人民日报:揭开“地王”迷局!!


10月25日拍摄的暂被用作收费停车场和轨道交通工地的黄浦区163地块。上海规划和国土资源网近日发布相关公告称,黄浦区163街坊地块将再次挂牌出让,用途为商业、办公、金融保险等综合用地,地块面积1.37093公顷。该地块曾在2007年拍卖中创下国内土地单价之最,又在2008年遭开发商退地


一块块“天价地”在全国频频出现,不仅扰乱了房市,也让老百姓买房难上加难——


11月4日,被外界称为“迪士尼地块”的上海川沙新市镇A08—03地块,只用了15分钟就以11.9亿元的天价被厦门国企——象屿置业夺得,264%的溢价水平超过了之前上海地王赵巷10号地块的水平,14024元/平方米的楼面价更是超过了川沙目前最贵楼盘的销售价格。


近期,“地王”现象在北京、广州、上海、杭州等城市不断上演,土地价格被不断刷新。被笼统冠为“地王”的地块究竟是怎样的土地?为什么有些开发商2007年拍出的“地王”已超过约定动工期限,至今仍未动工,现在还不断拍出“新地王”?“地王”频出的背后,开发商打着什么算盘?如何节约集约利用土地,防止土地闲置,尽快形成商品房供应量?本报记者对这些问题展开了深入调查。


制造泡沫——


被放大的“地王”效应


“地王”信息的释放,无论真假都真实地影响着潜在买方的谈判心理,会让有意购买“地王”周边住宅的买方更加恐慌和担忧,不利于正常市场价格的形成。


但凡地王一出,周边的开发商或多或少会借着地王造势,或提价、或促销……高价土地所造成的价格蔓延效应,几乎在所有城市都有先例。


2007年9月,万科击退20余家当地开发商,以27.2亿元购得福州一地块,创下福州单幅地块价格最高纪录。据报道,当天福州多个楼盘封盘涨价1000—1300元/平方米。


今年6月,经过50轮激烈竞投,广州城建地产以3.45亿元夺得位于广州珠江新城海业路的一块土地,高出底价2亿多元。这块仅仅6000多平方米、面积不足一个足球场大的土地,被媒体冠为“珠江新城新地王”,成为今年珠江新城房价上涨的助推器之一。新“地王”刚诞生,已有楼盘迅速推出80多套新房,另有开发商坦言在“地王”诞生当天卖了20多套房,并预备在第三天涨价5%,而城建地产在“地王”周边推出的豪宅销售也火了起来。


“这是一个被放大的‘地王’现象。仅用少量保证金拍下这块地,就能在市场上掀起那么大的风浪,多少有些讽刺味道。”中国土地勘察规划院地价所所长赵松说。“‘地王’信息的释放,无论真假都真实地影响着潜在买方的谈判心理,会让有意购买‘地王’周边住宅的买方更加恐慌和担忧,不利于正常市场价格的形成。”


记者查阅一些“地王”的资料发现,有些所谓“地王”,单价并不高,只是面积大、总价高;有的面积小,单价稍高、总价低,和周边楼盘比,地价成本并不算高,但是也被一些人蓄意炒作为“地王”。在上半年疯狂的楼市中,不少开发商甚至“变相高价捂盘”,“抱团”等待新地王。


“舆论片面夸大了‘地王’现象。”赵松说,“什么才算天价?按照规定,一块土地出让前必须由规划部门给定包括控制红线、容积率、使用用途等各种条件,从一定意义上讲,规划决定了地价。我们看到很多所谓的‘地王’容积率很高,这表明,开发商可以建设更多、更高层的房子,均摊到商品房销售的成本中,楼面价并不高,有些‘地王’土地用途是商住综合,不是纯居住用地,其价格与周边房价的对比没有意义。”赵松认为,一定要理性认识这个价格不是一般的价格,不应该作为老百姓购房的合理参照物,别被所谓的“地王”忽悠了。


“在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下,土地交易市场极易成为投机市场,如果将土地进行资本化杠杆运作,频频制造高价抢地的现象,泡沫便会被迅速吹大,对经济运行造成伤害。” 中国社科院城市发展与环境研究中心研究员杨重光说。


“合法闲置”——


老“地王”大多田园依旧


市场行情看好时,企业高价拿地,得到利润回报,市场低迷时,有政府出手相救,企业并没有承担相应的风险。市场经济环境下的企业难道只能享受利润,不该承担风险吗?


金地集团曾在2007年9月11日拍下广东一块24万多平方米的地,成交价为15.9亿元,成为“地王”。今年8月,我们来到这块“地王”现场,按照约定动工期限,这本应是一片繁忙的工地,但记者在这块原本是水塘的地块看到,一位老伯正在齐腰深的塘中捕鱼,没有任何动工的迹象。


“你们也是来看‘地王’的吧?”在这片水塘打工20多年的赵先生招呼着记者。他说,一年多前,他在电视上看到这个地方成了“地王”很吃惊,担心多年从事的渔业生活就此中断。但让他没想到的是,至今他仍过着早出晚归的渔民生活。


为何已超过约定动工时间近一年半而未动工?金地集团一名工作人员对此的解释是“政府方面未能按期交地”。广州国土局有关负责人解释,由于拆迁补偿原因,不能按时把地块交给企业。和该地块同时期拍出的相邻的一块地,则长满了荒草和农民零散种植的香蕉、玉米。


出让后的“地王”未能如约开工,广州不是唯一。从全国的情况看,这两年产生的“地王”,大多尚未动工开发,有的连地价款都未缴清,仍旧一派田园风光,而且这些未动工的地块各有“合法”的原因。


人们不能理解,这些土地已拍出去两年左右,为何还都有合法的未动工理由,供出去的土地形成商品房供应就那么难?


“天价交易本身就存在‘天价’的风险。市场行情看好时,企业高价拿地,得到利润回报,市场低迷时,有政府出手相救,企业并没有承担相应的风险。市场经济环境下的企业难道只能享受利润,不该承担风险吗?此外,个别‘天价’地得主,恶意囤积土地以获增值的做法,更是直接将风险转嫁给了社会。”赵松说。


成本太低——


开发商不惧“悔地”


有些地方对 “地王”网开一面,违规操作,在合同中约定了极少的定金,有的甚至没有约定定金,这意味着开发商的违约成本极低。


去年和前年产生的“地王”,很多没有被“消化”,如今接连出现的新“地王”会不会同样命运?


“出让地未能如约动工至少有三大危害,一是浪费了稀缺的土地资源。二是干扰了政府宏观调控措施。供出的土地不能及时形成房屋,政府通过加大供应来平抑房地产市场的目的就无法实现,在需求旺而供应相对短缺的情况下,就可能助推房价上涨。三是政府在没有新的土地供应计划的情况下,土地市场出现短缺,开发商不用开发就能坐拥土地升值收益,等于政府将本应属于社会的土地增值拱手让给个别利益群体。”赵松说。


为防止开发商长期大量囤积土地,加大开发商违约成本,国家相关政策明确要求,土地出让合同要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容,按规定,在土地出让合同中要明确约定定金,超过合同约定日期未动工的,没收定金。


从企业的正常经营行为讲,在拿每宗地前,开发企业都经过反复核算成本与效益,如果预期没有利润,或利润空间不大,不会冒此风险;况且,我国对土地出让的管理有严格规定,“地王”得主应知道违约后果。如果个别企业出现资金紧张等问题不能如期开发尚能理解,“地王”集体晒太阳,让人不得不怀疑,难道这些开发企业拿地时都失去了理性?


记者调查发现,土地出让合同管理不规范,开发商“悔地”成本不高是导致“地王”不能如期开工的原因之一。有些地方对 “地王”网开一面,违规操作,在合同中约定了极少的定金,有的甚至没有约定定金,这意味着开发商的违约成本极低。


记者曾查阅某“地王”的出让合同,发现这个出让价达16亿元的地块本应按合同金额的10%—20%征收定金,至少应缴纳1.6亿元定金,但事实上,该地块的定金仅几百万元。如此宽松的合同约定,开发商拿地时只付少量的竞买保证金,就能轻松成为“地王”;市场行情看涨时,就动工开发,行情不好时,即使违约了,不能动工开发,把地退给政府的代价也只是很少的保证金,这样的好事,哪个不愿做?


此前,为规范合同管理,北京、上海、广州等许多城市都出台了清理闲置土地,盘活存量土地的相关政策,但多是以整改的方式收场,真正处罚的少,收取土地闲置费或收回的就更少,上述政策在有些地方成了“一纸空文”。


监管不力——


容积率可以随意调整?


现实生活中,擅自改变容积率,图谋高利润已成为一种愈演愈烈的不正常现象,从公开披露的资料看,对公开出让后的住宅用地,个别城市甚至调整了其总数一半以上的容积率。


“‘天价地’可能会形成风险,这个风险本应由企业自己承担。可有的开发商拿地前就打着修改规划、调整容积率的主意,意图降低风险。”中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明说,假设开发商买了1万平方米的地,规划时容积率是2,他可以建造2万平方米,如果将容积率提高到2.5,以售价每平方米1万元计算,无形中销售额可增加5000万元。


“某种意义上对规划指标的改变就是社会资源的再分配。政府相关部门应加大土地用途的监督力度,严格执行事先确定的规划指标,防止私下调整规划的投机或出手炒地的行为。”严金明说。现实生活中,擅自改变容积率,图谋高利润已成为一种愈演愈烈的不正常现象,从公开披露的资料看,对公开出让后的住宅用地,个别城市甚至调整了其总数一半以上的容积率。


记者注意到,在一些城市,一些地块之所以违反土地出让合同约定日期仍未动工,原因是开发商申请建设用地规划许可过程中,土地用途被规划局调整为绿地。这意味着,这些地块由于政府部门的原因造成违约,政府部门要赔偿开发商的损失。


根据规定,国有土地使用权出让前,城乡规划主管部门应当提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分,国土资源管理部门依据所出具的规划条件出让土地,规划条件写入出让合同,出让人、受让人、规划部门依法共同遵守。也就是说,规划是土地出让的前置条件,规划调整就是利益的调整,随意调整规划不仅会损害当初其他参加拍地的竞买者的潜在利益,也会破坏房地产市场的公平、公正和公开。


“调整规划,是一件很严肃的事,然而,这种情况在一些城市屡屡发生,一旦开发商无力开发,只要把规划用途调整为绿地或其他公益用地,就不会亏本,这在一些城市成了房地产业的公开秘密。”严金明说。


放眼全国,这两年产生的“地王”结局鲜有圆满。中国土地规划勘察院跟踪研究表明,退地赔钱、延期付款、延期开工,是大多数2007年“地王”的最终归宿。


审批“难过”——


政府工作效率应提高


一位开发商告诉记者,开工建设前的审批程序多,审批慢,有些部门还故意拖延。他们公司有一套人马,一天到晚不停地跑政府有关部门办手续,两年了还没办完。


一些“地王”不能按期动工,也有审批程序时间过长的原因。按照房地产项目开发建设的相关规定,一宗“熟地”(即完成征地拆迁补偿的土地)从开发商拿下土地到动工建设,一般需要在政府部门取得建设用地规划许可、建设工程规划许可和建筑工程施工许可等,这个过程一般需要12—18个月甚至更长时间,所以动工期限一般约定为12—18个月。


一位开发商告诉记者,审批程序多,审批慢。他们公司有一套人马,一天到晚不停地跑,两年了还没办完各种手续。


“这些程序绝大部分是必需的审查。但是有些程序是不是可以简化,流程是不是可以优化?国务院多次出台文件要求改革行政审批程序,为市场主体提供服务。可在一些地方,这些程序成了一些人谋利的砝码。”国土资源部土地利用司资产处处长雷爱先说。


该司有关负责人表示,国土资源部将继续完善市场配置资源的制度建设,规范合同签订和履行,推进土地市场信息公开,建立监督机制、加强供地监管促进土地市场健康平稳有序发展。据了解,近期国土资源部将开展土地出让合同专项清理工作。


稀缺的土地资源,承载了民生的期待和发展的梦想。人们盼望,包含“地王”在内的供而未用土地,能尽快形成商品房供应。