来出。

像其他所有帝制时代一样,宋朝也没有房产证,等四份合同都盖了章,其中一份就是买方对房产拥有所有权的合法凭据。所以盖章与否,对买方来讲很关键,同样一份合同,不盖章叫“白契”,盖了章叫“赤契”(明清两代改叫“红契”),白契在民间或许有用,拿到公堂上就等于废纸一张了。南宋绍兴十三年有规定:“民间典卖田宅,执白契因事到官,不问出限,并不收拾,据数投纳入官。”(《宋会要辑稿?食货》70之141)打个比方说,您刚买了套房,还没住进去,就被别人给占了,这时候如果您拿着白契去告状,法院绝对不会给您作主。不但不给您作主,还要没收您的房子。

以上是文件规定,具体到司法实践,当时的官员们处理不动产纠纷时,也不把白契当回事儿:“官司理断交易,具当以赤契为主,……白契不可凭。”(《名公书判清明集》卷6)这跟现在买房不过户就不能取得法律保护是一个道理。

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